의정부지방법원 2025타경62557. 경기도 고양시 일산동구 풍동의 공동주택(다세대주택) ‘풍경채’ 제2동 4층 402호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 92,610,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 등기상 임차권자 이정수는 2018.07.05. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2018.05.11.로, 2023.01.13. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 원래 임차보증금은 205,000,000원이므로 대항력만 놓고 보면 낙찰가보다 큰 보증금이 핵심 위험이 될 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 임차권자 이정수의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.12. 확약서를 제출해, 임대차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약 대상인 이 임차권은 실질적으로 매수인 인수 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62557 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-39 풍경채 2동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고풍로 182-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 단위세대 · 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 황용순 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 92,610,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약이 핵심
말소기준은 2023.01.13. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 596,000,000원입니다. 이후 고양시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체도 말소기준 이후인 2023.07.24. 접수됐지만, 임차인 이정수의 주민등록·점유는 2018.07.05., 확정일자는 2018.05.11.이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정수 | 건물전부 | 205,000,000원 | 2018.07.05. | 2018.05.11. | 대항력 우선변제 |
② 가격·환금성 — 34.3%까지 내려왔지만 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 92,610,000원으로 감정가 270,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 8회 유찰됐고, 풍경채1동2동의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.5회입니다. 총 세대수는 18세대입니다.
다만 이 사건 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않고, 단지 경매 통계의 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래가격 확인이 필요한 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 596,000,000원 | 90,543,020원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 801,000,000원 중 예상 배당은 90,543,020원, 미배당은 710,456,980원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 34% | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 710,456,980원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 27% | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 728,645,584원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 22% | 59,270,400원 | 57,803,533원 | 743,196,467원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다솜초등학교 북측 인근에 위치하며, 다세대주택 등 공동주택 밀집지대·아파트단지·주택 및 주상혼용지대·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 고풍로 등 주요도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체적으로 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6M 내외 진입도로에 접하고 외곽공도와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 현황 확인. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못해 외관 관찰, 건축물대장 기재와 현황도면을 기준으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적 990.0㎡, 공시지가 989,600원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12. 확약서의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 이정수의 임차권은 건물전부이고 주민등록·점유 2018.07.05., 확정일자 2018.05.11., 보증금 205,000,000원입니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 반복 유찰 점검. 현재 8회 유찰로 단지 평균 6.5회를 웃돕니다. 유찰 원인이 가격뿐인지 현장·환금성까지 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 적정성은 별개”
이 사건은 표면만 보면 대항력 임차권이 있어 위험해 보이지만, 핵심은 2026.05.12. 주택도시보증공사의 확약입니다. 원래 보증금 205,000,000원의 대항력 임차권이 있었지만 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 270,000,000원이 8회 유찰돼 92,610,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 단지 평균 유찰도 6.5회이고 현재 물건은 이를 넘어선 8회 유찰 상태입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격·환금성은 별도 검증이 필요한 다세대 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
