대구지방법원 2026타경3115. 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1257-3에 있는 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층으로, 사용승인일은 2007.11.30.이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 대 697.0㎡이고 자연녹지지역에 속합니다.
감정가는 705,585,680원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 345,736,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않기 때문에 이를 곧바로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3115 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1257-3 · 대구광역시 달성군 가창면 우록길 343-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2007.11.30. |
| 토지 | 대 697.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 345,500원/㎡ |
| 소유자 | 강다겸 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 705,585,680원 / 345,736,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 105,061,433원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 석축·조경수·데크 등 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2008년 중소기업은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2008.06.17. 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 144,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사담원종합건설·서울보증보험주식회사·경북 신용보증재단· 중소벤처기업진흥공단의 가압류와 2026.01.27. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다.
2009.10.16. 도레이새한주식회사 근저당은 2012.09.14. 말소됐고, 2013.01.24. 주식회사케이씨씨 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태로 표시돼 있습니다. 2020.05.22.에는 주식회사케이씨씨글라스로 채권최고액 20,000,000원의 근저당권 일부이전 기록이 있습니다. 이 역시 말소기준권리보다 후순위의 등기입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 회차는 2회 유찰 상태로, 감정가 705,585,680원에서 최저매각가가 345,736,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 242,015,199원(감정가 34%), 4회 유찰 시 169,410,639원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 345,736,000원 | 769,471,515원 | 429,375,819원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 242,015,199원 | 769,471,515원 | 531,644,529원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 169,410,639원 | 769,471,515원 | 603,232,625원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만을 근거로 시세상 저평가라고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,640,304원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사담원종합건설 | 450,680,668원 | 196,095,696원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,393,685원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 124,397,162원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 769,471,515원 중 340,095,696원이 배당되고, 미배당액은 429,375,819원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 가창면 우록리 황촌마을 남서측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합할 때 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 벽돌 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 새시창호입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 697.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 345,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·고도지구(3층이하)·가축사육제한구역이며, 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 포함. 제시외 건물과 지상 석축·조경수, 건물에 설치된 데크 등은 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 전입관계, 임대차 여부를 매각물건명세서·현황조사·현장에서 재확인하세요.
- 시세 별도 확인. 현재 자료만으로는 동일·유사 단독주택 및 토지의 실거래 비교가 되지 않습니다. 감정가 49%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물, 석축·조경수·데크 등이 포함돼 있으므로 현황과 감정평가 범위를 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·고도지구(3층이하)·가축사육제한구역 등 토지이용계획을 향후 사용 목적과 맞춰 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부, 주식회사케이씨씨글라스 근저당권 일부이전 등 세부 등기사항을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 시세 확인이 먼저”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2008.06.17. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 주요 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 705,585,680원에서 두 차례 유찰돼 345,736,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 실거래 비교값이 없기 때문에 49%라는 숫자만 보고 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 비교적 정리돼 있지만, 응찰 판단은 점유 확인과 현장 시세 검증이 좌우하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
