부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2024타경61690 · 부산지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 84.99㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

274,400,000원 2억 7,440만 감정가 392,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

부산지방법원 10:00

입찰 보증금

2,744만원

최저가의 10% · 27,440,000원

실거래 대비

▼ 21.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.48억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격은 조정됐고 임차인 인수는 없지만 대지권 별도등기 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

가격 최저가 274,400,000원은 최근 실거래 평균 350,541,666원의 78.3% 수준
자금 입찰보증금 10% 기준 약 27,440,000원 · 매수인 인수 0원
리스크 대지권 목적 토지의 국토교통부 지상권 별도등기 인수 가능성 존재

한 줄 평 1회 유찰로 가격 매력은 생겼습니다. 최근 동일평형 실거래 평균 3.505억 대비 최저가는 78.3% 수준입니다. 다만 등기상 권리는 정리되는 구조라도 대지권 목적 토지의 별도 지상권등기 인수 가능성이 있어 입찰 전 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

392,000,000원

274,400,000원 · 1회 유찰

최근 실거래 평균

350,541,666원

동일면적 최근 12건

최저가 ÷ 시세

78.3%

시세 대비 할인

매수인 인수

0원

임차인 없음

부산지방법원 2024타경61690. 부산진구 개금동 신개금엘지아파트 202동 502호입니다. 전용면적은 84.99㎡이며, 감정가는 3억9200만원, 현재 최저매각가는 2억7440만원입니다. 권리 구조만 보면 임차인 부담 없이 근저당과 후순위 권리가 매각으로 정리되는 일반적인 경매 형태입니다.

다만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율만이 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지에 별도등기가 존재하며, 해당 등기가 매수인에게 영향을 줄 수 있는 구조입니다. 아파트 자체 등기와 별도로 토지 부분 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경61690
소재지	부산광역시 부산진구 백양대로300번길 20, 202동 5층502호 (개금동,신개금엘지아파트)
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 84.99㎡
소유자	김가대
감정가 / 최저가	392,000,000원 / 274,400,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 엘시엘대부 / 57,795,890원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준권리는 2014.07.01 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사 엘시엘대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 위험은 없습니다.

⚠️ 별도등기 확인 필요 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지에 국토교통부 지상권 관련 별도등기가 인수되는 내용이 기재되어 있습니다. 아파트 전유부분 권리만 보고 판단하지 말고 토지 등기까지 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 할인폭은 확인된다

동일 면적(84.99㎡) 최근 실거래 12건 기준 평균은 350,541,666원입니다. 최저매각가 274,400,000원은 최근 시세 대비 78.3% 수준입니다.

거래월	층	거래가
2026.07	13층	344,000,000원
2026.05	8층	338,000,000원
2026.05	8층	350,000,000원
2026.04	6층	330,000,000원
2026.04	13층	364,000,000원
평균	12건	350,541,666원

최저가는 최근 거래 평균보다 약 7600만원 낮습니다. 다만 가격 메리트는 별도등기 검토가 끝난다는 전제에서 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,641,600원
농협은행주식회사 근저당	184,800,000원	184,800,000원
주식회사 엘시엘대부 근저당	75,000,000원	75,000,000원
소유자 교부	-	9,958,400원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래 평균 대비 78.3% 수준입니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험은 없고, 후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다.

⛔ 확인 관점 대지권 목적 토지의 별도등기(지상권)는 일반적인 아파트 경매 권리분석과 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

단지. 엘지신개금(2-1) 단지, 총 1,691세대 규모입니다.
준공. 1998년 11월 02일 준공 아파트입니다.
거래. 동일면적 최근 12건 거래가 존재하며 310,000,000원~420,000,000원 범위입니다.
용도지역. 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 토지이용 상황입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

별도등기 확인. 토지 을구 별도등기의 내용과 매수인 부담 여부를 확인하세요.
배당 확인. 근저당 채권최고액 기준 배당 구조를 확인해야 합니다.
현황 확인. 아파트 전유부분과 대지권 관계를 함께 검토하세요.
가격 판단. 현재 최저가는 실거래 평균 대비 할인 구간이나 권리 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋아도, 토지를 봐야 한다”

이 물건은 임차인 인수 부담 없이 1회 유찰로 가격 조정이 진행된 아파트입니다. 최근 실거래 평균 대비 최저가는 충분히 낮은 수준입니다. 다만 경매에서는 전유부분 등기만으로 끝나지 않습니다. 대지권 목적 토지의 별도등기 여부와 효력을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 별도등기 확인이 필요한 개금 신개금엘지아파트 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

② 시세 비교 — 할인폭은 확인된다

③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋아도, 토지를 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 9,200만원
2	2026-08-25	대기	2억 7,440만원