부산지방법원 2025타경21431. 연제구 연산동 대운빌라 306호입니다. 현재 최저매각가는 37,024,000원으로 감정가 75,560,000원에서 2회 유찰된 가격입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.05.17 연제중앙새마을금고 근저당권이고, 이후 우리은행·부산은행·케이비손해보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건에서 등기부보다 먼저 봐야 할 것은 점유관계입니다. 이상우가 306호에 주거용으로 전입한 날짜는 2020.11.02로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·인수액 미상으로 접근해야 합니다. 낙찰가가 싸 보여도 보증금이 크다면 실제 취득원가는 낙찰가보다 상당히 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21431 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1816-103 2층306호 · 부산광역시 연제구 금련로62번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 공동주택(연립주택) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 층수 | 공부상 2층 306호 · 현황 3층 306호 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층 지상2층건(현황 지상3층건) · 사용승인일 1992.06.12 |
| 소유자 | 장종흥 · 2020.06.30 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,560,000원 / 37,024,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연제중앙새마을금고 / 12,276,445원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2023.05.17 연제중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.07.23 우리은행 가압류, 2025.02.17 임의경매개시결정, 2025.03.18 부산은행 가압류, 2025.04.28 케이비손해보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당권에는 2023.08.04 채권최고액을 20,400,000원으로 변경한 등기가 존재합니다.
② 임차·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상우 | 306호 | 주거 | 2020.11.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
실제 임차·점유 확인 대상은 1명입니다. 전입시점만 보면 말소기준보다 선순위지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 인수 여부와 금액을 단정할 수 없습니다. 이 사건의 실질취득가는 37,024,000원으로 고정되는 것이 아니라, 확인되는 보증금과 배당 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 크게 낮아졌지만
대운의 비교 대상 면적은 55.35㎡이고 확인되는 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024.04의 75,000,000원, 이전 거래는 2022.12의 60,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 25.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 55.35㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.12 | 55.35㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.35㎡ | 2건 | 67,500,000원 |
현재 최저가 37,024,000원은 최근 12개월 거래 75,000,000원의 49.4%, 전체 거래 평균 67,500,000원의 54.9%입니다. 표면가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 하지만 이 비율은 낙찰가만 비교한 수치입니다. 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 수 없으므로, 현재 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론까지 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,066,432원 |
| 2. 근저당 · 연제중앙새마을금고 | 69,600,000원 | 35,957,568원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 12,951,048원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사부산은행 | 43,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 20,029,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총액 145,580,354원 중 35,957,568원이 배당되고 109,622,786원이 미배당으로 남습니다. 다만 선순위 점유자의 보증금·배당 여부가 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인의 최종 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 37,024,000원 | 35,957,568원 | 109,622,786원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,916,800원 | 25,050,298원 | 120,530,056원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,141,760원 | 17,415,208원 | 128,165,146원 |
가격은 유찰될수록 내려가지만, 선순위 점유자의 보증금이 낙찰가보다 크고 실제로 매수인이 미배당분을 인수하는 구조라면 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 이 사건은 회차별 최저가보다 보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산여자상업고등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·종교시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·지형. 급경사지 내 토지로 북측 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·교육환경보호구역에 해당하며 공시지가는 687,100원/㎡입니다.
- 규모. 대운은 14세대, 사용승인일은 1992.06.12입니다.
- 현황 확인. 공부상 2층이지만 현황 3층이며, 내부확인이 곤란해 실제 이용상태와 공부 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 이상우의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 시세차익을 계산하지 말 것. 37,024,000원은 최근 거래 75,000,000원의 49.4%지만 인수액이 미상입니다.
- 층수 차이 확인. 공부상 2층 306호와 현황 3층 306호의 동일성 및 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외물건 확인. 샤시조 판넬지붕 발코니가 포함돼 있으므로 현황과 평가범위를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2023.05.17 설정 후 2023.08.04 채권최고액 20,400,000원 변경등기가 있으므로 최신 등기 원문과 배당관계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49.4%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금
이 사건은 감정가 75,560,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 37,024,000원까지 내려왔고, 최근 거래 75,000,000원과 비교하면 표면가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 점유자 이상우의 전입일 2020.11.02는 말소기준권리 2023.05.17보다 앞서며 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가장 중요한 숫자는 37,024,000원이 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다. 보증금과 배당관계가 확인돼 매수인 인수액이 확정되기 전에는 실질취득가와 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다.
