대구지방법원 2026타경3139. 대구 달서구 용산동 성서6주공아파트 601동 704호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 등기 순위만 보면 뒤에 있는 주택임차권이 아니라, 김귀자의 실제 전입일 2020.11.16입니다. 말소기준인 삼성카드 가압류 2023.07.07보다 먼저 전입했고, 확정일자 2023.03.09와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
통상이라면 낙찰가가 보증금 130,000,000원보다 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 실제 제공된 회차 계산도 2회 유찰 시 22,734,400원, 3회 유찰 시 44,298,240원의 인수액을 산출합니다. 그러나 이 사건은 신청채권자가 임차권을 양수한 뒤 대항력을 포기하고, 배당으로 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 601동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.95㎡ · 지하 1층 지상 18층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 황진수 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (1회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.07.07 삼성카드 가압류 9,445,434원입니다. 그 뒤 경북신용보증재단 가압류 10,000,000원, 금호농업협동조합 가압류 30,475,669원, 김귀자 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김귀자의 임차권은 등기일보다 빠른 2020.11.16 전입·점유를 기초로 대항력이 존재하므로, 확약이 없었다면 단순한 후순위 말소권리로 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김귀자 | 130,000,000원 | 2020.11.16 | 2023.03.09 | 대항력 有 우선변제 有 | 임차권 양수 실질 인수 0 |
③ 시세 비교 — 권리가 아니라 가격이 문제
성서6주공 동일면적 최근 12건의 평균 거래가는 113,333,333원입니다. 현재 최저매각가 137,000,000원은 이 최근 평균의 120.9%입니다. 최신 거래는 2026.07의 100,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 현재 회차에서 ‘경매라서 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.95㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 49.95㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 49.76㎡ | 6 | 112,000,000원 |
| 2026.05 | 49.95㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 49.95㎡ | 16 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 49.95㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 20 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 17 | 111,000,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 113,333,333원 |
최근 12건 범위는 100,000,000원~143,000,000원이고, 평균은 113,333,333원입니다. 현재 최저가 137,000,000원은 최근 평균보다 높고, 2026.07 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 가격 부담이 큽니다. 확약 덕분에 인수위험이 해소됐더라도 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 김귀자 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,445,434원 | 4,282,000원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 금호농업협동조합 | 30,475,669원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
137,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,718,000원과 김귀자 보증금 130,000,000원이 우선 배당되고 삼성카드에 4,282,000원이 배당됩니다. 현재 회차에서는 김귀자 보증금이 전액 배당되며, 확약까지 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 실질취득 체크
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 137,000,000원 | 0원 | 0원 | 137,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 109,600,000원 | 22,734,400원 | 0원 | 109,600,000원 |
| 3회 유찰 시 | 87,680,000원 | 44,298,240원 | 0원 | 87,680,000원 |
확약이 없다면 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 큰 회차에서 미배당액이 늘어 매수인 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 회차가 내려가면 실질취득액 역시 매각가와 함께 내려갑니다. 따라서 가격 판단은 확약 반영 실질취득액과 최근 시세를 직접 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구성지초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 폭 약 30m, 남측 폭 약 25m, 동측 폭 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,081,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 성서6주공은 1,034세대이며 준공일은 1997.12.19입니다. 제공 경매통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서 및 제출 확약서에 기재된 내용과 일치하는지 입찰 전 원본을 대조해야 합니다.
- 현재 가격 재검토. 137,000,000원은 최근 12개월 평균 113,333,333원의 120.9%이며 최신 거래 100,000,000원보다 높습니다.
- 회차별 가격. 2회 유찰 시 109,600,000원, 3회 유찰 시 87,680,000원으로 내려가며, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권 양수 관계. 실제 임차인은 김귀자 1명이고, 신청채권자는 해당 임차권을 양수한 관계입니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 관리·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 첫인상은 130,000,000원 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 구조입니다. 하지만 신청채권자가 임차권을 양수하고 대항력을 포기했으며 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출해 실질 인수위험은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균 113,333,333원의 120.9%이고, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 문제는 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상. 이 물건의 승부처는 권리보다 어느 회차에서 가격이 최근 실거래 수준으로 내려오느냐입니다.
