선순위 임차인은 있지만 ‘확약’으로 실질 인수 0원* — 파주 해가온 201호

의정부지방법원 2025타경62743. 파주시 상지석동 해가온101동의 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택 및 창고 등입니다. 감정가 238,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 116,620,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2020.12.29. 오정자 명의 근저당권 410,000,000원이며, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 세무서 압류 2건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

핵심은 근저당권보다 앞선 임차인의 전입입니다. 최진호의 주민등록일은 2020.03.24., 점유개시일은 경정 후 2020.03.25., 확정일자는 2020.02.14.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 205,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이므로 일반적인 권리분석이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 총 취득부담은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.04.21.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차의 룰상 인수액 90,812,680원은 실제 매수인에게 승계되지 않는 것으로 보아 실질 인수 0원*, 실질취득은 최저가 116,620,000원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

등기상 임차권등기는 2022.04.08. 설정됐지만, 대항력 판단 기준인 전입과 점유는 2020년 3월로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 근저당권 이후라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 원칙상 최진호의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 2022.05.10.의 을구 2-2번 등기는 별도 임차인이 아니라 기존 최진호 임차권의 점유개시일을 2020.03.25.로 고친 경정등기입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 가압류권자로 표시돼 있으며 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다.

② 가격 비교 — 42.6%지만 동일 면적 거래는 아니다

해가온101동의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.07. 거래금액은 274,000,000원이지만 거래 면적은 61.45㎡로, 본건 전용 51.88㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 거래의 42.6%라는 수치는 분명 큰 할인처럼 보이지만, 동일 면적 시세로 단정할 수 없는 참고치입니다.

확약 반영 실질취득 116,620,000원은 이 참고 거래의 42.6%입니다. 다만 표본이 1건이고 면적도 다르므로, 이 비율만 근거로 “시세의 절반 이하”라고 확정하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 오히려 본건이 이미 6회 유찰됐다는 사실이 현장 상태·용도·수요층에 대한 시장의 경계 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)

배당계산상 임차인 미배당액은 90,812,680원이지만, 2026.04.21.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 유지됩니다. 확약이 유효하게 적용될 때만 실질취득가가 매각가와 함께 내려갑니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 상지석 교차로 남동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장과 창고가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 경의중앙선 운정역이 있습니다.
• 이용상태. 감정상 다세대주택 및 창고 등으로 이용됩니다. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 도로·토지. 남동측과 북동측으로 폭 약 6m 도로에 접하며, 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 624,400원/㎡입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 최근 거래는 면적이 다른 1건뿐입니다. 현재 6회 유찰과 매각률 0.0%는 재매각 수요를 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.21.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 대상 임차보증금, 조건과 말소 절차를 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 시점. 전액 변제 여부와 관계없이 말소에 동의한다는 문구가 실제 소유권이전과 명도 과정에서 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 현장 이용상태. 감정상 다세대주택 및 창고 등으로 기재돼 있고 내부는 확인되지 않았습니다. 201호의 실제 주거·창고 사용 범위와 내부구조를 현장에서 확인해야 합니다.
• 비교 시세 재검증. 274,000,000원 거래는 전용 61.45㎡로 본건 51.88㎡와 다릅니다. 동일 면적·동일 용도 거래와 인근 다세대 매물을 별도로 조사해야 합니다.
• 명도 관계. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 열쇠 인도, 잔존 물품, 점유자 협의 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 세금·관리비. 서초세무서와 용산세무서 압류가 존재합니다. 등기상 권리는 소멸하더라도 당해세 배당과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래계약 허가구역. 토지이용계획상 허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용되는 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어야 0원이다”

이 물건을 최저가 116,620,000원짜리 단순 저가 물건으로만 보면 안 됩니다. 최진호는 말소기준권리보다 앞서 전입하고 확정일자를 갖춘 보증금 205,000,000원의 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 90,812,680원을 인수하고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 고정됩니다.

현재는 주택도시보증공사의 2026.04.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 실질 인수 0원*, 실질취득 116,620,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 가격 근거는 면적이 다른 274,000,000원 거래 1건뿐이고, 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격과 환금성은 현장 확인 전까지 보수적 판단. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 확약의 완결성과 실제 이용상태입니다.