16,706,000원
부산지방법원 2024타경60727. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 4층 426호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태 및 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사호암개발입니다. 이 사건은 최저가가 16,706,000원까지 떨어져 숫자만 보면 매우 싸 보이지만, 권리분석상 먼저 볼 것은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다.
최준영의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일은 모두 2023.02.24이고, 등기 내용에는 확정일자도 2023.02.24로 기재돼 있습니다. 말소기준권리인 고외자의 가압류는 2023.10.10이므로 임차인의 전입·점유가 약 7개월 앞섭니다. 매각물건명세서는 “배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37, 4층426호 (개금동, 개금인제빌리지) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상7층 건물 내 제4층 제426호 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 16,706,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 재매각 / 보증금 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
이 사건의 말소기준은 2023.10.10 고외자 가압류 800,000,000원입니다. 2019.12.02 설정된 북부산농업협동조합 근저당 3,360,000,000원은 2020.02.18 등기부상 이미 말소됐고, 2021년과 2022년의 고외자 가압류 역시 각각 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.10.10 가압류입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최준영 주거 (임차권등기) | 건물 전유부분 전부 | 2023.02.24 | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당 계산에서는 최준영의 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 보증금 배당액을 0원으로 두고, 110,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
③ 가격의 함정 — 16,706,000원이 실질가격이 아니다
현재 최저매각가격은 16,706,000원으로 감정가 142,000,000원의 11.76%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 110,000,000원으로 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 이런 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수분이 커지는 구조이므로, 실질취득은 보증금 약 110,000,000원 수준에서 고정되는 것으로 봐야 합니다.
따라서 이 물건은 “6회 유찰되어 싸졌다”가 아니라, 보증금 인수까지 포함한 실질부담이 얼마인지를 먼저 판단해야 합니다. 최저가 하락만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 700,708원 |
| 인수 · 임차인 최준영 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 16,005,292원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 최준영 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 910,000,000원 가운데 배당액은 16,005,292원, 미배당은 893,994,708원으로 계산돼 있습니다. 최준영 임차보증금 110,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 110,000,000원으로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 16,706,000원 | 16,005,292원 | 893,994,708원 | 110,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 11,694,200원 | 11,083,704원 | 898,916,296원 | 110,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 8,185,939원 | 7,638,592원 | 902,361,408원 | 110,000,000원 |
표에서 가장 중요한 열은 최저가가 아니라 매수인 인수입니다. 6회·7회·8회 유찰 시나리오 모두 임차보증금 인수액은 110,000,000원으로 잡혀 있습니다. 낙찰가가 더 내려가는 사실만으로 실질취득 부담이 같은 폭으로 낮아진다고 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 주원초등학교 북측 인근이며 다세대주택, 주거용오피스텔, 단독주택, 아파트, 병원 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상물건은 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 지하2층·지상7층이며 대상 호실은 4층 426호입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접하고 단지 내 주차장설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제3종일반주거지역이 포함되고, 상대보호구역·준보전산지 및 중로3류 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 대상물건의 현상은 보통으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 16,706,000원을 실질 매입가격으로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 110,000,000원을 우선 반영해 판단해야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 최준영은 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 매각물건명세서에도 미변제 보증금 인수가 명시돼 있습니다. 실제 배당순위와 인수잔액을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 최준영과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재된 사정과 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고의 근거를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 표시되지만 감정평가와 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있으므로 실제 이용·대출·세금·환금성 판단에서 이를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,670만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 142,000,000원이 6회 유찰돼 16,706,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 최준영은 2023.02.24 전입·점유를 시작해 2023.10.10 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 110,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가만 보고 “감정가 대비 11.76%라 싸다”고 평가할 수 없습니다. 가격 판단 기준은 실질취득 약 110,000,000원이어야 하며, 6회 유찰·재매각·대항력 임차권·동일인 관계 경고까지 함께 확인해야 합니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리까지 합친 실질부담은 전혀 다른 물건입니다.
