대구지방법원 2025타경32189. 대구 달서구 월성동 월성보성타운 108동 3층 301호 아파트입니다. 감정가는 206,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 144,200,000원입니다. 권리의 기준점은 2018.01.22. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 171,600,000원입니다. 이 권리 이후 비엔케이캐피탈·롯데카드·현대캐피탈·케이비국민카드·아이엠뱅크의 가압류와 신한카드 및 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격은 신건 감정가가 아니라 현재 회차의 144,200,000원을 기준으로 봐야 합니다. 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 191,250,000원, 최신 2026.08 거래는 194,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.4%로, 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 거래도 147,000,000원~215,000,000원으로 편차가 있으므로 3층 개별 호수의 상태와 점유 상황을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 권리분석의 핵심은 2018.01.22. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 171,600,000원이며 말소기준권리입니다. 이후 등록된 비엔케이캐피탈 가압류 36,078,997원, 롯데카드 가압류 3,823,449원, 현대캐피탈 가압류 9,225,145원, 케이비국민카드 가압류 6,679,490원, 아이엠뱅크 가압류 17,386,471원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 권리는 0원입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.4%

월성보성1 동일 면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 191,250,000원이고 최신 거래는 2026.08의 194,500,000원입니다.

실거래 범위는 147,000,000원~215,000,000원입니다. 현재 최저가 144,200,000원은 이 표본의 최저 거래가인 147,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 191,250,000원 대비 75.4%입니다. 최신 거래 194,500,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)

현재 회차 144,200,000원 가정 시 집행비용 2,818,800원을 제외한 141,381,200원이 국민은행 근저당에 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 총 채권액 298,557,696원 중 예상 배당액은 141,381,200원, 미배당액은 157,176,496원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 달서구청 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·관공서·공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 대체로 보통입니다. 단지 북서측으로 학산로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 중 3층 301호이며, 승강기·소방설비·열병합 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,050,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지. 월성보성1은 1,185세대이며 사용승인일은 1991.12.28.입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격 기준 확인. 최저가 144,200,000원은 최근 12개월 평균 191,250,000원의 75.4%입니다. 감정가가 아닌 현재 회차 가격으로 판단하세요.
• 최신 실거래 대조. 최신 2026.08 거래는 194,500,000원이고 전체 표본 범위는 147,000,000원~215,000,000원입니다. 3층 개별 상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
• 점유자 확인. 감정평가 당시 폐문·부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 내부 마감은 직접 확인되지 않았고 인근 유사 부동산의 일반 상태를 참조해 평가됐습니다.
• 배당과 인수 구분. 후순위 채권이 미배당되더라도 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
• 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 100,940,000원, 3회 유찰 시 70,658,000원으로 제시돼 있으나 현재도 최근 실거래 평균보다 낮은 구간입니다.

맺으며 — 권리보다 현장 확인이 남는다

이 물건은 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2018.01.22. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰된 144,200,000원으로 최근 12개월 평균 191,250,000원의 75.4%에 해당해 현재 데이터상 시세보다 낮은 구간입니다.

다만 현장에서는 거주인이 폐문·부재였고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 마지막 확인점은 등기부보다 실제 점유와 내부 상태입니다. 권리 인수는 단순하고 가격 지표도 유리하지만, 그 차이가 실제 수익으로 이어지는지는 3층 301호의 점유·수리 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.