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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 22,118,000원
C 매력지수42 유찰 5회

부동산강제경매

2024타경61553 · 부산지방법원 · 아파트
최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트
31,597,000원 3,159만 감정가 188,000,000원
감정가의 17% ▼ 83% 할인
다음 매각기일
08-25
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
315만원
최저가의 10% · 3,159,700원
실거래 대비
▼ 81.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.75억원
최근 결과
5 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · 1등급 감정가 대비 83% 할인 유찰 5회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 낙찰가는 낮아졌지만 대항력 있는 임차보증금 1.8억원 인수 위험이 핵심인 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 5회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

5회 유찰 끝에 보이는 낮은 가격, 하지만 임차보증금 인수가 핵심 — 부산 연지센트럴파크 1001호

부산지방법원 2024타경61553 · 부산광역시 부산진구 성지로8번길 30, 10층1001호 (연지동, 연지센트럴파크)
감정가 1.88억 · 최저매각가 3,159.7만원(5회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매(채권자 이청송)
42점
매력지수 C등급 · 5회 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수 위험으로 실질취득 검토가 필요한 물건
최저가는 감정가 대비 낮아졌으나 대항력 있는 임차권 보증금 180,000,000원 중 미배당 149,371,746원을 매수인이 인수할 가능성이 있어 가격 메리트가 제한됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 크게 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 1.8억원이 존재해 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 부족 배당액 149,371,746원은 매수인 인수 위험으로 연결될 수 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
188,000,000원
아파트
최저가
31,597,000원
5회 유찰
실질취득 위험
180,968,746원
낙찰가+인수액 기준
매수인 인수
149,371,746원
임차보증금 부족분

부산지방법원 2024타경61553. 부산진구 연지동 연지센트럴파크 10층 1001호 아파트입니다. 감정가는 1.88억원이지만 5회 유찰을 거치며 최저가는 3,159.7만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 저가 낙찰을 노리는 구조가 아닙니다. 을구 1순위 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 이청송의 보증금 1.8억원은 매각대금으로 전액 회수되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경61553 (강제경매)
소재지부산광역시 부산진구 성지로8번길 30, 10층1001호 (연지동,연지센트럴파크)
물건종류 / 전용아파트 · 전용 44.4589㎡
소유자주식회사세웅주택
감정가 / 최저가188,000,000원 / 31,597,000원
매각기일2026.08.25
신청채권자 / 청구이청송 / 180,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 매수인 인수 위험 을구 1순위 주택임차권등기(보증금 180,000,000원)는 말소기준권리 이전 권리로 확인됩니다. 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
이청송 180,000,000원 有 有 가능

임차인은 2020.02.26 전입, 2020.02.03 확정일자를 갖춘 주택임차권자입니다. 배당요구를 했으나 현재 회차 최저가 기준 배당 가능액은 제한적입니다.

③ 배당 분석 — 낮은 낙찰가일수록 인수 증가

항목채권액예상배당
집행비용-968,746원
임차인 이청송 보증금180,000,000원30,628,254원
미배당 보증금149,371,746원매수인 인수 가능
배당 분배 (현재 회차)
감정가 vs 실질취득 비교
최저가만 보면 낮지만, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 총투입 기준

연지센트럴파크 최근 거래는 167,000,000원~180,000,000원 수준이며 최근 12개월 평균은 177,000,000원입니다.

구분금액
최근 12개월 평균177,000,000원
최신 거래(2025.12)180,000,000원
예상 실질취득180,968,746원
⚠️ 최저가 착시 주의 최저매각가 31,597,000원은 최근 시세 대비 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 위험을 포함하면 실질취득은 약 1.81억원 수준입니다. 최근 12개월 평균 1.77억원보다 높은 수준으로 가격 메리트 판단은 신중해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 을구 1순위 주택임차권등기 보증금 180,000,000원 확인이 필수입니다.
  • 낙찰가만 보지 않기. 인수액 포함 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
  • 가장임차인 의심. 임차인 이청송이 등기상 권리자·채무자와 동일하다는 점은 별도 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 낙찰가가 곧 싼 매수가는 아니다”

이 물건은 5회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 핵심 위험은 가격이 아니라 권리입니다. 대항력 있는 임차보증금으로 인해 낙찰가가 낮아질수록 인수 부담이 커질 수 있습니다. 최저가만 보고 접근하기보다 낙찰가 + 인수 가능 보증금이라는 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 실제 배당·인수 여부는 법원의 배당절차 및 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 전문가 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 성지로8번길 30, 10층1001호 (연지동,연지센트럴파크)

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