대구지방법원 2025타경31827. 대구광역시 서구 평리동 1404-3, 서대구로 105의 토지와 건물입니다. 감정평가상 현황은 주유소 및 근린생활시설 등이고, 지하 1층은 근린생활시설, 1층은 주유소사무실·창고 등, 2층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 주유소용지 813.7㎡, 일반상업지역이며 공시지가는 2,537,000원/㎡입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 2층, 사용승인일은 1994.12.26.입니다.
가격만 보면 감정가 5,021,777,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가가 2,460,670,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 자료에는 동일 자산의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 특히 주유소·근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 비주거 자산은 아파트처럼 단순한 평형 평균으로 가격을 판정하기 어렵기 때문에, 이 사건의 핵심은 “얼마나 떨어졌나”보다 실제 환금가치·영업시설·점유관계·배당구조를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31827 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 1404-3 · 대구광역시 서구 서대구로 105 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 현황 주유소 및 근린생활시설 등 |
| 토지 | 주유소용지 · 813.7㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 정방형 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 · 사용승인 1994.12.26. |
| 소유자 | 주식회사세아에너지 |
| 감정가 / 최저가 | 5,021,777,000원 / 2,460,670,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 4,813,608,282원 |
| 현 경매개시결정 채권자 | 더블유아이2406유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 포함 · 건물 옥탑 계단실 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.05.26. 중소기업은행
이 사건의 말소기준권리는 2021.05.26. 을구 22번 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 3,600,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 400,000,000원· 1,000,000,000원, 부산은행 330,000,000원, 에이피엠 440,000,000원·1,200,000,000원과 각 가압류·압류·가처분·현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 우리은행·하나은행·신한은행·신용보증기금·서정길·우승희 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 권리분석에서 핵심은 오래된 말소권리가 아니라 2021.05.26.을 기준으로 전후를 나누는 것입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력 1명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김흥식 | 주유소 | 2024.02.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 세아에너지 | 미상 | 2017.05.26 | 8,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 강세원 | 미상 | 2024.05.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김흥식과 강세원은 전입일이 말소기준권리인 2021.05.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 특히 매각물건명세서 비고에는 상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인 김흥식이 명시되어 있습니다.
주식회사 세아에너지는 2017.05.26. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리되어 보증금 8,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 2,460,670,000원 + 8,000원 = 2,460,678,000원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 5,021,777,000원이고 현재 최저매각가는 2,460,670,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,722,469,000원, 감정가 34%, 4회 유찰 시 1,205,728,300원, 감정가 24%로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건은 주유소용지와 건물, 제시외 건물, 기계기구까지 일괄매각되는 비주거 자산입니다. 동일 자산의 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 49%라는 숫자는 “감정가에서 얼마나 유찰됐는가”를 나타낼 뿐, 실제 시장가보다 49% 싸다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,460,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,006,700원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 세아에너지 보증금 | 8,000원 | 0원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 2,433,663,300원 |
| 3. 을구 30번 근저당권 · 중소기업은행 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 31번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 33번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 35번 근저당권 · 주식회사에이피엠 | 440,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 37번 근저당권 · 주식회사에이피엠 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 이아이디 | 56,540,662원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 294,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 해광에너지 | 140,006,428원 | 0원 |
| 11. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 39,559,411원 | 0원 |
| 13. 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 294,855,437원 | 0원 |
| 14. 갑구 16번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 52,238,069원 | 0원 |
| 15. 갑구 23번 가압류 · 주식회사 케이패트로 | 183,649,141원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 8,131,349,148원, 예상배당 합계는 2,433,663,300원, 미배당은 5,697,685,848원입니다. 임차인 주식회사 세아에너지의 보증금 8,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
특히 사건 청구금액은 4,813,608,282원이지만 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위인 을구 22번 중소기업은행 근저당권에도 미치지 못하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 주유소 및 근린생활시설 등. 지하 1층은 근린생활시설, 1층은 주유소사무실·창고 등, 2층은 근린생활시설입니다.
- 입지. 대구광역시 서구 중리동 소재 대구달서초등학교 동측 인근. 주위는 노선상가지대로 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 버스정류장이 있고 남쪽 약 1km 거리에 대구도시철도 2호선 두류역이 위치합니다.
- 토지. 813.7㎡ 주유소용지, 상업용, 평지·정방형·광대로한면. 공시지가 2,537,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가축사육제한구역입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 2층, 사용승인일 1994.12.26. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록, 건물 옥탑 계단실이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액. 현 회차 기준 최저가 2,460,670,000원에 인수 보증금 8,000원을 더한 2,460,678,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 감정가 49% 착시. 동일 자산 실거래 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”고 판단하지 마세요.
- 대항력 임차. 주식회사 세아에너지의 2017.05.26. 전입과 보증금 8,000원 인수관계를 원본 서류에서 재확인하세요.
- 미상 임차관계. 김흥식은 상가건물임대차현황서상 임대차관계 미상이고 김흥식·강세원 보증금도 미상입니다. 실제 점유 부분과 사용주체를 확인하세요.
- 주유소 영업시설. 토지·건물 외 제시외 건물과 기계기구 목록까지 일괄매각이므로 시설의 현황·가동 여부·귀속범위를 확인하세요.
- 배당 부족. 현 회차에서도 채권 총액 8,131,349,148원 중 5,697,685,848원이 미배당으로 남습니다. 후순위 채권 소멸 여부와 별개로 분쟁·점유 상황을 점검하세요.
- 압류·세금. 갑구에 서구(대구광역시) 압류와 국 압류가 존재합니다. 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 원본 배당요구·세금 자료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 기계기구 목록과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 5,021,777,000원에서 2회 유찰되어 2,460,670,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 주유소·근린생활시설과 토지, 제시외 건물, 기계기구가 함께 움직이는 비주거 자산이고 실거래 비교 근거가 없기 때문에 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
권리는 말소기준인 2021.05.26. 중소기업은행 근저당권 이후가 대부분 소멸하는 구조이지만, 임차관계에서는 2017.05.26. 전입한 주식회사 세아에너지의 대항력이 살아 있고 보증금 8,000원이 매수인에게 인수됩니다. 여기에 김흥식의 임대차관계 미상, 김흥식·강세원의 보증금 미상, 주유소 영업시설과 점유관계가 남습니다. 따라서 결론은 “등기 후순위는 정리되지만, 가격과 점유는 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
