대구지방법원 2026타경3091. 대구광역시 서구 비산동 1297-12의 토지와 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 156.7㎡이고, 건물 사용승인일은 2015.09.08입니다. 현재 소유자는 고도해이며, 2016.11.02 고현미 명의로 소유권을 취득한 뒤 2018.11.29 개명으로 고도해로 표시가 변경됐습니다.
권리의 출발점은 건물 소유권보존과 같은 날 설정된 두레새마을금고 근저당입니다. 말소기준으로 잡힌 을구 1번 근저당의 채권최고액은 169,000,000원, 같은 날 을구 2번 근저당은 221,000,000원입니다. 이후의 전세권과 주택임차권, 경매개시결정은 말소기준보다 늦고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3091 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 1297-12 · 대구광역시 서구 달서천로41길 47-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 다가구주택 |
| 토지 | 156.7㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 사용승인 2015.09.08 |
| 소유자 | 고도해 |
| 감정가 / 최저가 | 713,452,000원 / 349,591,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 두레새마을금고 / 298,251,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 발코니, 옥탑계단실 등을 건물에 포함하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.09.09
말소기준은 2015.09.09 을구 1번 두레새마을금고 근저당 169,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 221,000,000원 역시 경매에서 배당받는 담보권으로 분류돼 있고, 매각 후 소멸합니다. 2016.10.24 설정된 유미희 전세권 120,000,000원은 2018.11.19 이미 말소됐습니다.
이후 2024.09.09 한국토지주택공사 명의 주택임차권 95,000,000원과 2025.12.04 한국토지주택공사 명의 주택임차권 60,000,000원이 등기돼 있으나 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기권리 판정상 두 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·전입관계 — 보증기관 중복은 합산 금지
한국토지주택공사 95,000,000원 임차권은 데이터상 오태윤 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 오태윤 보증금과 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 중복 승계 1건을 제외하면 임차인·전입 관련 기재는 8명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오태윤 | 205호 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 대위 |
| 이준승 | 302호 | 2025.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강현 | 미상 | 2020.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세원 | 미상 | 2019.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송지훈 | 미상 | 2022.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 · 2026.02.19 배당요구 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 4층 중 북동쪽 59㎡(501호) | 2022.08.25 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 · 2024.09.09 배당요구 | 대위·중복 |
| 관리 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
오태윤·이준승·이강현·박세원·송지훈은 전입일이 2015.09.09 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 기재는 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
③ 배당구조 — 현재 회차에서는 2순위 근저당부터 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,694,274원 |
| 을구 1번 근저당권 · 두레새마을금고 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 두레새마을금고 | 221,000,000원 | 174,896,726원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 349,591,000원으로 가정하면 집행비용 5,694,274원과 을구 1번 근저당 169,000,000원이 먼저 배당되고, 을구 2번 근저당에는 174,896,726원이 배당됩니다. 두 근저당 채권최고액 합계 기준 미배당은 46,103,274원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 배당 시나리오상의 매수인 인수액은 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 713,452,000원이고 현재 최저매각가는 349,591,000원으로, 2회 유찰·감정가 49% 구간입니다. 다만 동일하거나 유사한 다가구주택의 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 자료가 없으므로, 이 49%만 근거로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 신청채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 349,591,000원 | 46,103,274원 | 충족 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 244,713,699원 | 149,512,293원 | 미충족 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 171,299,589원 | 221,898,605원 | 미충족 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 ‘만평네거리’ 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도시철도·버스 등 대중교통과 간선도로 이용 여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 건물 이용상태는 다가구주택이며 도시가스, 각 세대별 난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 1,131,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 사다리형, 도로조건은 소로한면입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 발코니·옥탑계단실 등은 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자별 원계약 확인. 오태윤·이준승·이강현·박세원·송지훈의 보증금과 확정일자, 실제 점유 호실을 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 기재 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘관리’·‘기사항전’·‘지주택’ 기재는 대항력을 단정하지 말고 추가 확인이 필요합니다.
- LH 대위 중복 주의. 한국토지주택공사 95,000,000원은 오태윤 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 보증금을 이중 합산하지 않아야 합니다.
- 별도 임차권 확인. 2025.12.04 한국토지주택공사 명의 60,000,000원 주택임차권도 등기돼 있으므로 해당 호실과 실제 임차관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 다가구주택의 실제 임대수익과 주변 거래가를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 최종 배당관계를 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — 등기 인수는 0원, 승부처는 ‘미상 임차관계’
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2015.09.09 두레새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권과 임차권은 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 713,452,000원에서 2회 유찰돼 349,591,000원, 감정가 49%까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 다가구주택은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 여러 호실의 전입자 중 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 있고, 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 하는 기재도 있습니다. 여기에 한국토지주택공사의 대위·승계 중복신고까지 있어 임차관계를 잘못 합산하면 판단이 흔들릴 수 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 인수는 0원이나, 현장·명세서 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어려운 C등급 물건입니다.
