부산지방법원 2025타경631. 부산 기장군 정관읍 용수리의 정관 양우내안애 104동 7층 704호 아파트입니다. 감정가는 214,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 149,800,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.02.25. 설정된 우리은행 근저당권 85,800,000원이며, 같은 날 우리은행의 후순위 근저당권 60,500,000원, 2022.06.08. 설정된 바로크레디트대부 근저당권 65,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
가격도 신건 때와는 달라졌습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 190,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 189,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.8%로 내려와 있어, 제공된 최근 실거래 기준으로는 가격 여유가 생긴 회차입니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁 입찰에 따라 최저가보다 높아질 수 있으므로 응찰 상한 관리가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경631 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1275 정관 양우내안애 104동 7층 704호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관5로 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 7층 704호 |
| 동일 평형 기준 | 59.9983㎡ |
| 소유자 | 김명준 · 2022.02.14. 매매 · 거래가액 112,840,440원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 125,772,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 등기상 말소기준은 2022.02.25. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 우리은행의 두 번째 근저당권과 2022.06.08. 바로크레디트대부 근저당권, 2025.06.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 78.8%
정관양우내안愛 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026.05.~2026.08.에 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 190,000,000원, 최저 거래는 170,000,000원, 최고 거래는 213,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 189,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.9㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 12 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 1 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 6 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 1 | 184,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 190,000,000원 |
현재 최저매각가 149,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 190,000,000원의 78.8%입니다. 최신 거래 189,000,000원과 비교해도 39,200,000원 낮고, 최근 12건 중 최저 거래 170,000,000원보다도 20,200,000원 낮습니다. 감정가 대비 70%까지 내려온 현재 회차에서는 제공된 실거래 기준 가격 메리트가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 85,800,000원 | 85,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,500,000원 | 60,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사바로크레디트대부 | 65,000,000원 | 602,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,800,000원 가정 시 채권총액 211,300,000원 중 146,902,800원이 배당되고 64,397,200원의 미배당이 발생합니다. 바로크레디트대부 근저당은 일부만 배당되지만 해당 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,800,000원 | 146,902,800원 | 64,397,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 108,708,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 139,619,236원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 125,772,900원에 대해 146,300,000원이 배당되는 시뮬레이션으로 충족되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 102,591,960원으로 내려가 청구액을 충족하지 못합니다. 채권자의 미배당 규모와 별개로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 가동초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 단지. 정관양우내안愛 830세대, 2016.06.24. 준공. 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 북서측 폭 20미터 및 남서측 폭 12미터 내외 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,076,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 승강기·지역난방·위생설비·소화전설비·공동현관문설비가 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.8%이지만 실제 낙찰가는 경쟁으로 올라갈 수 있습니다. 최근 평균 190,000,000원과 최신 거래 189,000,000원을 기준점으로 상한을 관리하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 별도 확인이 필요합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서는 바로크레디트대부 채권에 미배당이 발생하지만 해당 근저당은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비 확인. 공동주택 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관련 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 유찰 후 경쟁력 확보
이 물건은 2022.02.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순합니다. 여기에 한 차례 유찰되면서 최저가는 149,800,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 190,000,000원의 78.8%, 최신 거래 189,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 복잡한 권리 인수가 아니라 실제 점유·명도 상태를 확인하고, 실거래 대비 할인 폭을 훼손하지 않는 가격에서 낙찰받는 것입니다.
