대구지방법원 2026타경3091. 대구 서구 비산동 1297-12 토지와 4층 철근콘크리트구조 건물의 일괄매각 사건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 다가구주택입니다. 말소기준은 2015.09.09 접수된 두레새마을금고 근저당권 169,000,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 두레새마을금고 근저당 221,000,000원, 그 뒤의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 유미희 전세권 120,000,000원은 2018.11.19 이미 말소됐습니다.
권리의 뼈대만 보면 선명하지만, 다가구주택답게 점유관계가 여러 갈래입니다. 날짜가 확인되는 오태윤·이준승·이강현·박세원·송지훈의 전입은 모두 2015.09.09 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않은 관리·기사항전·지주택은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3091 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 1297-12 · 대구광역시 서구 달서천로41길 47-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 |
| 사용승인일 | 2015.09.08 |
| 토지 | 156.7㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 고도해 (2016.11.02 소유권이전, 2017.06.14 고현미에서 고도해로 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 713,452,000원 / 499,416,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 두레새마을금고 / 298,251,840원 |
| 담보 채권최고액 | 두레새마을금고 169,000,000원 + 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 발코니, 옥탑계단실 등을 건물에 포함하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 미상 점유는 별도 확인
말소기준은 2015.09.09 을구 1번 두레새마을금고 근저당권 169,000,000원입니다. 을구 2번 근저당권 221,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 2016.10.24 설정된 유미희 전세권 120,000,000원은 2018.11.19 해지로 이미 말소됐고, 2024.09.09 및 2025.12.04 등기된 한국토지주택공사 주택임차권도 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 1건을 제외하면 실제 임차인·점유자는 8명입니다. 한국토지주택공사 95,000,000원 건은 오태윤 보증금의 대위·승계로 기재되어 있으므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오태윤 | 205호 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 대상 |
| 이준승 | 302호 | 2025.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이강현 | 미상 | 2020.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박세원 | 미상 | 2019.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송지훈 | 미상 | 2022.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 관리 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 한국토지주택공사 | 건물 4층 중 북동쪽 59㎡(501호) | 2022.08.25 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
송지훈은 2026.02.19 배당요구를 접수했고, 한국토지주택공사 95,000,000원 임차권은 2024.09.09 배당요구가 확인됩니다. 한국토지주택공사 승계금액은 오태윤 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 가격·회차 구조 — 70%를 ‘시세 할인’으로 읽지 말 것
감정가는 713,452,000원, 현재 최저매각가는 499,416,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 349,591,200원(49%), 3회 유찰 244,713,839원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 499,416,000원 | 390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 349,591,200원 | 343,896,923원 | 46,103,077원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 244,713,839원 | 240,487,845원 | 149,512,155원 | 0원 |
중요한 점은 유찰률과 시세 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 감정가의 70%라는 사실만으로 현재 가격이 싸다고 평가할 근거가 되지는 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 회차보다 점유·임차 리스크를 먼저 확정하고 응찰가를 정하는 순서가 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 499,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,394,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 두레새마을금고 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 두레새마을금고 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,021,840원 |
현재 회차 추정에서는 담보 채권 390,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 102,021,840원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 다가구주택이며 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층, 사용승인일은 2015.09.08입니다.
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 ‘만평네거리’ 남서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도시철도·버스·간선도로 등 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 156.7㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,131,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 발코니와 옥탑계단실 등은 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
- 설비. 도시가스설비, 각 세대별 난방설비, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 3명 확인. 관리·기사항전·지주택의 실제 전입일과 보증금을 확인해 2015.09.09 말소기준보다 선순위인지 반드시 대조하세요.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 95,000,000원은 오태윤 보증금의 대위·승계이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 추가 임차권 확인. 을구 6번 한국토지주택공사 주택임차권 60,000,000원은 2025.12.04 등기됐고 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
- 배당표 잔여액 주의. 소유자 잔여 102,021,840원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액이므로 고정액으로 보지 마세요.
- 70% 착시 경계. 현재 최저가 499,416,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 대조. 토지와 건물의 일괄매각 여부, 발코니·옥탑계단실 등의 감정 포함 범위를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 미상 점유가 남는다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2015.09.09 두레새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 날짜를 가진 임차인들의 전입도 전부 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사 95,000,000원 역시 오태윤 보증금의 대위·승계이므로 중복 보증금으로 잡아서는 안 됩니다.
다만 핵심은 전입일과 보증금이 미상인 3명입니다. 이들의 선순위 여부가 확인되기 전까지 배당모형상 인수 0원을 법적·경제적 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 최저가는 499,416,000원, 감정가의 70%이지만 그 자체로 ‘싸다’는 결론도 내릴 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 점유 확인이 끝나야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
