대구지방법원 2026타경3067. 대구광역시 달성군 구지면 창리 1376, 대구국가산업단지 안에 위치한 토지·공장 물건입니다. 토지는 공장용지 3,306.2㎡, 건물은 일반철골구조 판넬지붕의 지상 2층으로, 1층은 공장·식당·사무실, 2층은 사무실·창고로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사에스엔비입니다.
권리 흐름의 기준점은 2018.10.30. 을구 1번 대구은행 근저당권 2,200,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 2,800,000,000원부터 이후 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 권리분석상 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 창리 1376 · 대구광역시 달성군 구지면 국가산단대로49길 93 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장·식당·사무실 · 2층 사무실·창고 |
| 토지 | 공장용지 3,306.2㎡ · 일반공업지역 · 공시지가 270,500원/㎡ |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 · 지상 2층 |
| 소유자 | 주식회사에스엔비 |
| 감정가 / 최저가 | 5,354,954,480원 / 3,748,468,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 4,413,326,095원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준 이후에는 같은 날 설정된 대구은행의 2,800,000,000원 근저당권, 2019년 대구은행 885,600,000원, 중소벤처기업진흥공단 2,257,000,000원, 2020년 신한은행 1,280,400,000원 근저당권이 이어집니다. 2025년에는 국과 달성군의 압류도 등기됐고, 2026.01.19. 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가 70%까지 내려온 상태
감정가는 5,354,954,480원, 현재 최저매각가는 3,748,468,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%이고, 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 2,623,927,600원(49%), 3회 유찰 시 1,836,749,320원(34%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 3,748,468,000원 | 3,708,583,320원 | 5,714,416,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 2,623,927,600원 | 2,595,288,324원 | 6,827,711,676원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 1,836,749,320원 | 1,815,981,827원 | 7,607,018,173원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 계산에서 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 채권 미배당과 매수인 인수를 구분해야 합니다. 현재 회차의 미배당은 5,714,416,680원이지만 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,748,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 39,884,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,200,000,000원 | 2,200,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,800,000,000원 | 1,508,583,320원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 885,600,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,257,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,280,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,423,000,000원 중 현재 회차 예상 채권 배당은 3,708,583,320원, 미배당은 5,714,416,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 일괄매각 자산 — 기계기구 소재불명이 핵심
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 포함이라고 기재되어 있습니다. 동시에 기계기구 목록상 일부 기계기구가 소재불명이라고 명시되어 있습니다.
건물에는 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비와 사무실의 시스템냉난방설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 구지면 창리의 대구국가산업단지 안에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 등으로 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 3,306.2㎡, 평지·정방형·광대소각 조건이며 공시지가는 270,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·중점경관관리구역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 건물 이용. 1층은 공장·식당·사무실, 2층은 사무실·창고로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕, 지상 2층이며 주기둥은 H-Beam 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실사. 목록상 일부 기계기구가 소재불명입니다. 목록과 현존 기계기구를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함되어 있으므로 현황과 위치를 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 권리신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 5,714,416,680원은 크지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 3,748,468,000원, 2회 유찰 시 2,623,927,600원, 3회 유찰 시 1,836,749,320원의 시나리오를 구분해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇이 실제로 남아 있는가’
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2018.10.30. 대구은행 2,200,000,000원 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 공장 경매의 핵심은 등기만으로 끝나지 않습니다. 토지·공장과 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구를 함께 일괄매각하면서 일부 기계기구가 소재불명입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다, 감정 대상 중 실제 현존하는 자산이 무엇인지 확인하는 일이 먼저입니다. 권리상 인수는 0원, 현장 실사는 필수. 이 사건의 판단축은 여기에 있습니다.
