대구지방법원 2026타경3139. 달서구 용산동 성서6주공 601동 7층 704호 아파트입니다. 감정가는 137,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 95,900,000원입니다. 현재 소유자는 황진수이고, 등기상 현존하는 권리 흐름의 기준은 2023년 7월 7일 삼성카드 가압류입니다. 이후 경북신용보증재단·금호농업협동조합의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸’ 사건으로만 보면 안 됩니다. 실제 임차인 김귀자 1명이 2020년 11월 16일 전입·점유를 시작했고, 이는 말소기준보다 빠릅니다. 보증금도 130,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질 부담이 보증금 규모에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건에서는 바로 그 위험을 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제거합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

김귀자는 2020년 9월 24일 임대차계약을 체결하고 2020년 11월 16일 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2023년 3월 9일이고, 2024년 11월 25일 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 전입일이 2023년 7월 7일 말소기준보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 임차인입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 95,900,000원은 최근 평균의 81.8%

성서6주공은 1,034세대이며 1997년 12월 19일 준공됐습니다. 동일평형 최근 12건의 평균 실거래가는 117,250,000원, 최저 100,000,000원, 최고 143,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 12층 143,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 95,900,000원은 최근 12개월 평균의 81.8%입니다.

거래 범위가 100,000,000원부터 143,000,000원까지 넓어 개별 층·상태에 따른 가격 차이는 확인해야 합니다. 그래도 현재 실질취득 95,900,000원은 최근 표본의 최저 거래 100,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 즉 이 사건은 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 가격 측면의 여유가 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

배당 계산상 김귀자 보증금 미배당액은 36,226,200원입니다. 그러나 매각물건명세서상 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 이 사건의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

④ 유찰 시나리오 — 원래 인수액은 늘지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*

이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 단순히 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 있으므로, 정확도 규칙상 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구성지초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용. 현재 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 18층 건물의 7층입니다.
• 도로. 북측 약 30m, 남측 약 25m, 동측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,081,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,034세대 단지로 동일평형 최근 12건의 거래가 확인되며 거래가격은 100,000,000원~143,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 배당 부족에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용과 적용 대상이 김귀자의 임차권인지 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
• 배당표와 실질 인수를 구분. 배당 계산상 미배당 36,226,200원이 나오지만 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
• 가격 기준. 현재 실질취득 95,900,000원과 최근 12개월 평균 117,250,000원, 최신 거래 143,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 거래 편차 확인. 동일평형 실거래가 100,000,000원~143,000,000원으로 편차가 있으므로 7층 704호의 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 체납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수위험을 끊는다”

이 사건은 표면만 보면 위험합니다. 임차인 김귀자의 보증금은 130,000,000원이고 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 현재 최저가 95,900,000원보다 보증금이 커서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.

그러나 매각물건명세서에는 임차권을 양수한 신청채권자가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출한 것으로 적혀 있습니다. 이 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 95,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 117,250,000원의 81.8%입니다.

따라서 결론은 단순합니다. 가격은 이미 시세 아래로 내려왔고, 핵심 인수위험은 확약으로 제거된 구조입니다. 다만 그 안전성의 전제 자체가 확약서이므로, 이 사건에서 가장 중요한 입찰 전 확인사항 역시 확약의 원문·적용대상·말소 이행조건입니다.