부산지방법원 2025타경869. 부산진구 양정동 418-201에 소재한 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 최정임이며, 주식회사 대신투자대부가 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 103,780,822원입니다. 말소기준권리는 2023.09.25 설정된 대신투자대부의 근저당권으로, 채권최고액은 150,000,000원입니다.

이 사건은 단순히 최저가가 크게 내려간 물건으로 접근하면 안 됩니다. 감정평가상 건물의 이용상태는 주택(공·폐가 추정)이며, 토지에 차량이 들어갈 수 없고 서측 인접 토지와 경계 구분 없이 이용되는 모습입니다. 가격 할인과 실제 사용가치는 별도의 문제입니다. 현장 상태와 권리관계를 함께 확인해야 낙찰 후 활용 가능성을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 전세권의 소멸 구조

핵심은 2023.09.25 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사 대신투자대부이며, 채권최고액은 150,000,000원입니다. 해당 권리가 말소기준권리로 지정되어 있고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

같은 날 접수된 을구 4번 전세권도 확인됩니다. 전세권자는 근저당권자와 동일한 주식회사 대신투자대부이며, 전세금은 10,000,000원, 범위는 건물 전부, 등기상 존속기간은 2025.09.24까지입니다. 전세권은 말소기준 근저당권보다 접수 순위가 뒤이고 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

과거 남부중앙새마을금고의 근저당권은 2022.11.18 해지로 말소되었습니다. 과거 공유자 지분에 대한 압류·가압류 및 경매개시결정 역시 기존 경매 매각과 해제 등을 거쳐 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석에서 중요한 미말소 담보권은 대신투자대부 근저당권과 그 후순위 전세권입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%는 시세의 49%가 아니다

감정가 208,237,000원으로 시작한 물건이 2회 유찰되어 최저매각가 102,036,000원에 이르렀습니다. 감정가 대비 현재 비율은 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 예정 시나리오이며 실제 향후 최저매각가 및 매각 진행 여부는 법원 공고 확인이 필요합니다. 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,036,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정 아래 집행비용을 우선 반영하면, 대신투자대부의 근저당권에 99,807,496원이 배당되고 후순위 전세권과 소유자에게는 배당이 없는 것으로 산정됩니다.

근저당권은 채권최고액, 전세권은 등기상 전세금을 기준으로 한 추정배당입니다. 두 권리의 권리자가 동일하므로 실제 피담보채무와 전세금채권의 관계를 확인해야 하며, 각 금액의 단순 합계가 독립된 실제 채무 총액으로 확정되는 것은 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자의 회수와 매수인 인수는 다르다

추가 유찰 시 매각가가 낮아지면서 채권자가 회수하지 못하는 금액은 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구금액 103,780,822원을 예상배당액 99,807,496원으로 전부 충족하지 못합니다.

다만 이 미배당은 채권자 측 회수 부족분을 나타내는 것으로, 매수인이 해당 금액을 승계한다는 뜻이 아닙니다. 제공된 권리 소멸 판단과 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 별도 점유·임차관계가 확인되면 해당 위험은 다시 분석해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 부산진구 양정동 성모여자고등학교 서측 인근, 양정동과 전포동의 경계지역입니다. 주변은 단독주택, 학교, 배수시설 및 로변 점포 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 그러나 본건 토지에는 차량 출입이 불가능합니다. 차량 이용과 건축·공사 접근성을 구분하여 검토해야 합니다.
• 접도. 공부상 남측 일부만 도로에 접하지만, 현황은 남측 및 서측에 폭 약 2~3미터의 골목길이 존재합니다. 실제 도로의 법적 성격과 사용 가능 범위는 확인이 필요합니다.
• 경계. 서측 인접 토지인 양정동 418-387번지와 경계 구분 없이 일단지로 이용되는 모습입니다. 정확한 토지 경계와 점유 범위는 측량 등을 통해 확인해야 합니다.
• 건물 현황. 주택으로 이용되나 공·폐가로 추정됩니다. 건물은 시멘트 블록조 단층이며, 급배수·위생·난방설비는 설치된 것으로 추정됩니다. 건물 상태와 설비의 실제 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황 차이. 건물은 공부상 양정동 418-190 및 418-201에 소재하지만 현황은 418-201에 있습니다. 418-190번지는 418-201번지와 합병되어 토지대장상 말소되었습니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 부속 건물의 공부상 지붕 형태와 현황 지붕 형태에도 차이가 기재되어 있습니다. 제시외 건물의 실제 범위와 인접 토지 침범 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 토지면적 118.9㎡, 지목 대, 부정형·완경사이며 도로접면은 세로각지(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,036,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 토지정보에는 제3종일반주거지역, 정비구역 및 지구단위계획구역 포함으로 표시됩니다. 반면 감정요항표에는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있어 용도지역 표시가 서로 다릅니다. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인해야 합니다.
• 환금성. 차량 진입 불가, 공·폐가 추정, 경계 불명확 및 공부·현황 차이는 향후 이용과 재매각 시 검토할 요소입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 적정 매각기간은 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 상태 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 권원을 확인하고, 임차관계가 확인되면 대항력 및 보증금 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
• 근저당·전세권 원본 확인. 을구 3번 근저당권과 을구 4번 전세권의 말소 여부 및 배당 관계를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 토지 경계 측량. 양정동 418-387번지와 경계 구분 없이 이용되는 부분을 확인하고, 실제 매각 대상과 점유 범위를 구별해야 합니다.
• 도로 및 차량 접근. 현황 골목길의 법적 지위와 통행 가능 범위, 차량 진입 불가가 향후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 건물 실사. 공·폐가 추정 건물의 구조·노후 상태와 급배수·위생·난방설비의 실제 상태를 조사해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치와 범위, 공부상 지붕 구조와 현황 차이를 확인해야 합니다.
• 공부 대조. 합병된 양정동 418-190번지의 이력, 현황 418-201번지 소재 사실 및 건물대장 기재 내용을 대조해야 합니다.
• 용도지역·개발 제한 확인. 감정요항표의 제2종일반주거지역과 토지정보의 제3종일반주거지역 표시가 상충합니다. 정비구역·지구단위계획구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항을 관할 기관의 최신 공적 자료로 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 조사. 주변의 유사한 토지 및 노후 주택 거래를 확인하되, 차량 접근성·접도·건물 상태 등 물건별 차이를 반영해야 합니다. 단순 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 간주해서는 안 됩니다.
• 매각조건 확인. 제시외 건물 포함 범위, 현황도로 및 인접 토지와의 관계, 매각 대상의 경계를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 부동산”

부산지방법원 2025타경869는 말소기준 근저당권과 후순위 전세권이 매각으로 소멸하는 것으로 정리된 사건입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저매각가 102,036,000원은 감정가의 49%입니다.

그러나 건물은 공·폐가로 추정되고, 토지에 차량 진입이 불가능하며, 인접 필지와 경계가 명확히 구분되지 않습니다. 공부와 현황의 차이, 용도지역 표시의 불일치, 임대관계 미상이라는 확인 사항도 남아 있습니다. 이러한 조건은 낙찰 후 사용 및 재매각 가능성과 직접 연결됩니다.

결론적으로 등기상 인수액은 0원이지만, 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 2회 유찰된 최저가라는 사실만으로 유리한 입찰이라고 평가할 수 없습니다. 토지 경계·도로 접근·건물 상태·점유·용도지역을 먼저 검증하고, 실제 활용 가능성과 비교 시세를 바탕으로 입찰가격을 판단해야 하는 물건입니다.