의정부지방법원 2025타경62694. 경기도 파주시 야당동 ‘블랑’ 104동 1층 102호, 전용 52.9125㎡ 다세대주택입니다. 핵심은 소유권이나 가압류가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 김원석은 2021.08.18. 주민등록, 2021.08.24. 확정일자, 2021.09.03. 점유개시를 갖췄고 보증금은 309,000,000원입니다. 강제경매개시결정일인 2025.03.24.보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있으며, 현재 최저가 배당 시 부족분 189,981,280원은 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결과를 바꾸는 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2025.08.01.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 김원석 임차권에 한해 배당 부족분이 남더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 실제 임차인은 김원석 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 243-42 블랑 제104동 제1층 제102호 · 경기도 파주시 송학1길 196 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.9125㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 1층 |
| 소유자 | 김태현 (2021.09.07. 거래가 309,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김원석 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2021.08.18 2021.08.24 | 309,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 승계 0원 룰상 미배당 인수 189,981,280원 · 2025.08.01. 확약으로 해소 |
말소기준은 2025.03.24. 강제경매개시결정입니다. 신한카드의 2025.04.23. 가압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 부천중앙새마을금고 근저당권 1,760,000,000원과 수협은행 근저당권 231,150,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 말소기준보다 앞선 김원석 임차권이지만, 이 임차권에는 대항력 포기와 말소 동의 확약이 직접 적용됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 할인 구간
블랑104동은 2019.04.18. 사용승인된 8세대 다세대주택입니다. 전용 52.91㎡의 최근 12개월 거래는 2025.11. 222,000,000원, 2026.01. 219,000,000원으로 평균 220,500,000원입니다. 과거 2021.09. 거래가 309,000,000원이 전체 평균을 끌어올리므로, 가격 판단에는 전체 평균 250,000,000원보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.91㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 2025.11 | 52.91㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2021.09 | 52.91㎡ | 1 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.91㎡ | 2건 | 220,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 121,520,000원은 최근 12개월 평균의 55.1%이며, 최신 거래 219,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 선순위 보증금 309,000,000원을 실질취득액에 더하는 인수형이 아니라, 확약에 의해 인수가 해소된 최저가 기준 할인형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,501,280원 |
| 1. 임차인 김원석 보증금 (우선변제) | 309,000,000원 | 119,018,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,911,018원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 189,981,280원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 매수인 인수액이며, 2025.08.01.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 김원석 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 1층 102호입니다.
- 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 위생·급배수·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 블랑104동은 8세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 소규모 다세대 특성상 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2025.08.01.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차권, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 매각조건 반영. 확약이 매각물건명세서와 특별매각조건에 반영돼 매수인 인수액이 실제로 0원이 되는지 법원 서류를 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약의 실행 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 250,000,000원보다 최근 12개월 평균 220,500,000원과 최신 거래 219,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락장 보정. 최근 거래가 과거보다 -28.6% 낮으므로 추가 가격 변동과 보유기간을 감안해 응찰가를 정하세요.
- 환금성. 8세대 다세대, 경매 평균 4.8회 유찰, 매각률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 자금 회수 계획을 보수적으로 잡으세요.
- 명도·점유. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 인도 가능 시점과 비용을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 배당표 미반영 항목을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권의 숫자보다 확약의 효력이 핵심”
이 사건을 확약 없이 계산하면 실질취득액은 최저가 121,520,000원에 미배당 보증금 189,981,280원을 더한 309,000,000원으로 고정됩니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금과 같아지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 2025.08.01.자 확약이 김원석 임차권의 대항력을 포기시키고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하도록 하므로, 이 사건의 실질취득액은 최저가 기준 121,520,000원, 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 220,500,000원의 55.1%로 할인 폭이 큽니다. 다만 최근 거래 추세 -28.6%, 8세대 다세대, 평균 4.8회 유찰과 매각률 0.0%는 환금성 경고입니다. 결론은 확약 효력 확인 시 권리와 가격은 긍정적이지만, 소규모 다세대의 처분성과 하락 추세 때문에 종합 평가는 보수적인 B입니다.
