대구지방법원 2026타경3115. 달성군 가창면 우록리 1257-3의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층으로, 2007.11.30. 사용승인됐으며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 697.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이고 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
권리관계의 기준점은 2008.06.17. 설정된 중소기업은행 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 담원종합건설·서울보증보험·경북 신용보증재단·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 2026.01.27. 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3115 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1257-3 · 대구광역시 달성군 가창면 우록길 343-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2007.11.30. |
| 토지 | 697.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강다겸 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 705,585,680원 / 493,909,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 105,061,433원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2008.06.17. 중소기업은행 근저당권입니다. 등기부에는 그 뒤 여러 권리가 등장하지만, 도레이새한주식회사 근저당과 주식회사케이씨씨 관련 근저당은 이미 말소됐고, 2008년 윤판균 가처분과 2015년 달성군 압류, 2023년 국민건강보험공단 압류 및 2023년의 종전 임의경매개시결정도 이미 말소됐습니다.
현재 배당대상으로 남는 후순위 가압류는 주식회사담원종합건설 450,680,668원, 서울보증보험주식회사 20,393,685원, 경북 신용보증재단 30,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 124,397,162원입니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 배당 부족액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 70% 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 705,585,680원, 현재 최저매각가는 493,909,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰됐지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 이 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 493,909,000원 | 282,901,605원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 345,736,300원 | 429,375,523원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 242,015,409원 | 531,644,322원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 282,901,605원에서 429,375,523원, 531,644,322원으로 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 배당 부족과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,339,090원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사담원종합건설 | 450,680,668원 | 342,569,910원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,393,685원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 124,397,162원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 493,909,000원을 기준으로 채권 총 청구액은 769,471,515원, 채권자 예상배당은 486,569,910원, 미배당은 282,901,605원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 황촌마을 남서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 697.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역·고도지구(3층이하)·가축사육제한구역이며, 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 345,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 부대시설. 지상 석축·조경수는 토지에 포함해 감정평가됐고, 건물에 설치된 데크 등은 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물, 석축·조경수, 건물 데크 등이 매각 범위에 포함됩니다.
- 점유관계 확인. 임차인 자료가 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현황 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래가격과 개별 토지조건을 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·고도지구·가축사육제한구역 및 준보전산지 접함 조건이 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 282,901,605원은 후순위 채권자의 손실 가능액이며, 제시된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.08.14. 이후 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2008.06.17. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 남은 가압류와 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 493,909,000원 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대입할 수 있는 물건이 아닙니다. 단독주택과 697.0㎡ 토지를 일괄매각하고, 자연녹지지역·고도지구 등 토지 조건이 있으며, 시세 자료도 제시되지 않았습니다. 감정가에서 한 차례 유찰되어 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 등기 인수는 0원, 가격과 점유는 현장 확인 후 판단입니다.
