116,620,000원
의정부지방법원 2025타경62609. 파주시 야당동 가림빌라 208동 302호로, 공부상 용도는 공동주택·다세대주택입니다. 감정가는 238,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 116,620,000원까지 내려왔습니다. 등기된 임차권 보증금은 255,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입일 2020.10.12가 분석상 말소기준일 2017.01.04보다 늦어 대항력은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
여기에 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.03.30자 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차보증금의 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원*입니다. 다만 이 확약은 해당 임차보증금과 임차권등기에만 적용됩니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 220-38 가림빌라 제208동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 하우고개길 163-29 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 67.208㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 기본 위생·급배수·난방·승강기설비 |
| 소유자 | 김윤정 (2020.09.28 매매 · 거래가액 255,000,000원 · 2020.10.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 116,620,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 원본대조 필요
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계 0원*
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이승환 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 전입·점유 2020.10.12 255,000,000원 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 배당요구 있음 확정일자 2020.09.29 | 승계 0원* 대항력 포기·말소 동의 |
임대차계약일은 2020.09.05, 확정일자는 2020.09.29, 전입 및 점유개시일은 2020.10.12입니다. 임차권등기는 2022.11.09 접수됐으며 배당요구도 같은 날 기재돼 있습니다. 임차보증금 255,000,000원은 현재 최저가를 초과하지만, 대항력 없음으로 기재돼 있고 주택도시보증공사의 확약서까지 제출돼 있어 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
* 확약에 따른 실질 인수 0원은 해당 임차보증금 및 임차권등기에 한정됩니다. 확약 밖의 별도 임차관계가 발견될 경우에는 별도로 판단해야 하나, 현재 확인된 실제 임차인은 이승환 1명입니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 116,620,000원입니다. 다만 가림빌라 208동은 8세대 규모이고, 확인된 평균 유찰 횟수는 5.5회, 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있습니다. 확인된 최근 낙찰금액과 낙찰일도 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 116,620,000원이 실제 시세보다 낮은지 비교할 기준이 부족합니다. 특히 소규모 다세대는 동일 동·동일 면적 거래 표본이 제한될 수 있어, 최저가 49%라는 숫자와 시세 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,432,680원 |
| 1. 근저당권 · 수협은행 | 156,000,000원 | 114,187,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 666,000,000원 중 예상배당은 114,187,320원이며, 미배당액은 551,812,680원입니다. 임차권자의 미배당 보증금은 대항력 없음 및 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않는 것으로 산정됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역 북동측 인근으로 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 주거복합 Zone이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 512㎡, 공시지가는 943,200원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 기재되지 않았고, 기본적인 위생·급배수· 난방·승강기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 횟수 5.5회, 확인된 낙찰률 0.0%로 거래 및 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.30자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2017.01.04 수협은행 근저당이 말소기준으로 산정된 내용과 2020.10.12 해지 말소 등기를 최신 등기 원본에서 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하나 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 확보. 확인된 최근 실거래와 낙찰 사례가 없으므로 인근 야당동 다세대의 동일 면적·연식·입지 거래를 별도로 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 93,296,000원, 7회 유찰 시 74,636,800원으로 내려가지만, 가격 하락만큼 채권 미배당액도 증가합니다. 인수 0원 여부와 별개로 환금성을 먼저 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 임차보증금 255,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도, 대항력이 없는 임차권으로 기재돼 있고 주택도시보증공사의 대항력 포기·말소 동의 확약까지 있어 매수인 인수액이 0원*이라는 점입니다. 보증금 때문에 실질취득가가 255,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
그러나 권리상 인수가 없다는 이유만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 8세대 소규모 다세대이며 최근 실거래와 낙찰사례가 확인되지 않습니다. 여기에 수협은행 근저당의 말소 이력과 배당 산정 사이의 원본대조 과제도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 해소, 가격과 환금성은 보류입니다. 응찰 여부는 최신 등기·확약서· 점유관계와 주변 실거래를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
