부산지방법원 2025타경715. 부산 동래구 온천동 189-126의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설 <상호명: 그린모텔>로 이용 중이며, 지하층은 창고·보일러실, 1층은 주차장·안내실, 2~4층은 각 층 6개실씩 총 18개 객실입니다. 현재 최저매각가는 796,958,000원으로 감정가 1,626,444,180원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 기준은 2022.10.24. 설정된 김해농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 2023.02.23. 김화숙의 근저당권 600,000,000원과 2025.02.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 총 6명의 점유자 가운데 5명은 말소기준보다 앞서 전입했고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 최종 확정할 수 없습니다.
핵심지표
🏷️ 감정가 대비 49% · 👥 점유자 6명 · ⚠️ 말소기준 전 전입 5명 · 💰 실질 인수액 미상
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경715 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 189-126 · 부산광역시 동래구 차밭골로24번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 <상호명: 그린모텔> |
| 토지 | 대 · 215.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1995.09.01 |
| 영업공간 | 지하층 창고·보일러실 · 1층 주차장·안내실 · 2~4층 객실 총 18개실 |
| 소유자 | 양동호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,626,444,180원 / 796,958,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 742,932,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 현칭 그린모텔 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 중요하다
현재 등기부상 말소기준권리는 2022.10.24.의 김해농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.24. 확정채권양도를 원인으로 2025.11.11. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 후순위인 김화숙 근저당권 600,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 6명 — 말소기준 전 전입 5명
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신성기 | 2012.03.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김철균 | 2019.11.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 정의준 | 2020.04.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김용우 | 2020.05.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이기욱 | 2021.11.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이영철 | 2023.10.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
신성기·김철균·정의준·김용우·이기욱은 모두 2022.10.24. 말소기준 근저당보다 전입일이 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 임대차계약, 점유 부분, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 있습니다. 이영철은 2023.10.20. 전입으로 말소기준보다 늦습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 796,958,000원으로 감정가 1,626,444,180원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 없어, 감정가 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
또한 실질 인수금액이 확정되지 않았기 때문에 가격 판단의 기준도 단순 최저가가 아니라 최저매각가에 실제 인수보증금을 더한 총 취득부담이어야 합니다. 입찰 전 임차관계가 정리되지 않으면 2회 유찰이라는 숫자 자체가 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 796,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,369,580원 |
| 2. 근저당 · 김해농업협동조합 | 840,000,000원 | 786,588,420원 |
| 3. 근저당 · 김화숙 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 1,440,000,000원 | 653,411,580원 |
현재 회차 배당계산에서는 채권총액 1,440,000,000원 중 786,588,420원이 배당되고 653,411,580원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원은 선순위 전입자의 실제 임대차보증금이 확정됐다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 유락여자중학교 북동측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 숙박시설 그린모텔로 이용 중이며 2~4층에 총 18개 객실이 있습니다. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 토지. 215.0㎡, 지목 대, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공시지가는 2,671,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 5명 확인. 신성기·김철균·정의준·김용우·이기욱의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금 인수가 확인되면 최저가에 해당 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 각 점유자의 사용 부분이 미상인 만큼 18개 객실 및 부대공간의 실제 점유·영업관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 이해관계인 부재로 내부마감재 등을 조사하지 못했으므로 객실·설비 상태 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변 숙박시설·토지의 현재 거래가격과 수익성을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 전입자
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2022.10.24. 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 위험은 등기보다 말소기준 이전에 전입한 5명의 점유관계에 있습니다.
현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 취득비용을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 선순위 전입자들의 보증금·대항력·배당요구 관계를 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 사건입니다. 확인 전에는 배당표상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들이지 않는 것이 핵심입니다.
