대구지방법원 2026타경38. 대구 달서구 진천동 261-10의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 162.0㎡의 대지입니다. 감정가 377,022,300원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 263,915,000원, 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2019.07.30. 설정된 비산5동새마을금고 근저당권입니다. 등기부상 최초 채권최고액은 186,000,000원이고, 이후 2020.02.03. 126,000,000원으로 변경된 등기는 이미 말소됐으며 2022.03.11.에는 채권최고액 60,000,000원의 변경계약 기록도 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액 186,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경38 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 261-10 · 대구광역시 달서구 상화북로5길 34-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 중 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 162.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 송승룡 (2020.12.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 377,022,300원 / 263,915,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비산5동새마을금고 / 50,714,340원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 변소 2.40㎡ 부분 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 대항력 없음
말소기준은 2019.07.30. 비산5동새마을금고 근저당권입니다. 임차인 최경자의 전입일은 2020.01.31., 장흥수의 전입일은 2022.03.15.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 현재 매각가 263,915,000원 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계는 0원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경자 | 2층 | 2020.01.31 | 120,000,000원 | 2026.04.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장흥수 | 확인 필요 | 2022.03.15 | 미상 | 2026.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 최경자는 보증금 120,000,000원이 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 장흥수는 보증금 자체가 미상입니다. 두 임차인 모두 배당요구는 했습니다. 다만 말소기준보다 늦게 전입한 임차인이므로 미배당 보증금이 매수인에게 대항력으로 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 263,915,000원은 감정가 377,022,300원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 명목상 가격은 내려왔지만, 비교 가능한 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 현재 실질취득액은 인수 0원을 더한 263,915,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,494,810원 |
| 1. 근저당 · 비산5동새마을금고 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,420,190원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,494,810원과 근저당 186,000,000원을 배당하고 소유자 잔여 73,420,190원이 계산됩니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕이며 외벽은 화강석·치장타일, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 소재 진월초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트·기존주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 162.0㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,226,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 멸실 부분. 목록2 건물의 공부상 변소 2.40㎡ 부분은 멸실된 상태로 기재돼 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 263,915,000원 | 186,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 184,740,500원 | 181,354,133원 | 4,645,867원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 129,318,349원 | 126,707,892원 | 59,292,108원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 숨은 인수액이 붙어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 최경자 보증금 120,000,000원과 장흥수의 미상 보증금, 확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서와 배당요구 관련 문서에서 재확인해야 합니다.
- 현재 실질취득가. 최저가 263,915,000원에 매수인 인수 0원을 더한 금액은 263,915,000원입니다.
- 가격 착시 주의. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 공부상 변소 2.40㎡ 부분이 멸실로 기재돼 있으므로 현황과 공부의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 점유 범위를 사전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 현장상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 가격·임차인 배당 확인”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.07.30. 비산5동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 최경자와 장흥수는 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리상 인수가 없다는 것과 입찰 메리트가 충분하다는 것은 별개입니다. 임차인 2명의 배당 관련 사항 중 확인되지 않은 부분이 있고, 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 가격 또한 감정가 377,022,300원에서 70%인 263,915,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 비교 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 인수는 0원, 권리 난도는 낮은 편이지만 가격과 배당 변수 확인 후 접근할 물건입니다.
