부산지방법원 2025타경1091. 부산 금정구 회동동 브이원타워 5층 506호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사에스다이며 2016.10.26 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 252,700,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.17 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 360,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·기술보증기금· 한국스탠다드차타드은행·중소기업은행·서울보증보험의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 169,540,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 시세 비교에 필요한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 실제 지식산업센터 거래가격과 환금성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1091 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 회동동 552-1 브이원타워 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 중 5층 506호 · 2016.05.31 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사에스다 · 2016.10.26 소유권이전 · 거래가액 252,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 169,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 293,729,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2024.05.17 하나은행 근저당이 기준
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.17 하나은행 근저당이며, 그 뒤 설정된 가압류 6건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하나은행 근저당보다 앞선 대구은행·박기태·부산은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
감정가 346,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 169,540,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 118,677,999원(34%), 4회 유찰 시 83,074,599원(24%)입니다. 그러나 현재 확인 가능한 시장 실거래 자료가 없으므로, 이 할인율을 곧바로 “시세 대비 저렴하다”는 의미로 해석할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,173,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 166,366,440원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 955,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 49,578,705원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 158,817,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 39,247,420원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 96,036,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 1,838,680,470원, 예상 배당액은 166,366,440원, 미배당은 1,672,314,030원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산회동석대도시첨단산업단지 내에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장과 업무시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 지식산업센터로 이용 중이며, 기본적인 전기·위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지로, 토지면적은 3,892.8㎡이며 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다. 남측으로 폭 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시첨단산업단지·산업시설구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류와 접합니다. 공시지가는 1,131,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없습니다. 감정가 49%라는 할인율과 실제 시장가격을 분리해 판단해야 합니다.
- 지식산업센터 이용요건. 현재 이용상태가 지식산업센터인 만큼 해당 산업단지와 산업시설구역의 이용·입주 관련 조건을 원본 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 회차 시나리오. 현재 169,540,000원, 3회 유찰 시 118,677,999원, 4회 유찰 시 83,074,599원으로 내려가는 구조입니다. 가격 하락과 시장성은 별도로 검토해야 합니다.
- 점유·사용관계. 지식산업센터로 이용 중이라는 사실은 확인되지만 임대관계 기타 사항은 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 거래사례를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2024.05.17 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 346,000,000원에서 2회 유찰돼 169,540,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이를 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 근거는 없습니다. 권리보다 시장가격과 지식산업센터의 실제 환금성 확인이 승부처인 물건입니다.
