부산지방법원 2025타경21522. 부산 동래구 안락동 315 소재 부동산으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설(혜성&가람랜드), 2층은 단독주택으로 이용 중인 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물과 토지가 대상입니다. 토지는 대 367㎡이고, 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
권리분석의 핵심은 2023.07.04 설정된 명장1동새마을금고 근저당보다 훨씬 앞선 2015.01.14 전입 임차인 이외철입니다. 보증금은 15,000,000원이고 확정일자는 확인되지 않으며, 배당구조상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 형태입니다. 반면 말소기준 이후의 부산신용보증재단·신한카드·오케이저축은행 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21522 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 315 · 부산광역시 동래구 명안로10번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설(혜성&가람랜드) · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 367㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이정아 |
| 감정가 / 최저가 | 2,062,319,450원 / 1,010,537,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 명장1동새마을금고 / 1,248,873,070원 |
| 말소기준 | 2023.07.04 명장1동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인만 별도로 본다
등기부에는 과거 승학신용협동조합·대연6동새마을금고·광안새마을금고· 부산동래신용협동조합·광안신용협동조합 근저당 이력이 다수 존재하지만 모두 등기상 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.07.04 명장1동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.09 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐지만 말소기준일 자체는 2023.07.04로 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이외철 | 미상 | 2015.01.14 | 15,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 15,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 중복 합산 문제는 없으며, 배당가정에서도 임차인에게 배당되는 금액은 0원, 매수인 인수액은 15,000,000원으로 계산돼 있습니다. 점유부분은 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,010,537,000원으로 감정가 2,062,319,450원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 동일·인근 부동산의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,010,537,000원 | 15,000,000원 | 522,065,936원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 707,375,900원 | 15,000,000원 | 822,195,425원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 495,163,129원 | 15,000,000원 | 1,032,286,068원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,010,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,505,370원 |
| 인수 · 임차인 이외철 보증금 | 15,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 명장1동새마을금고 | 1,440,000,000원 | 998,031,630원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 8,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,600,919원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 63,796,647원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,520,097,566원 중 998,031,630원이 배당되고 522,065,936원이 미배당으로 남는 가정입니다. 임차인 보증금 15,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당가정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(혜성&가람랜드), 2층은 단독주택으로 이용 중인 상가·주택 혼합형 부동산입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 소재 충렬초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 안락역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 대 367㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 2,005,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬구조지붕 2층으로, 외벽은 판넬잇기마감, 주구조는 H-Beam(300x300mm), 2층 주택 부분에는 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있어 실제 현황과 매각대상 범위를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 반영. 이외철 보증금 15,000,000원을 입찰가와 별개로 총 취득부담에 반영해야 합니다.
- 점유범위 확인. 임차인의 점유부분이 미상으로 기재돼 있으므로 1층·2층 중 실제 점유 위치를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교 근거가 없어 시세 대비 할인 여부를 별도로 검증해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 1층 근린생활시설과 2층 단독주택의 이용상태를 기준으로 임대·사용 목적과 환금성을 따로 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 실제 포함 범위와 현황을 매각서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당은 2026.01.09 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기돼 있어 최신 권리자 표기를 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 가정에서도 채권 미배당액은 522,065,936원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 1,500만원 인수와 시세 검증
이 사건은 두 차례 유찰돼 감정가 2,062,319,450원에서 최저가 1,010,537,000원, 즉 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 2015.01.14 전입한 대항력 임차인 이외철의 보증금 15,000,000원이 전액 매수인에게 승계되므로, 최저가 낙찰 가정 실질취득은 1,025,537,000원입니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 과거 근저당도 이미 말소돼 있지만, 이 물건은 일반적인 공동주택이 아니라 1층 근린생활시설·2층 단독주택과 토지가 결합된 혼합용도 부동산입니다. 여기에 실제 임차인의 점유부분이 미상이고 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 있습니다. 실거래 비교 근거가 없는 만큼, 현재 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시세 검증과 선순위 보증금 15,000,000원을 포함한 총 취득부담입니다.
