대구지방법원 2026타경22. 달서구 두류동 삼화아파트 5층 502호입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016.06.27. 주식회사부산은행 근저당권 73,150,000원이고, 이후의 가압류·압류·근저당권과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 등기 흐름이 단순한 물건은 아닙니다. 과거 경매개시결정과 취하·말소가 반복됐고, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 존재하며, 2024.08.14에는 한국자산관리공사 관련 공매공고가 부기됐습니다. 따라서 “인수 0원”과 별개로 실제 입찰 전에는 세금 배당순위와 공매 진행상태를 확인하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경22 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 629-6 삼화아파트 시동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 42.412㎡ · 5층 |
| 소유자 | 배국주 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 56,377,447원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 세대수 | 1981.11.24 / 140세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
임차인은 확인되지 않았습니다. 말소기준은 2016.06.27. 설정된 주식회사부산은행 근저당권으로 채권최고액은 73,150,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류 51,000,000원, 달서구·국·국민건강보험공단의 압류, 박호동 근저당권 45,000,000원, 2026.01.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 표본이 1건
동일 면적 매칭 자료에서 확인되는 실거래는 2023.10 한 건입니다. 전용 42.41㎡, 2층이 130,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 49,000,000원은 이 거래금액의 37.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 42.41㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | 42.41㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
수치만 놓고 보면 49,000,000원은 실거래 130,000,000원 대비 큰 폭으로 낮습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 확인 가능한 거래월도 2023.10이므로, 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 단정하기는 어렵습니다. 감정가 100,000,000원 역시 해당 실거래보다 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 73,150,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 51,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 박호동 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 169,150,000원 중 예상 배당액은 47,718,000원, 미배당은 121,432,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 121,432,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 135,867,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 145,972,180원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구금액 56,377,447원에 비해 예상 배당은 47,718,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에는 매각대금이 더 내려가며 채권자 미배당액이 각각 135,867,400원, 145,972,180원으로 커집니다. 반면 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대구세무서 남동측 인근으로, 주변은 간선도로변 상가지대와 후면 단독·다세대·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량출입이 가능하고, 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려할 때 아파트로서 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 5,215.6㎡, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.02.05~2030.02.04입니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 확인. 2024.08.14. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사의 공매 상태를 법원경매 일정과 교차 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명칭·동호수 대조. 삼화아파트·삼하아파트 등 명칭 차이가 있으므로 등기·건축물대장·현황을 동일 물건인지 다시 대조하세요.
- 실거래 표본 한계. 확인 가능한 거래가 2023.10의 1건뿐이므로 130,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 실제 매도 가능가격을 별도 확인하세요.
- 환금성 점검. 140세대, 1981.11.24 준공 단지라는 점을 감안해 매수층과 거래 빈도를 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금·공매 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 절차 확인이 먼저다
현재 최저가 49,000,000원은 감정가 100,000,000원의 49%이고, 확인 가능한 130,000,000원 실거래의 37.7%입니다. 임차인 없이 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 가격과 권리 구조만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 다만 거래 표본이 1건에 그치고, 국세·지방세 압류와 2024.08.14. 공매공고가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 공매 중복 여부·세금 우선배당·물건 표시 일치 여부를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
