대구지방법원 2026타경3067. 대구국가산업단지 내 대구광역시 달성군 구지면 창리 1376의 공장 관련 부동산입니다. 토지는 공장용지 3,306.2㎡이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층입니다. 감정평가상 1층은 공장·식당·사무실, 2층은 사무실·창고로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록까지 포함됩니다.
권리의 기준점은 2018.10.30. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,200,000,000원, 채무자는 주식회사에스엔비이고 최초 근저당권자는 주식회사대구은행입니다. 이후 근저당권은 확정채권 양도로 한국자산관리공사에 이전됐고, 후순위 근저당권들과 압류, 2026.01.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3067 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 창리 1376 · 국가산단대로49길 93 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장·식당·사무실 / 2층 사무실·창고 |
| 토지 | 공장용지 · 3,306.2㎡ · 일반공업지역 · 공업용 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 · 지상 2층 |
| 소유자 | 주식회사에스엔비 |
| 감정가 / 최저가 | 5,354,954,480원 / 2,623,927,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 4,413,326,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.30. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 2,800,000,000원, 이후 2019년 근저당권들과 2020년 신한은행 근저당권, 2025년의 압류 2건, 2026년 경매개시결정은 모두 후순위입니다.
② 가격·유찰 — 시장 시세가 아니라 회차별 채권 미배당을 봐야 한다
실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않으므로 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 확인 가능한 것은 유찰에 따른 최저매각가 변화와 배당 부족 규모입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49%인 2,623,927,000원이고, 3회 유찰 시 1,836,748,900원, 4회 유찰 시 1,285,724,230원 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,623,927,000원 | 6,827,712,270원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,836,748,900원 | 7,607,018,589원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,285,724,230원 | 8,152,533,012원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,623,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,639,270원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,200,000,000원 | 2,200,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,800,000,000원 | 395,287,730원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 885,600,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,257,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,280,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 9,423,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 2,595,287,730원, 미배당은 6,827,712,270원입니다. 집행비용 28,639,270원이 우선 빠지고, 을구 1번 근저당은 전액, 을구 2번 근저당은 일부만 배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 구지면 창리의 대구국가산업단지 내에 있으며, 주위는 중·소규모 공장 등으로 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,306.2㎡, 평지·정방형·광대소각이며 공시지가는 270,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·중점경관관리구역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로, 1층 공장·식당·사무실, 2층 사무실·창고입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 사무실 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 임차인 신고 내역은 없습니다.
⑤ 일괄매각·기계기구 체크
등기에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 여러 근저당권 변경·설정 내용에 연결되어 있습니다. 따라서 낙찰가 판단은 토지·건물의 외형적 감정가뿐 아니라 실제 기계기구의 존재 여부, 사용 가능 상태와 일괄매각 대상 범위를 현장에서 대조하는 과정이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 현황. 토지·건물·제시외 건물·기계기구 목록의 실제 존재 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 소재불명 기계기구. 일부 기계기구가 소재불명으로 기재돼 있으므로 감정가에 포함된 자산과 현재 실물을 반드시 비교해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용 주체를 확인해야 합니다.
- 권리 인수. 현재 분석상 임차인 및 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 권리의 소멸 여부는 원본 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 가격. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 환금성. 국가산업단지 공장용 부동산은 일반 주거용 부동산과 수요층이 다르므로 재매각 가능성과 사용 목적 적합성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 단순하지만, 자산 검증은 단순하지 않다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2018.10.30. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 매각 대상 자체는 복합적입니다. 토지 3,306.2㎡와 2층 공장 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 기계기구가 일괄매각되고, 일부 기계기구 소재불명까지 확인됩니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 시세가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단과 실물 검증은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
