171,990,000원
의정부지방법원 2025타경62531. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 102동 301호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 대상면적은 51.1962㎡이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층, 사용승인일은 2019.10.28.입니다. 소유자 이창규는 2021.01.26. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 349,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가보다 낮아진 최저가가 아니라 임차권 확약의 효력입니다. 곽해나의 전입일은 2021.01.11.로 말소기준인 2024.12.27. 압류보다 앞서며, 보증금도 349,000,000원으로 현재 최저가 171,990,000원을 크게 웃돕니다. 확약이 없다면 낙찰가 171,990,000원에 미배당 보증금이 더해져 매수인의 총부담은 약 349,000,000원이 됩니다. 반면 2026.04.24.자 확약이 적용되면 해당 임차인이 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인의 실질취득은 171,990,000원으로 내려옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 제102동 제3층 제301호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 대상면적 51.1962㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 사용승인 2019.10.28. |
| 소유자 | 이창규 (2021.01.26. 소유권이전 · 거래가액 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 171,990,000원 (6회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 371,275,148원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 3.49억 인수형
말소기준권리는 2024.12.27. 동작세무서장의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 과천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2024.02.01. 곽해나의 주택임차권입니다. 전입일이 2021.01.11.이고 보증금이 349,000,000원이어서, 확약 전에는 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽해나 건물전부 · 주거(임차권등기) | 349,000,000원 | 전입 2021.01.11. 확정 2020.12.18. / 2024.01.26. | 있음 | HUG 주장 | 0원* |
* 등기상 임차보증금은 349,000,000원이지만, 2026.04.24.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 적용된다는 전제에서 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 60.4%
스타팰리스101동-110동은 총 87세대, 2019.10.28. 준공 단지입니다. 비교 가능한 최근 실거래 12건의 전체 평균은 300,833,333원이지만 2022년의 415,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 6건 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원, 최근 거래 추세 -10.2%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 51.20㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2024.01 | 48.42㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2022.10 | 51.20㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2022.10 | 51.20㎡ | 1 | 316,000,000원 |
| 2022.09 | 48.42㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.08 | 47.10㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득액 171,990,000원은 최근 12개월 평균의 60.4%이며, 최신 거래 280,000,000원의 약 61.4%입니다. 감정가 351,000,000원은 최근 평균보다 높지만 6회 유찰로 최저가가 크게 내려와 수치상 가격 여유가 생겼습니다. 다만 최근 거래가 과거보다 10.2% 하락했고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.4회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,207,860원 |
| 확약 전 임차보증금 · 곽해나 | 349,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 371,275,148원 | 168,782,140원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 202,493,008원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 청구액 371,275,148원 중 168,782,140원을 배당받고 202,493,008원이 미배당됩니다. 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의한 확약이 적용되므로 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | HUG 예상배당 | HUG 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰(49%) | 171,990,000원 | 168,782,140원 | 202,493,008원 | 0원* |
| 7회 유찰 시(39%) | 137,592,000원 | 134,865,712원 | 236,409,436원 | 0원* |
| 8회 유찰 시(31%) | 110,073,600원 | 107,732,570원 | 263,542,578원 | 0원* |
확약이 유효하게 적용되는 한 추가 유찰 시 매수인의 실질취득액도 최저가와 함께 내려갑니다. 반대로 확약을 인정하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총부담은 약 349,000,000원으로 고정됩니다. 따라서 입찰 판단의 첫 단계는 가격 계산이 아니라 확약서 원본과 매각물건명세서 반영 여부 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 풍산역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 주변은 연립·다세대주택, 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·상대보호구역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 포함 사항이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 5,238.6㎡, 공시지가는 1,306,000원/㎡이며 대체로 평탄한 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 87세대의 연립주택 단지로 거래 표본은 존재하지만, 단지 경매 평균 4.4회 유찰과 낙찰률 0.0%, 최근 거래 하락세 -10.2%를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.24.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차권, 대항력 포기 및 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 매각조건 반영 확인. 전액 미변제 시에도 임차권등기가 말소된다는 내용이 매각물건명세서와 특별매각조건에 정확히 반영됐는지 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 확인되는 실제 임차인은 곽해나 1명이며, 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 점유개시일을 2021.01.11.로 경정한 등기입니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있어 현재 점유자와 인도 상태를 현황조사, 현장 방문 및 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.01.26. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 등록·말소 처리와 관련 의무를 관계기관에 확인하세요.
- 하락장 보정. 전체 평균 300,833,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 환금성 보수 적용. 6회 유찰·단지 낙찰률 0.0%·최근 추세 -10.2%를 반영해 매도 기간과 가격 하락 가능성을 보수적으로 계산하세요.
- 체납·제한 확인. 미납 관리비, 당해세, 토지거래허가구역 해당 여부와 취득 목적별 허가 필요성을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “확약 한 장이 3.49억 인수형을 바꾼다”
이 물건은 확약서를 빼고 보면 결코 171,990,000원짜리 경매가 아닙니다. 선순위 대항력 임차보증금 349,000,000원이 최저가보다 커서, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘고 총부담은 약 349,000,000원에 묶이는 구조입니다. 이 기준이라면 최근 12개월 평균 284,666,666원보다 실질취득이 높아 가격 메리트가 없습니다.
하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한 2026.04.24.자 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건으로 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 171,990,000원으로 바뀌며 최근 12개월 평균의 60.4%까지 내려갑니다.
그럼에도 6회 유찰, 단지 평균 4.4회 유찰, 낙찰률 0.0%, 최근 거래 하락세 -10.2%는 분명한 경고입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 해소, 가격은 할인폭이 크지만 환금성은 보수적으로 평가입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서 원본과 매각조건을 정확히 대조하는 데 있습니다.
