대구지방법원 2026타경52. 대구 달서구 용산동 한마음아파트 107동 605호, 전용 59.95㎡의 아파트입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2021.10.28. 신한은행 근저당권 자체가 아니라, 그보다 앞서 주택의 인도·주민등록을 갖춘 김윤숙의 대항력 있는 임차권입니다. 김윤숙은 2018.02.20. 점유를 시작하고 2018.03.05. 주민등록을 마쳤으며, 1차 계약 보증금 145,000,000원에는 2018.02.13. 확정일자가 있습니다. 따라서 2021.10.28. 말소기준 근저당권보다 선순위인 임차보증금 부분이 존재합니다.
이후 임차보증금은 151,000,000원으로 올라갔고, 2차 확정일자는 2024.04.23.입니다. 즉 기존 145,000,000원과 증액된 6,000,000원의 배당순위가 같지 않습니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 대항력 있는 주택임차권등기로 명시하면서, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 따라서 이 사건에서는 최저매각가만으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경52 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 419-1 한마음아파트 107동 6층 605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.95㎡ · 방3·주방·거실·욕실 · 18층 중 6층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 주식회사사람사는세상 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 103,101,369원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2021.10.28. 주식회사신한은행 근저당권 180,000,000원입니다. 경매개시결정과 2025.10.20. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준권리 뒤의 등기라 매각으로 소멸하지만, 임차권등기에 적힌 김윤숙의 점유개시일 2018.02.20.과 주민등록일 2018.03.05.는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기 순위만 보고 “후순위라 전부 소멸”이라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤숙 실제 임차인 | 점유 2018.02.20 주민등록 2018.03.05 | 1차 2018.02.13 2차 2024.04.23 | 1차 145,000,000원 2차 151,000,000원 | 2025.10.20 우선변제 有 | 대항력 有 승계 중복 없음 미배당 잔액 매수인 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한마음아파트 동일 전용면적 59.95㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 161,416,666원입니다. 현재 최저가 162,000,000원 자체가 이미 이 평균의 100.4%입니다. 여기에 미배당 가능성이 있는 증액분 6,000,000원을 반영한 실질취득 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 104.1%가 됩니다. 최신 거래인 2026.05. 150,000,000원과 비교하면 약 112.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.95㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 7 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 6 | 157,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 13 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 161,416,666원 |
최근 거래 범위는 139,000,000원~183,000,000원으로 편차가 큽니다. 그렇더라도 가격 메리트 판단의 중심은 전체 과거평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최저가가 최근 12개월 평균보다 이미 높은 데다, 인수 가능액까지 반영한 실질취득은 더 높기 때문에 “신건 최저가가 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 기준 권리순위 재구성)
| 배당 항목 | 권리금액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 | - |
| 1. 김윤숙 · 1차 보증금 | 145,000,000원 | 145,000,000원 | 0원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 180,000,000원 | 13,932,000원 | 매수인 인수 없음 |
| 3. 김윤숙 · 증액분 | 6,000,000원 | 0원 | 6,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 3,068,000원을 제외하면 배당재원은 158,932,000원입니다. 1차 보증금 145,000,000원을 선순위로 배당한 뒤 13,932,000원이 신한은행 근저당으로 배당되는 구조이므로, 2024.04.23. 확정일자를 가진 증액분 6,000,000원은 후순위에서 미배당될 수 있습니다. 매각물건명세서에 따라 임차보증금 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 아래부터는 가격 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 권리분석 포인트 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 162,000,000원 | 100% | 증액분 6,000,000원 미배당 가능 → 실질취득 168,000,000원 |
| 1회 유찰 | 129,600,000원 | 80% | 보증금 151,000,000원보다 낮아지는 구간 → 미배당 인수가 늘어 실질취득은 보증금 수준에 수렴 |
| 2회 유찰 | 103,680,000원 | 64% | 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조 |
이 단지의 경매물건 평균 유찰횟수는 0.5회입니다. 그러나 이 사건에서 중요한 것은 단지의 평균 유찰횟수가 아니라 151,000,000원의 대항력 보증금입니다. 1회 또는 2회 유찰돼 표시 최저가가 크게 내려가도, 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 따라서 “감정가 대비 80%·64%니까 싸다”는 방식의 판단은 이 사건에 맞지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산초등학교 북서측 인근으로 한마음아파트, 성서주공5단지, 성서보성타운2차, 성서영남우방타운2차 등 대단위 아파트단지와 부속상가·공원·학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 북측 선원로, 서측 성서동로 변에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1997.11.25. 사용승인된 철근콘크리트조 18층 건물 중 6층이며, 전용 59.95㎡·계단식·남향입니다. 위생·급배수·승강기·소화·지역난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하며, 공시지가는 1,845,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 한마음은 996세대이며 동일 전용 59.95㎡에서 최근 12개월 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 139,000,000원부터 183,000,000원까지 넓게 분포하므로 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 162,000,000원이 아니라 임차보증금 미배당 인수까지 합친 실질취득액을 최근 12개월 평균 161,416,666원 및 최신 거래 150,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 순위 분리. 1차 145,000,000원과 2차 151,000,000원의 차액 6,000,000원은 확정일자 순위가 다르므로 하나의 동일순위 보증금으로 계산하지 마세요.
- 대항력 잔액 인수 확인. 김윤숙은 주민등록일이 말소기준권리보다 빠르고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 129,600,000원·103,680,000원으로 내려가도 보증금 151,000,000원보다 낮은 구간에서는 인수액이 증가하므로 표시 최저가만으로 수익률을 계산하지 마세요.
- 관리비·조세·배당순위 원본 대조. 실제 배당에서 선순위 조세·집행비용 등이 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아닐 수 있다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 김윤숙은 실제 임차인 1명이고 대항력이 있습니다. 1차 보증금 145,000,000원은 말소기준 근저당보다 선순위지만, 현재 보증금 151,000,000원으로 늘어난 6,000,000원 부분의 확정일자는 2024.04.23.으로 후순위입니다. 신건 최저가 162,000,000원에서는 이 6,000,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어올 가능성을 권리분석에 반영해야 하며, 그 경우 실질취득은 168,000,000원입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 161,416,666원의 100.4%이고, 실질취득 168,000,000원은 그 평균보다 더 높습니다. 최신 거래는 150,000,000원입니다. 또한 1회·2회 유찰로 최저가가 보증금 151,000,000원 아래로 내려가면 낙찰가 감소만큼 임차보증금 인수가 커져 실질취득액은 보증금 수준에 수렴합니다. 가격도 보수적으로, 임차보증금은 더 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
