부산지방법원 2025타경937. 시청역에스케이뷰 근린생활시설 1층117호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(꽃가람)이며 기준시점 현재 영업중단 상태로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사미곤이고, 2022.06.21 거래가액 832,833,000원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 부산은행에 채권최고액 586,300,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.01.09 연제구 압류와 2025.03.10 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대차 관계가 동일한지는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1361-9 시청역에스케이뷰 근린생활시설 1층117호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(꽃가람) · 현재 영업중단 |
| 소유자 | 주식회사미곤 · 2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 832,833,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 386,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 545,764,197원 |
| 말소기준 | 2022.06.21 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 586,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.06.21 부산은행 근저당권입니다. 2025.01.09 연제구 압류와 2025.03.10 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 코리아신탁·하나자산신탁·아시아신탁의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사미곤입니다.
② 시세 비교 — 76.5% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
시청역SKVIEW의 최근 12개월 거래 평균은 504,750,000원, 최신 거래는 2026.09 514,000,000원입니다. 현재 최저매각가 386,120,000원은 최근 12개월 평균 대비 76.5%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.17㎡ | 24 | 514,000,000원 |
| 2026.09 | 84.1㎡ | 31 | 528,000,000원 |
| 2026.09 | 84.1㎡ | 20 | 495,000,000원 |
| 2026.09 | 84.1㎡ | 20 | 495,000,000원 |
| 2026.08 | 43.33㎡ | 23 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.21㎡ | 23 | 515,000,000원 |
| 2026.07 | 84.1㎡ | 33 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.21㎡ | 21 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 84.21㎡ | 23 | 495,000,000원 |
| 2026.05 | 84.21㎡ | 4 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 122.85㎡ | 32 | 840,000,000원 |
| 2026.03 | 84.21㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 504,750,000원 |
여기서 가장 중요한 제한이 있습니다. 대상 물건의 전용면적은 52.7679㎡인데, 위 실거래 표본은 43.33㎡·84.1㎡·84.17㎡·84.21㎡·122.85㎡로 구성돼 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 평균의 76.5%라는 수치는 할인 폭을 보여주는 참고값일 뿐, 이 근린생활시설 자체가 같은 비율로 저평가됐다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,205,680원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 586,300,000원 | 379,914,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산은행 기준 예상 미배당액은 206,385,680원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 부산은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 386,120,000원 | 379,914,320원 | 206,385,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 270,284,000원 | 265,700,024원 | 320,599,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 189,198,800원 | 185,750,017원 | 400,549,983원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 부산은행의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 금융기관의 미배당 자체가 아니라, 근린생활시설의 실제 가치·공실·임대 가능성과 적정 낙찰가 쪽에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단지내 상가·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 시청역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(꽃가람)로 이용됐으나 기준시점 현재 영업중단 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 근린생활시설 내 1층117호이며 2018.11.15 사용승인됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,408,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 15미터, 서측 약 4~5미터, 남측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 자체 시세 확인. 현재 제공된 실거래는 대상 52.7679㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 대상 호실과 같은 용도·위치·면적의 매매·임대 사례 확인이 우선입니다.
- 영업중단 원인 확인. 현재 영업중단 상태가 단순 폐업인지, 상권·임대료·시설 상태와 연결된 것인지 확인해야 환금성 판단이 가능합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 부산은행 미배당 206,385,680원은 예상되지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 이 물건의 승부처는 상가 가치다
이 사건은 말소기준이 명확하고 예상 인수액이 0원이라 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가도 386,120,000원으로 감정가 788,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 최근12개월 거래 평균 504,750,000원과의 비교는 대상 면적이 맞지 않는다는 한계가 있고, 대상 자체가 영업중단 상태의 근린생활시설이라는 점을 따로 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰됐는가”보다 117호의 실제 임대수익·공실위험·동일 용도 실거래와 비교해 386,120,000원이 적정한가를 검증하는 데 있습니다.
