대구지방법원 2025타경32266. 등기상 물건은 대구광역시 서구 비산동 2008-116 소재 건물이며, 현재 소유자는 주식회사오디에스입니다. 1·2층의 공부상 용도는 소매점·일반음식점·주택이지만 실제 이용상태는 근린생활시설인 사무실 및 도서관으로 기재돼 있습니다. 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 대이며, 일괄매각이고 제시외 건물 및 계단·비가림막 등 부합물이 평가에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2021.12.01. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 612,000,000원이고, 이후 신용보증기금·근로복지공단·대구신용보증재단의 가압류와 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리와 별개로 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않은 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32266 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 2008-116 · 대구광역시 서구 염색공단로11길 21-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 1·2층 공부상 소매점·일반음식점·주택 / 실제 근린생활시설(사무실 및 도서관) |
| 소유자 | 주식회사오디에스 |
| 토지 | 288.0㎡ · 공부상 전 / 현황 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 810,014,410원 / 396,907,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 422,929,309원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 더 중요하다
현재 소유권은 2021.12.01. 주식회사오디에스로 이전됐고 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 신한은행 근저당 중 140,639,578원은 2025.03.06. 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 이후 가압류들은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 임차인 4명
| 성명 / 명칭 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태옥 | 확인안됨 | 2009.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조순향 | 확인안됨 | 2019.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 북극성 주식회사 | 2층 일부 · 도서관 | 2022.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현지 | 102호 · 강의실 | 미상 | 2,000원 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 점유자는 없으므로 실제 점유·임차관계 확인 대상은 4명입니다. 북극성 주식회사는 말소기준권리 이후인 2022.07.12. 전입이어서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 김현지는 보증금 2,000원이 기재돼 있지만 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인 여부는 판단 불가
감정가는 810,014,410원, 현재 최저매각가는 396,907,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 선순위 점유자의 미상 보증금이 확인되기 전에는 최저가만으로 실질취득비용을 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 396,907,000원 | 390,550,302원 | 670,322,210원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 277,834,900원 | 273,145,211원 | 787,727,301원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 194,484,430원 | 190,961,648원 | 869,910,864원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 396,907,000원에서 277,834,900원, 194,484,430원으로 내려가지만 채권 미배당액은 670,322,210원에서 787,727,301원, 869,910,864원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권들은 등기상 매각으로 소멸하는 권리이며, 별도로 확인해야 할 핵심은 선순위 점유자의 미상 보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 396,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,356,698원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 612,000,000원 | 390,550,302원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 387,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 8,602,320원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 53,270,192원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,060,872,512원 중 예상 배당액은 390,550,302원, 미배당액은 670,322,210원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모
- 이용상태. 건물 1·2층의 공부상 용도는 소매점·일반음식점·주택이나 실제는 근린생활시설인 사무실 및 도서관입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 계단 및 비가림막 등은 건물의 부합물로 평가에 포함됐습니다.
- 멸실 부분. 건물 등기부상 1층 부속 변소는 멸실된 상태입니다.
- 토지. 토지면적 288.0㎡, 공부상 지목은 전이나 현황은 대이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 입지 규제. 일반상업지역·도시지역·방화지구·가축사육제한구역에 포함되며 일반공업지역과 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,256,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤태옥 보증금 확인. 2009.06.18. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 조순향 보증금 확인. 2019.03.05. 전입으로 역시 말소기준보다 앞섭니다. 인수 여부와 금액이 확인 전까지 미상입니다.
- 김현지 점유관계 확인. 102호 강의실, 보증금 2,000원이 기재돼 있으나 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다.
- 북극성 주식회사 확인. 2층 일부를 도서관으로 사용하며 2022.07.12. 전입으로 말소기준 이후입니다.
- 현황·공부 차이 확인. 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르고, 1층 부속 변소는 멸실돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 계단·비가림막 등 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유자다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 810,014,410원에서 최저가 396,907,000원으로 낮아진 49%입니다. 하지만 경매에서 낮은 최저가가 곧 안전한 실질취득가를 뜻하지는 않습니다. 윤태옥은 2009.06.18., 조순향은 2019.03.05. 전입해 말소기준인 2021.12.01.보다 앞서고, 두 사람의 보증금은 확인되지 않았습니다.
후순위 가압류 등 등기상 권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 점유자의 보증금이 남는다면 매수인의 부담 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 권리확인 전에는 할인율을 투자메리트로 환산하지 말 것.” 보증금과 배당관계가 확정된 뒤에야 396,907,000원이 실제로 어느 수준의 취득비용인지 판단할 수 있습니다.