의정부지방법원 2025타경62655. 고양시 일산서구 덕이동 ‘은하팰리스’ 101동 1층 102호, 전용 54.46㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 소유자 이혜경은 2021년 1월 27일 매매를 원인으로 거래가 168,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 등기부상 대항력 있는 임차권과, 이를 해소하는 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서입니다.

임차인 오지민은 2021년 2월 4일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 1월 13일입니다. 말소기준권리인 2021년 10월 26일 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 88,690,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 86,693,580원을 우선배당받고, 보증금 미회수액 81,306,420원이 남는 계산입니다.

하지만 신청채권자인 주택도시보증공사는 2025년 7월 9일 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 오지민 임차권에 한해 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 양도받은 신청채권자이지 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 확약 밖의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 승부처

말소기준권리는 2021년 10월 26일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 설정된 엠메이드대부 가압류, 대구광역시중구청 압류, 오지민 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 오지민의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 등기 말소만으로 보증금 인수 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 이 인수 문제는 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해소됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최저가가 낮아도 하락 추세는 반영

은하팰리스 101동·102동은 18세대 규모이고 2015년 2월 26일 사용승인됐습니다. 전용 54.46㎡와 면적이 맞는 실거래 표본은 4건이며 전체 평균은 187,750,000원입니다. 다만 과거 233,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 현재 가격을 높게 보이게 할 수 있어, 가격 판단은 최근12개월 평균과 최신 거래 147,000,000원을 우선합니다.

확약 이행을 전제로 한 실질취득가 88,690,000원은 최근 기준값 147,000,000원보다 58,310,000원 낮고, 최근 시세의 60.3%입니다. 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 거래가 과거 거래군보다 27.0% 하락했고, 비교 가능한 최근 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 과거 전체 평균 187,750,000원만을 근거로 수익 여력을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미회수액은 81,306,420원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행되면 해당 금액의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금에 고정

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어, 매수인의 총 부담은 약 169,000,000원대로 고정됩니다. 따라서 최저가만 보고 “더 유찰될수록 싸다”고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 물건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 유찰 자체가 아니라, 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약으로 인수액이 실질 0원이 되기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 1층 102호입니다.
• 입지. 고양예술고등학교 동측 인근으로 유사 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 북서측 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형·평지의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 제한보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 대상 호수가 1층입니다. 동일 물건군 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회이며 매각률은 0.0%로 제시돼, 매도 기간과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2025.07.09.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 사건번호, 적용 임차인, 대항력 포기와 임차권등기 말소 문구를 직접 확인하세요.
• 매각물건명세서. 확약 내용이 매각조건에 명확히 반영돼 있는지, 낙찰 후 인수되는 권리가 없다고 정리되는지 대조하세요.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 완납 후 주택도시보증공사의 말소 동의가 실제 등기 말소까지 이어지는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
• 현황 점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 상태, 열쇠 인계 및 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 가격 기준. 과거 전체 평균 187,750,000원보다 최신 거래·최근12개월 평균 147,000,000원을 우선하고, -27.0% 하락 추세와 1층 조건을 반영하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당 변동 항목을 관리 주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한의 실제 적용 내용을 확인하세요.

맺으며 — “싼 이유는 유찰이 아니라 확약이다”

표면만 보면 보증금 168,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 현재 최저가에서 미배당 보증금은 81,306,420원이고, 확약이 없다면 실질취득 총액은 169,996,420원으로 최근 기준 시세 147,000,000원을 넘어섭니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 확약이 매각조건대로 이행되면 매수인 인수는 실질 0원이고, 실질취득가는 88,690,000원으로 최근 시세의 60.3%입니다. 가격 여력은 분명하지만 최근 가격이 -27.0% 하락했고, 18세대 소규모 다세대·1층이라는 환금성 부담도 있습니다. 결론은 확약 원본 확인 시 권리 합격, 가격 매력 있음 — 다만 환금성은 보수적으로입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각조건에 유효하게 반영되고 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 배제한 배당 계산상 현재 회차 미배당 인수액은 81,306,420원입니다.