부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 다세대라 가격 측면은 매력적입니다. 다만 핵심 변수는 대항력 있는 임차인 이상우 씨의 보증금 미상입니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있어, 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.

감정가 / 최저가

75,560,000원

52,892,000원 · 1회 유찰

최근 거래

75,000,000원

최근 12개월 평균

실질취득 변수

임차보증금

대항력·보증금 미상

인수 권리

배당상 0원

임차인 확인 전 별도 검토

부산지방법원 2025타경21431. 부산 연제구 연산동 대운빌라 306호 다세대 물건입니다. 감정가는 7,556만원이며 1회 유찰 후 최저가는 5,289만원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 거래 7,500만원 대비 약 70.5% 수준으로 접근 여지가 있습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 임차인입니다. 2020년 11월 2일 전입한 이상우 씨는 말소기준권리인 2023년 5월 17일 근저당보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 판단됩니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 후 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경21431 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 연산동 1816-103 2층306호
용도 / 현황	다세대 · 대운빌라 · 공부상 2층 306호(현황 3층 306호)
소유자	장종흥
감정가 / 최저가	75,560,000원 / 52,892,000원
신청채권자 / 청구	연제중앙새마을금고 / 12,276,445원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 17일 설정된 연제중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 우리은행·부산은행·케이비손해보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이상우 씨는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 가능성이 아닌 대항력 있음으로 확인되며, 보증금이 미상이라 매수인 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필수

임차인	점유	전입일	보증금	판정
이상우	306호 주거	2020.11.02	미상	대항력 有

⚠️ 대항력 임차인 주의 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인의 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수금으로 증가하며, 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서 보완 내용과 임차인 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 여지

대운은 14세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인된 거래는 2022년 6,000만원과 2024년 7,500만원이며, 최근 12개월 평균은 7,500만원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.04	55.35㎡	1	75,000,000원
2022.12	55.35㎡	2	60,000,000원
평균	—	2건	67,500,000원

현재 최저가는 최근 12개월 거래 7,500만원 대비 70.5% 수준입니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 가격 할인분이 그대로 매수인의 수익으로 이어진다고 보기 어렵습니다.

배당 분배 (최저가 52,892,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차인 인수 가능성이 가격 판단의 핵심 변수입니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,892,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,352,056원
연제중앙새마을금고 근저당	69,600,000원	51,539,944원
우리은행 가압류	12,951,048원	0원
부산은행 가압류	43,000,000원	0원
케이비손해보험 가압류	20,029,306원	0원
소유자 교부	-	0원

⛔ 최종 판단 가격 자체는 최근 거래 대비 낮아 보이지만, 이 물건은 대항력 임차인 보증금 미상이라는 핵심 변수가 있습니다. 임차보증금 확인 전에는 최저가 메리트를 그대로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 이상우 씨의 보증금, 배당요구 여부, 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
실질취득가 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 반영해야 합니다.
현황 차이 확인. 공부상 2층이나 현황은 3층으로 확인되어 응찰 전 현황 확인이 필요합니다.
내부 확인. 폐문부재로 내부 상태와 공부 일치 여부가 불분명합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 봐야 한다”

부산 연산동 대운빌라 306호는 1회 유찰로 가격 접근성은 좋아졌습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 단순한 낙찰가가 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 말소기준 이전 전입 임차인의 대항력이 존재합니다. 보증금 확인 전에는 저가 매수라고 단정할 수 없는 물건입니다. 임차인 권리 확인이 끝난 뒤 가격 메리트를 판단하는 것이 안전한 접근입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	7,556만원
2	2026-08-25	유찰	5,289만원
3	2026-09-29	D-13 진행	3,702만원

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 확인이 필요한 물건 — 부산 연산동 대운빌라 306호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필수

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 여지

④ 예상배당표 (매각가 52,892,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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