대구지방법원 2026타경22. 대구 달서구 두류동 삼화아파트 시동 5층 502호 아파트입니다. 감정가는 100,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2016.06.27 설정된 주식회사부산은행 근저당권 73,150,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 기술보증기금 가압류, 달서구·국민건강보험공단·국의 압류, 박호동 근저당과 현재 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 배당 추정상 현재 최저가 70,000,000원에서는 집행비용을 제외한 68,340,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 기술보증기금과 박호동은 미배당이 발생합니다. 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 넘어가는 것은 아니지만, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있다는 점과 한국자산관리공사 공매공고가 존재한다는 점은 입찰 전 반드시 교차 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경22 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 629-6 삼화아파트 시동 5층502호 |
| 도로명 | 대구광역시 달서구 달구벌대로340길 30 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 매칭면적 42.412㎡ · 5층건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 배국주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 56,377,447원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 명칭 확인 | 대장상 삼하아파트, 현장 표기는 삼화맨션으로 기재된 사항이 있어 명칭 대조 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2016.06.27 부산은행 근저당권입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인 신고 목록은 없지만 감정평가상 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 전입·점유 상태까지 별도로 확인한 뒤 명도 난도를 판단하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 53.8%지만 표본 1건의 한계
실거래 비교 단지명은 삼하, 매칭면적은 42.412㎡입니다. 제공된 실거래는 2023.10 한 건이며 거래가는 130,000,000원입니다. 현재 최저가 70,000,000원은 이 비교값의 53.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 42.41㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 표본 | 42.412㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
수치만 보면 감정가 100,000,000원보다도 최저가가 크게 낮고, 실거래 비교값 대비 53.8%여서 가격 차이는 큽니다. 그러나 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2023.10이므로 현재 시장가가 130,000,000원이라고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 “시세의 절반에 산다”가 아니라, 최근 현장 시세를 다시 확인했을 때도 70,000,000원과 충분한 차이가 남는지를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 73,150,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 51,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박호동 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 169,150,000원 중 예상배당은 68,340,000원, 미배당은 100,810,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 100,810,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 121,432,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 135,867,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대구세무서 남동측 인근이며, 주변은 간선도로변 상가지대와 후면 단독·다세대·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 5층 502호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동측 약 6M, 남동측 약 8M 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.02.05~2030.02.04입니다. 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다.
- 단지. 실거래 비교 단지는 삼하, 140세대, 사용승인일은 1981.11.24로 제시되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 목록은 없지만 감정평가에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·전입·실점유를 대조해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 부산은행 및 후순위 배당액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2024.08.14 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와 별도의 공매 절차가 현재 어떤 상태인지 확인해야 합니다.
- 명칭 대조. 삼화아파트·삼하아파트·현장 표기 차이가 존재하므로 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 현장 동·호수를 서로 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 실거래가 2023.10 한 건뿐이므로 130,000,000원을 현재 시세로 곧바로 사용하지 말고 최근 매물과 거래 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.06.27 부산은행 근저당권과 이후 가압류·압류·근저당·경매개시결정의 순위를 등기부 원본에서 마지막으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부처는 ‘현재 시세 검증’
이 물건의 가장 큰 장점은 구조가 분명하다는 점입니다. 2016.06.27 부산은행 근저당이 말소기준이고 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 100,000,000원에서 한 차례 내려온 70,000,000원으로, 제공된 실거래 130,000,000원 대비 53.8%입니다.
그러나 시세 자료는 2023.10 한 건뿐이어서 이 할인율 자체를 현재 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다. 여기에 임대관계 미상, 세금압류, 공매공고까지 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 매력 가능성이 있으나 최근 시세와 공매·세금·점유 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 최근 현장 시세가 확인되고 세금·공매·점유 문제가 정리된다면 1회 유찰 가격의 의미가 비로소 선명해집니다.
