부산지방법원 2025타경21617. 부산광역시 동래구 안락동 468-9에 있는 현칭 '광명'의 2층 203호입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 건물은 1980년 7월 11일 사용승인된 블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 단지는 8세대 규모로 파악됩니다. 이 사건의 특징은 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다. 신미숙·신미애·주식회사생각의전환이 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 그중 주식회사생각의전환이 공유물분할 경매를 신청한 것으로 등기되어 있습니다.

현재 등기상 근저당권과 압류는 남아 있지 않습니다. 따라서 확인된 담보권 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부에만 있지 않습니다. 임대관계가 미상인 상황에서 실제 점유와 임차인의 권리를 확인하지 않고 매수인 인수 위험이 완전히 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 근저당은 없지만 점유 확인이 남는다

과거 박승배 명의 근저당권과 양용래에서 허홍구·이정화로 이전된 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 과거 압류 및 종전 경매개시결정 역시 말소되었으며, 현재 확인되는 경매개시결정은 2025년 4월 28일 접수된 갑구 12번입니다.

② 시세 비교 — 감정가의 49%와 시장가격은 다르다

감정가는 115,310,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 56,502,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 49%입니다. 다만 감정가는 실제 매매시장에서 지금 거래되는 가격과 같지 않습니다.

향후 유찰 가격은 회차별 시나리오이며, 실제 유찰 및 다음 매각기일이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있습니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 현재 물건의 적정 낙찰가격이나 향후 낙찰 가능성을 결정할 수는 없습니다. 소규모·노후 공동주택이라는 특성을 감안해 실제 거래사례와 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,502,000원 가정)

공유물분할 경매이므로 일반적인 근저당권 실행 사건과 배당 구조를 구별해야 합니다. 현재 산정에서는 집행비용을 공제한 나머지가 소유자 교부액으로 표시되어 있으나, 실제 배분은 세금, 추가 권리관계, 집행비용 및 공유물분할 절차의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 경매 신청인의 채권액이 확인되지 않아 해당 채권 배당은 계산에서 제외했습니다. 표의 0원은 신청인에게 실질적으로 지급할 금액이 없다는 확정 판단이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았으므로 소유자 교부액은 확정 배당금이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 안락동 소재 충렬초등학교 남측 인근입니다. 주변은 도로변 주상용 건물, 소규모 공동주택, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물 상태. 1980년 7월 11일 사용승인된 블록조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지마감 등이며 창호는 새시창입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하며, 사다리형에 유사한 형태의 공동주택 건부지입니다. 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 토지이용계획상 절대보호구역과 상대보호구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 구체적인 건축·개발 제한은 관련 도면 및 원문 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,178,000원/㎡, 토지면적은 400.3㎡로 표시되어 있습니다. 단, 이는 개별 203호의 전용면적이나 해당 호수의 확정 대지지분을 의미하지 않습니다.
• 건축물 참고. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 사항이 있으므로 실제 현황과 매각 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 오래된 공동주택입니다. 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아 실제 매수 수요와 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 감정가 할인율만으로 환금성이 충분하다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가부터 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 조사하세요. 대상 물건과 면적·층·건물 상태가 유사한 사례를 기준으로 현재 최저가의 적정성을 판단해야 합니다.
• 점유 및 임대차 조사. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 임차인이 있다면 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자와 배당요구 여부를 대조하세요. 점유관계를 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정값으로 보지 않아야 합니다.
• 공유물분할 경매의 매각 범위. 전체 부동산을 매각하는 절차인지, 공유자별 권리관계가 어떻게 정리되는지 경매개시결정 및 매각물건명세서 원문을 확인하세요. 공유자의 지분 보유 이력만으로 지분 일부만 매각한다고 판단하지 않습니다.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 이력과 법원경매 진행 상태를 대조하고, 현재 유효한 절차 및 등기 말소 상태를 확인하세요.
• 제시외 건물 포함 여부. 제시외 건물의 구체적인 현황과 경매 매각 대상 포함 범위를 확인하세요. 공부와 현황의 차이 및 추가 비용 발생 가능성도 함께 점검해야 합니다.
• 노후 건물 현장 확인. 누수, 지붕, 외벽, 배관, 난방 및 공용부분의 유지보수 상태를 조사하세요. 필요한 수리비는 현장 확인 후 입찰금액에 반영해야 합니다.
• 배당표 재확인. 집행비용 1,417,036원은 추정치이며 소유자 교부액 55,084,964원도 확정액이 아닙니다. 세금, 추가 권리 및 실제 배당 절차를 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026년 9월 29일 매각 진행 여부와 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”

부산 안락동 광명 203호는 감정가 115,310,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 56,502,000원까지 내려온 공유물분할 경매 물건입니다. 현재 등기상 근저당권과 압류가 없고 예상 인수액도 0원으로 계산되어 있다는 점은 확인됩니다. 그러나 임대관계 미상, 실제 점유 미확인, 공매공고 이력, 제시외 건물 포함이라는 별도 확인 과제가 남아 있습니다.

특히 최근 실거래가격이 확인되지 않았다는 점이 중요합니다. 감정가 대비 할인율 49%는 가격 메리트를 입증하지 못합니다. 건물의 노후도와 소규모 단지 특성까지 고려하면 현재 가격만으로 저렴하거나 환금성이 좋다고 결론 내리기 어렵습니다.

현 단계의 결론은 가격 판단 보류와 권리·점유 확인 우선입니다. 실제 임대차 및 공매 진행 상태를 확인하고, 유사 물건의 최신 실거래와 현장 수리비를 확보한 뒤 실질취득금액을 기준으로 입찰 적정성을 재평가해야 합니다.