의정부지방법원 2025타경62534. 파주시 야당동 아이하우스 106동 1층 101호, 전용 59.96㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 황우신이며 2022.03.23. 거래가 245,000,000원에 취득했습니다. 등기상 핵심은 보증금 245,000,000원의 주택임차권입니다. 임차권자 최영자 등의 전입·점유개시일은 2022.02.10.이고, 경매개시결정은 2025.03.07.이므로 통상 구조에서는 대항력이 인정되어 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결과를 바꾸는 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 2025.08.01.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 임차권에 한해서는 원래 계산되는 미배당액을 낙찰자가 부담하지 않아 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 145-6 아이하우스 제106동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 송학길 30-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2015.08.28. · 8세대 |
| 소유자 | 황우신 (2022.03.23. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,843,472원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형에서 확약형으로
2015년 설정된 우리은행 근저당권 102,000,000원은 2021.10.08. 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 경매 소멸의 기준은 2025.03.07. 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인의 전입·점유개시일은 2022.02.10.으로 그보다 앞서므로, 확약이 없다면 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
임차권등기는 2024.03.04. 보증금 245,000,000원으로 설정됐고, 등기 당시 기재된 확정일자 2024.02.15.은 2024.03.22. 경정등기를 통해 2022.02.10.으로 정정됐습니다. 이후 주택도시보증공사가 양도 전 임차권자 최영자·최동규·최은주의 보증금 권리를 이어 신청채권자가 됐으며, 2025.08.01. 인수조건변경확약서를 제출했습니다.
② 임차권 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차권자 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영자·최동규·최은주 | 건물 전부 | 2022.02.10. | 2022.02.10. (경정) | 245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 원칙 인수 확약 반영 0원* |
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 시점이 오래됐다
I-하우스 106동 전용 59.96㎡의 비교 가능한 거래는 4건이며, 평균은 224,750,000원입니다. 감정가 224,000,000원은 이 평균과 비슷한 수준이지만, 확약을 반영한 실질취득 109,760,000원은 비교 평균의 48.8%입니다. 최신 거래는 2022.03. 245,000,000원으로, 현재 매각기일과는 시차가 크다는 점을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 59.96㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2021.10 | 59.96㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.10 | 59.96㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 59.96㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 평균 | 59.96㎡ | 4건 | 224,750,000원 |
거래 범위는 189,000,000원에서 250,000,000원이며, 본건 소유자의 2022.03.23. 취득가도 245,000,000원입니다. 수치만 보면 실질취득 109,760,000원의 할인 폭은 분명합니다. 다만 8세대 규모의 소형 다세대이고 최신 비교 거래가 2022.03.에 머물러 있으므로, 현재 매매 호가와 실제 매수 수요를 확인하지 않은 채 과거 거래가를 그대로 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 임차보증금 우선배당 | 245,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 251,843,472원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차보증금에 107,423,360원이 우선 배당되고, 룰상 부족분은 137,576,640원입니다. 다만 2025.08.01. 인수조건변경확약서에 따라 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 109,760,000원 | 137,576,640원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,832,000원 | 169,950,976원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,782,400원 | 192,585,683원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 총부담이 크게 줄지 않습니다. 본건은 확약 때문에 구조가 달라져, 확약이 유효한 한 매수인의 실질취득은 각 회차 매각가와 같아집니다. 즉 현재 회차에서는 109,760,000원, 3회 유찰 시에는 76,832,000원, 4회 유찰 시에는 53,782,400원이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당5리 마을회관 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 야당역이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지의 다세대주택 부지로 북서측 도로에 접하며, 토지면적은 528.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 공시지가는 965,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 비교 거래가 4건에 불과하며 최신 거래가 2022.03.이므로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.08.01. 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 매각조건 반영 확인. 매각물건명세서와 특별매각조건에 확약 내용이 실제 반영됐는지 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·배당 이후 임차권등기가 어떤 서류와 절차로 말소되는지 주택도시보증공사와 법원에 확인하세요.
- 점유·명도 상태. 임차권등기와 별개로 현재 점유자가 누구인지, 실제 인도 시기와 명도 협의 필요성을 현장 조사하세요.
- 현재 시세 재확인. 최신 비교 거래가 2022.03.이므로 인근 중개업소의 현재 호가·매수 문의·최근 체결 사례를 확인하세요.
- 저층·소규모 보정. 1층, 8세대 다세대라는 특성을 반영해 수리비·채광·소음·보안·재매각 기간을 보수적으로 계산하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 등기만 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가보다 앞에 서 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액도 137,576,640원에 달합니다. 그래서 확약이 없다면 최저가 109,760,000원을 싸다고 평가할 수 없습니다.
다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 그 문서가 유효하게 매각조건에 반영됐다면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 최저가 109,760,000원입니다. 비교 거래 평균 224,750,000원의 48.8%여서 가격 여지는 크지만, 8세대 다세대·1층·거래 공백이라는 환금성 변수는 남습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 판단”입니다.
