부산지방법원 2025타경869. 부산진구 양정동 418-201의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 208,237,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 145,766,000원입니다. 권리의 중심은 2023.09.25. 설정된 주식회사대신투자대부의 근저당권 150,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 설정된 전세권 10,000,000원도 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 감정평가의 이용상태는 주택(공·폐가 추정)이고, 토지에는 차량출입이 불가능하다고 기재되어 있습니다. 남측과 서측에 폭 약 2~3미터의 현황 골목길이 있고, 서측 인접 토지인 양정동 418-387번지와 경계 구분 없이 일단지로 이용되는 것으로 보인다는 조사내용도 있습니다. 즉 권리 인수보다 실제 경계·접근성·건물 현황이 입찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경869 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 418-201 · 부산광역시 부산진구 양지로 40-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(공·폐가 추정) |
| 토지 | 대 · 118.9㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로각지(불) |
| 건물 구조 | 시멘트 블록조 기와지붕 단층 및 시멘트 블록조 기와·슬래브지붕 단층 |
| 현재 소유자 | 최정임 · 2024.06.28. 소유권이전 · 거래가액 25,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,237,000원 / 145,766,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대신투자대부 / 103,780,822원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지상 수목 등 토지가격에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 남부중앙새마을금고 근저당권 148,800,000원은 2022.11.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.25. 을구 3번 대신투자대부 근저당권 150,000,000원입니다. 바로 다음 순위의 을구 4번 전세권은 동일한 2023.09.25. 설정됐지만 접수번호가 118222로 근저당권 118221보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.03.11. 대신투자대부의 임의경매개시결정도 같은 기준에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
현재 최저매각가는 145,766,000원으로 감정가 208,237,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 102,036,200원, 3회 유찰 시 71,425,340원으로 제시되어 있습니다.
그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 차량 진입이 불가능하고 주택이 공·폐가로 추정되며 경계 확인 이슈까지 있어, 일반적인 주택 가격 비교보다 현황에 따른 환금성 차이를 먼저 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,840,724원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신투자대부 | 150,000,000원 | 142,925,276원 |
| 3. 전세권 · 주식회사대신투자대부 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 160,000,000원, 채권자 예상배당은 142,925,276원, 미배당은 17,074,724원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주택이며 공·폐가 추정입니다.
- 교통. 본건 토지에 차량출입이 불가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 주변환경. 성모여자고등학교 서측 인근의 양정동·전포동 경계지역으로, 단독주택·학교·배수시설·노변 점포 등이 형성되어 있습니다.
- 도로·경계. 공부상 남측 일부만 도로에 접하지만 현황은 남측과 서측으로 폭 약 2~3미터의 골목길이 있으며, 서측 인접 양정동 418-387번지와 경계 구분 없이 일단지 이용상태로 보입니다.
- 공부 차이. 건물은 공부상 양정동 418-190, 418-201에 있으나 현황은 418-201에 있으며, 418-190번지는 418-201번지와 합병되어 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
- 구조. 시멘트 블록조 기와지붕 단층 및 시멘트 블록조 기와·슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 대 118.9㎡, 완경사·부정형이며 공시지가 1,036,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 건물 상태. 주택이 공·폐가로 추정되므로 내부 훼손·사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 차량 접근. 토지 차량출입이 불가능한 조건이 이용성과 환금성에 미치는 영향을 직접 확인하세요.
- 현황 골목길. 남측·서측 폭 약 2~3미터 골목길의 실제 통행 상태와 이용관계를 확인하세요.
- 경계 확인. 서측 인접 양정동 418-387번지와 경계 구분 없이 일단지로 이용되는 것으로 보여 정확한 경계가 중요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되므로 매각 범위와 실제 구조를 원본에서 대조하세요.
- 임대·점유. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이나 실거래 비교자료가 없어 현장 상태와 주변 거래를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.25. 대신투자대부 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리만 보면 부담이 크지 않습니다.
하지만 투자 판단의 무게중심은 권리가 아니라 현황입니다. 주택(공·폐가 추정), 차량출입 불가, 폭 약 2~3미터 현황 골목길, 인접 토지와 경계 구분 없이 일단지 이용 같은 요소가 동시에 존재합니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없으므로 단순 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 통과, 현황과 가격 검증이 본게임. 이 사건은 현장 확인 결과에 따라 입찰 여부가 갈릴 물건입니다.
