부동산임의경매

2025타경21522 · 부산지방법원 · 건물
367㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

1,010,537,000원 10억 1,053만 감정가 2,062,319,450원

감정가의 50% ▼ 50% 할인

다음 매각기일

09-29 D-13

부산지방법원 10:00

입찰 보증금

1억 105만

최저가의 10% · 101,053,700원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 20.62억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 인수 가능성이 핵심인 부산 동래구 기타+토지 경매

가격 최저가 1,443,624,000원이지만 인수 가능 보증금 15,000,000원을 반영한 실질취득 검토 필요
권리 2023.07.04 명장1동새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
리스크 임차인 이외철 대항력 有·우선변제권 無로 보증금 인수 가능성 존재

한 줄 평 토지와 건물을 함께 매각하는 물건으로 최저가는 감정가 대비 하락했지만, 대항력 있는 임차인 이외철의 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 핵심입니다. 권리 자체는 단순하나 임차인 인수 확인이 필요한 물건입니다.

감정가

2,062,319,450원

평가금액

최저가

1,443,624,000원

1회 유찰 후

실질취득

1,458,624,000원

인수 15,000,000원 반영

핵심지표

임차인 인수

대항력 有

부산지방법원 2025타경21522. 부산 동래구 안락동 315 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 20억 6,231만원, 현재 최저매각가는 14억 4,362만원입니다. 건물은 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며, 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경21522
소재지	부산광역시 동래구 안락동 315
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2층 단독주택
소유자	이정아
감정가 / 최저가	2,062,319,450원 / 1,443,624,000원
신청채권자 / 청구액	명장1동새마을금고 / 1,248,873,070원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.07.04 설정된 명장1동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이외철은 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력이 인정되어 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이외철	15,000,000원	有	없음	인수 가능

⚠️ 핵심 리스크 이외철 임차인은 전입일 2015.01.14가 말소기준권리보다 빠르고 대항력이 있습니다. 우선변제권이 확인되지 않아 배당으로 보호되지 않는 보증금 15,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

③ 예상 배당표 (매각가 1,443,624,000원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	16,836,240원
임차인 이외철 보증금	15,000,000원	0원
명장1동새마을금고 근저당	1,440,000,000원	1,426,787,760원
부산신용보증재단 가압류	8,700,000원	0원
신한카드 가압류	7,600,919원	0원
오케이저축은행 가압류	63,796,647원	0원
소유자 잔여	-	0원

배당 분배

회차별 미배당

⛔ 결론 최저가만 보면 감정가 대비 약 70% 수준으로 낮아졌지만, 대항력 임차인 보증금 인수 15,000,000원을 반영한 실질취득가는 1,458,624,000원입니다. 입찰 전 임차인의 보증금 인수 여부와 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산광역시 동래구 안락동 충렬초등학교 남서측 인근으로 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스정류장 및 도시철도 동해선 안락역이 있습니다.
토지. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 토지면적 367㎡입니다.
이용상태. 1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 사용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

대항력 임차인 이외철의 보증금 15,000,000원 인수 여부 확인.
실질취득가 1,458,624,000원을 기준으로 입찰가 판단.
일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건 확인.
현황조사·매각물건명세서·등기사항전부증명서 원본 확인.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수권리가 먼저다”

이 물건은 근저당 이후 권리가 정리되는 구조지만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 일반적인 깨끗한 물건과 다릅니다. 최저가 14억 4,362만원에 접근하더라도 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 하며, 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득가입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

대항력 임차인 보증금 1,500만원 인수 — 부산 안락동 315

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 예상 배당표 (매각가 1,443,624,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수권리가 먼저다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (18장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	20억 6,231만원
2	2026-08-25	유찰	14억 4,362만원
3	2026-09-29	D-13 진행	10억 1,053만원