인천지방법원 2024타경556375. 미추홀구 관교동 진명빌라 제5층 제501호, 전용 36.09㎡ 다세대주택입니다. 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 58,800,000원까지 내려왔지만, 입찰가만 보면 안 됩니다. 임차인 이성춘은 2019.05.24 점유를 시작하고 2019.05.29 전입했으며, 2019.05.10 확정일자를 갖춘 뒤 2023.11.15 보증금 93,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.09.10 강제경매개시결정보다 앞선 임차인이므로 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서 매각대금 58,800,000원 중 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼, 부족분은 35,658,400원입니다. 따라서 58,800,000원 + 35,658,400원 = 94,458,400원이 현재 회차의 실질취득입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 총취득액은 보증금 93,000,000원에 집행비용이 더해진 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경556375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주승로 153-60, 5층 501호 (관교동, 진명빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.09㎡ · 지상 5층 중 제5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2010.05.06 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 홍성규 (2019.05.24 매매, 2019.06.05 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성춘 / 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 현황상 핵심사항 | 출입문 표시상 501호이나 건축물대장 건축물현황도상 502호 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소됐지만 임차권은 남는다
2010년 설정된 둔산신용협동조합 근저당권 130,000,000원과 가등기·압류· 과거 경매개시결정은 2012.04.20 임의경매 매각과 함께 말소됐습니다. 같은 날 설정된 대전온천새마을금고 근저당권 67,600,000원도 2019.05.24 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권과 가등기를 현재 매수인이 다시 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유가 2024.09.10 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 최저가가 보증금보다 낮아 전액 배당은 불가능합니다. 매각물건명세서에도 임차권등기 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 없음
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성춘 5층 501호 36.09㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 93,000,000원 | 계약 2019.05.04 확정 2019.05.10 점유 2019.05.24 전입 2019.05.29 배당요구 2023.11.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 35,658,400원 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액이 거의 줄지 않는다
| 회차 가정 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 58,800,000원 | 35,658,400원 | 94,458,400원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 41,160,000원 | 52,980,880원 | 94,140,880원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 28,812,000원 | 65,106,616원 | 93,918,616원 |
입찰가만 보면 58,800,000원에서 28,812,000원까지 크게 떨어지지만, 실질취득은 94,458,400원에서 93,918,616원으로 소폭 변할 뿐입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 약 94,000,000원의 실질취득입니다.
④ 시세 비교 — 5,880만원이 아니라 9,445만원으로 비교
확인되는 유사 면적 실거래는 두 건입니다. 2021.07 전용 37.41㎡ 4층이 81,000,000원, 2021.12 전용 37.41㎡ 2층이 120,000,000원에 거래됐고, 두 건의 평균은 100,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 37.41㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 37.41㎡ | 4층 | 81,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 100,500,000원 |
현재 회차 실질취득 94,458,400원은 두 건 평균의 94.0%로 평균보다 6,041,600원 낮지만, 81,000,000원 거래보다는 13,458,400원 높습니다. 최신 확인 거래 120,000,000원보다는 낮으나 거래 표본이 2021년 두 건에 불과하고 가격 범위도 81,000,000원부터 120,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 | - |
| 1. 임차인 이성춘 보증금 | 93,000,000원 | 57,341,600원 | 35,658,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용·임차인 배당을 반영한 계산입니다. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 진명빌라는 총 8세대입니다.
- 주위환경. 관교여자중학교 북서측에 위치하고 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 인천1호선 인천터미널역과 예술회관역은 약 1.2km 지점에 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 8m 포장도로에 접한 평탄한 정방형 토지이며, 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인 실거래도 2건으로 적어, 재매각 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 입찰가 상한 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당액을 더해 총취득비용을 계산해야 합니다. 입찰가만 낮춰도 총액은 약 93,000,000원 아래로 쉽게 내려가지 않습니다.
- 임대차 원본 대조. 임차인과 신청채권자가 같은 이성춘이므로 계약서·보증금 지급내역·전입세대확인서·임차권등기명령·배당요구서를 함께 확인해야 합니다.
- 501호·502호 서면 조건. 공동 변경신청의 상대방, 신청 가능 여부와 필수서류를 사전에 확인하고 매각결정기일까지 제출하지 못할 위험을 점검해야 합니다.
- 현장 특정. 출입문 표시, 실제 점유공간, 건축물현황도, 등기 전유부분을 현장에서 대조해 매각대상 공간을 정확히 특정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가상 제시외 건물이 존재하므로 구조·면적·이용상태와 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 과거 말소권리 재확인. 가등기·압류·과거 근저당권의 말소사항을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “94% 실질가격”을 보라
이 물건은 감정가 120,000,000원에서 58,800,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 35,658,400원을 더하면 실질취득은 94,458,400원입니다. 이는 확인 실거래 평균 100,500,000원의 94.0%로, 권리·현황 위험을 감수할 만큼 압도적으로 낮은 가격은 아닙니다.
더 큰 문제는 가격표 밖에 있습니다. 출입문 501호와 건축물현황도 502호가 일치하지 않고, 정해진 서면을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않습니다. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하다는 점도 원본 확인이 필요합니다. 최저가는 낮지만 인수로 가격이 고정되고, 호수 불일치의 법적·행정적 위험까지 큰 사건입니다. 입찰 전제는 단순한 가격 계산이 아니라 임차보증금과 호수 정정 절차를 모두 확정하는 것입니다.
