부산지방법원 2025타경1152. 부산 영도구 동삼동 금영빌라 2층 202호, 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자 윤창길 명의로 1992.03.18 소유권이전이 등기돼 있고, 현재 권리분석의 기준점은 2020.10.21 주식회사신한은행 근저당권 100,800,000원입니다. 그 뒤 2022.12.30 국가 압류와 2025.03.21 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 특히 현재 최저가 55,860,000원에서 예상배당을 계산하면 신한은행 근저당에 54,454,520원이 배당되고 46,345,480원의 미배당이 발생하지만, 이 부족액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 다만 감정평가 현장 확인은 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 227-89 금영빌라 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 68.13㎡ · 지하1층 / 지상4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 윤창길 · 1992.03.18 소유권이전 (1992.02.17 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 86,858,652원 |
| 임차인 현황 | 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 · 현장 확인 폐문부재 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2020.10.21 을구 6번 신한은행 근저당권입니다. 이에 앞서 2020.06에 등기됐던 서복련의 가압류와 강제경매개시결정은 같은 해 이미 해제·취하돼 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후의 2022.12.30 국가 압류와 2025.03.21 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 50.8%라는 숫자보다 ‘표본의 시점’을 먼저 봐야 한다
금영빌라는 6세대이고, 대상 면적은 68.13㎡입니다. 확인되는 실거래 표본은 2021.10의 110,000,000원 1건입니다. 해당 거래는 69.69㎡, 2층으로 기록돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 69.69㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 집계 | 1건 | — | 110,000,000원 |
현재 최저가 55,860,000원은 이 실거래가의 50.8%입니다. 숫자만 보면 차이가 크지만, 비교 거래가 2021.10 한 건뿐이라는 점이 중요합니다. 현재 매각기일은 2026.09.29이므로 이 한 건을 그대로 현재 시세라고 보고 “시세보다 싸다”라고 결론 내리기에는 근거가 부족합니다. 감정가 114,000,000원 역시 같은 실거래보다 4,000,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 100,800,000원 | 54,454,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당은 46,345,480원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 46,345,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 62,801,836원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,371,400원 | 26,478,715원 | 74,321,285원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 소재 영도제일중학교 북측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트·벽돌조 슬래브지붕 지하1층 / 지상4층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 307.0㎡, 공시지가 1,005,000원/㎡이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 금영빌라는 6세대이고 준공일은 1992.03.04입니다. 확인 실거래가 1건에 그쳐 거래가격 판단의 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사는 폐문부재이고 임대관계가 미상입니다. 전입·점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 미배당 ≠ 인수. 현재 회차에서 신한은행 미배당 46,345,480원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
- 시세 최신성 확인. 확인되는 실거래가 2021.10의 110,000,000원 1건뿐이므로 현재 최저가와의 50.8% 차이를 그대로 현재 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대라는 규모와 거래 표본 부족을 감안해 실제 매도 시 수요와 거래기간을 별도로 점검해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 배당표 원본과 세금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 시세를 입찰 직전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단의 근거가 오래됐다
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2020.10.21 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·경매개시결정은 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가가 55,860,000원까지 내려왔고 확인 실거래 110,000,000원의 50.8%라는 숫자가 보이지만, 그 거래는 2021.10 한 건뿐입니다. 6세대 다세대주택이라는 점까지 고려하면, 현재 시세와 환금성을 확인하기 전에는 ‘반값이라 싸다’고 결론 내리지 않는 것이 핵심입니다.
