부산지방법원 2024타경61553. 연지센트럴파크 10층 1001호, 전용 44.4589㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 188,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 22,118,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 이청송은 2020.02.26. 전입·점유를 시작했고, 최초 170,000,000원에 대한 확정일자는 2020.02.03., 이후 증액된 10,000,000원은 2024.03.12. 확정일자를 갖추었습니다. 주택임차권등기는 2024.03.18. 접수됐고, 보증금은 합계 180,000,000원입니다.
이 임차권은 말소기준인 2024.08.23. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 2천만원대 최저가만 보고 “감정가 대비 88% 할인”으로 해석하면 안 됩니다. 현 회차에서는 집행비용을 제외한 21,319,876원이 임차인에게 배당되고, 남는 158,680,124원이 매수인 부담으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61553 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 성지로8번길 30, 10층1001호 (연지동,연지센트럴파크) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.4589㎡ · 지하1층 지상12층 건내 10층 1001호 |
| 소유자 | 주식회사세웅주택 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 22,118,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이청송 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2018.02.09. 소유권보존 후 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁은 2020.02.26. 신탁재산 귀속으로 말소돼 주식회사세웅주택으로 돌아왔습니다. 현재 경매에서 중요한 권리는 2024.03.18. 등기된 이청송의 주택임차권입니다. 전입·점유일 2020.02.26.이 2024.08.23. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이청송 | 건물 전유부분 전부 | 180,000,000원 | 2020.02.26 | 2020.02.03 | 대항력 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
연지센트럴파크 동일 면적 44.46㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 173,666,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 177,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 180,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 6.0% 상승으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 44.46㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 44.46㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2024.11 | 44.46㎡ | 6 | 167,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 177,000,000원 |
표면 최저가 22,118,000원은 최근 12개월 평균의 12.5%에 불과하지만, 이 수치는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 값입니다. 실제로는 현 회차 실질취득액이 180,798,124원으로 최근 12개월 평균의 약 102.1%, 최신 실거래 180,000,000원보다도 약 798,124원 높습니다. 즉 이 물건은 최저가가 싸 보일 뿐, 인수까지 합치면 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 798,124원 |
| 1. 임차인 이청송 보증금 | 180,000,000원 | 21,319,876원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 이청송 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금 22,118,000원 중 집행비용 798,124원을 제외한 21,319,876원이 임차보증금에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 임차보증금 부족분 158,680,124원은 매수인 인수로 제시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산시민공원 북측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택과 소규모 점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층 건물의 10층이며 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·무인경비·스프링클러·주차타워·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 연지센트럴파크는 28세대, 2018.01.18. 준공 단지입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 3건이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현 회차 기준 22,118,000원에 낙찰돼도 158,680,124원 인수가 예상돼 경제적 부담은 약 180,798,124원입니다.
- 임차권 원본 대조. 임차보증금 180,000,000원, 전입 2020.02.26., 최초 확정일자 2020.02.03., 증액분 확정일자 2024.03.12. 및 배당요구 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 관계 확인. 이청송이 임차권자이면서 경매신청 채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급 자료와 신청채권의 발생 근거를 서로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회 유찰 시 인수액 165,196,088원, 8회 유찰 시 169,757,262원으로 증가해 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 전환됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 177,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 비교해야 하며, 전체 평균 173,666,666원만으로 할인 폭을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2천만원 낙찰”이 아니라 “약 1.81억 취득”
이 사건의 숫자는 첫인상과 실제 경제적 부담이 크게 다릅니다. 감정가 188,000,000원짜리 아파트의 최저가가 22,118,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금 180,000,000원이 그 뒤에 붙어 있습니다. 현 회차 예상배당 후 매수인이 인수할 금액은 158,680,124원이고, 이를 낙찰가와 합치면 180,798,124원입니다. 최근 12개월 평균 177,000,000원보다 높고 최신 실거래 180,000,000원도 소폭 웃돕니다.
더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득액은 약 1.8억원 수준에 머무는 구조입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰가 + 선순위 임차보증금 인수액입니다. 권리구조를 이해하지 않고 최저가만 보면 가장 큰 가격 착시가 발생할 수 있는 유형입니다.
