의정부지방법원 2025타경62558. 파주시 야당동 요산아트빌102동 203호, 전용 56.035㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리가 몇 건인지보다 선순위 임차보증금이 실제로 매수인에게 승계되는지입니다. 서정연은 2019.10.08. 전입·점유·확정일자를 갖춰 2022.04.28. 말소기준 가압류보다 앞선 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 최저가 109,270,000원에서 집행비용을 제외하면 106,940,220원만 배당돼, 통상 구조라면 보증금 부족액 43,059,780원이 매수인에게 남습니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.04.01.자 인수조건변경확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 서정연의 임차보증금 청구에 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면, 해당 부족액의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 190-5 2층 203호 · 경기도 파주시 하우고개길 151-30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 56.035㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 소유자 | 최정민 (2019.10.17. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (5회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2022.04.28. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 2,433,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 보증금 인수는 별개
2015.08.13. 설정된 우리은행 근저당권은 2019.10.10. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.28. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 국세 압류, 파주시 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.
다만 서정연의 임차권등기는 2023.10.13. 접수됐어도 실제 전입·점유·확정일자는 2019.10.08.입니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 되며, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 43,059,780원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 이번 사건은 그 위험을 2026.04.01.자 확약이 해소하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 보증금·차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정연 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 보증금 150,000,000원 | 2019.10.08. 2019.10.08. | 있음 | 있음 배당요구 2023.10.13. | 실질 0원* 룰상 43,059,780원 |
| 배정호 전부 | 보증금 500,000원 차임 750,000원 | 2024.07.22. 확정일자 없음 | 없음 말소기준 이후 전입 | 해당 없음 | 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다
요산아트빌102동(190-5)은 18세대, 2015.03.16. 준공된 다세대 물건입니다. 확인된 실거래는 6건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 176,500,000원에는 2021.09.의 240,000,000원 거래처럼 과거 고가가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.04㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 54.52㎡ | 1 | 154,000,000원 |
| 2024.11 | 56.04㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 56.04㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.04㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 56.04㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 152,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 176,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 109,270,000원은 최근 12개월 평균 152,000,000원의 71.9%입니다. 최신 거래도 2026.07.의 150,000,000원이므로 가격만 놓고 보면 최근 거래 구간 아래입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 19.5% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 176,500,000원 대비 할인율을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 1. 임차인 서정연 보증금 | 150,000,000원 | 106,940,220원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 114,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청 청구 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 서정연의 미배당 보증금은 43,059,780원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.04.01.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감액과 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 동측 인근으로, 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물 내 2층 203호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 주차장, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 이해관계인 부재로 내부 세부 상태는 미상입니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 실거래는 6건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세 -19.5%와 5회 유찰 이력을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.01.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 적용 임차보증금, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 서정연 배당·승계 구조 확인. 확약이 없다면 최저가 배당 기준 미배당 보증금 43,059,780원이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
- 조세 압류 확인. 동안산세무서·화성세무서·파주시 압류 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당액이 줄어들 수 있으므로 교부청구 내역과 법정기일을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 배정호가 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 71.9%지만 최근 가격 추세는 -19.5%입니다. 전체 평균 176,500,000원이나 과거 최고 거래 240,000,000원을 기준으로 매각차익을 계산하지 마세요.
- 환금성 검토. 18세대 다세대, 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0%라는 지표를 반영해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
- 현장 확인. 내부 세부 상태가 미상이고 남측 폭 약 4미터 도로에 접하므로 주차, 차량 진입, 누수·결로, 공용부 관리 상태를 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 있지만, 확약 확인이 먼저다”
이 물건은 단순한 선순위 임차인 인수형이 아닙니다. 서정연의 보증금 150,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 최저가 기준 룰상 인수액은 43,059,780원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
확약이 유효하면 실질취득액 109,270,000원은 최근 12개월 평균 152,000,000원의 71.9%로 수치상 가격 차이가 있습니다. 반면 최근 시세는 -19.5% 하락했고, 18세대 다세대가 5회 유찰됐으며 해당 건물 경매 매각률도 0.0%입니다. 따라서 결론은 “확약 원본 확인 시 가격 검토 가능, 환금성은 보수적”입니다. 권리 조건을 확인하지 않은 저가 입찰도, 과거 고가 거래를 근거로 한 낙관적 입찰도 모두 피해야 합니다.