한 줄 평 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조라 인수 위험은 0원입니다. 다만 최저매각가는 최근12개월 거래 평균 대비 113.5% 수준으로, 단순히 유찰 후 가격만 보고 저렴하다고 판단하기 어려운 물건입니다.
감정가 / 최저가
788,000,000원 / 551,600,000원
1회 유찰
실거래 평균(시세)
485,916,666원
최근12개월 12건
최저가 ÷ 시세
113.5%
최근 평균 대비 높음
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
부산지방법원 2025타경937. 부산 연제구 연산동 시청역에스케이뷰 근린생활시설 1층117호 대지 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 6월 21일 설정된 주식회사부산은행 근저당권이며, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 대지·근린생활시설 관련 물건입니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 비교 가능한 거래와 환금성을 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1361-9 시청역에스케이뷰 근린생활시설 1층117호 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 주식회사미곤 |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 551,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 545,764,197원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조
주요 권리는 2022년 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 586,300,000원이며, 매각 시 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다. 임차인 조사 대상은 확인되지 않았으며 임차인 인수 위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 높다
시청역SKVIEW 관련 최근 거래 12건 기준 평균 거래금액은 485,916,666원입니다. 최저매각가 551,600,000원은 최근 평균 대비 113.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.21㎡ | 23 | 515,000,000원 |
| 2026.07 | 84.1㎡ | 33 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.21㎡ | 21 | 505,000,000원 |
| 2026.05 | 84.21㎡ | 4 | 485,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 485,916,666원 |
⚠️ 가격 판단 최저매각가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 최근 거래 평균과 비교하면 아직 시세 이상 가격입니다. 유찰 횟수만으로 저렴하다고 판단하기보다 실제 이용가치와 환금성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 551,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 7,916,000원 |
| 근저당권 · 주식회사부산은행 | 586,300,000원 | 543,684,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
최저가 vs 최근 거래
최저매각가가 최근 평균 거래보다 높습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 가격 관점 최저매각가 551,600,000원은 최근12개월 평균 485,916,666원의 113.5%입니다. 권리는 깨끗하지만 가격 메리트는 충분히 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산광역시청 북동측 인근으로 아파트단지, 단지내 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설(꽃가람)으로 기준시점 현재 영업중단 상태로 조사되었습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 부산은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·경매개시결정은 소멸 대상입니다.
- 가격 검토. 최근 거래 평균 대비 최저가가 높은 만큼 적정 응찰가 산정이 필요합니다.
- 활용성 확인. 근린생활시설 관련 이용 상태와 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 별도 판단”
이 물건은 권리관계만 보면 인수 위험이 없는 정리형 물건입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 권리와 가격을 함께 보는 것입니다. 현재 최저매각가는 최근 거래 평균보다 높아, 단순 할인율만 보고 접근하기보다 실제 이용가치와 환금성을 확인한 뒤 입찰 전략을 세우는 것이 적절합니다.