253,400,000원
대구지방법원 2026타경3175. 대구 달서구 대천동 ‘대구월배태영데시앙’ 104동 4층 401호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김미영은 2013.12.30. 소유권을 이전받았고 거래가액은 300,000,000원입니다. 같은 날 봉덕3동새마을금고가 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 회차는 감정가 362,000,000원에서 1회 유찰돼 253,400,000원까지 내려온 상태입니다. 최근 동일 면적 실거래 12건의 평균은 365,391,666원이고 최신 거래는 2026.05. 372,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.4%로, 가격만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 충분히 낮은 구간에 진입했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3175 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대천동 497-2 대구월배태영데시앙 104동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.9614㎡ · 21층 중 4층 |
| 소유자 | 김미영 (2013.12.30. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 253,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2013.12.30. 봉덕3동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 현존 권리는 소멸
말소기준은 2013.12.30. 봉덕3동새마을금고 근저당권입니다. 2026.01.27. 남대구세무서장 관련 압류와 2026.02.06. 봉덕3동새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정됐던 앤알캐피탈대부주식회사 근저당은 주식회사리드코프로 이전된 이력이 있으나 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 69.4%
월배태영데시앙 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 대상 전용면적은 84.9614㎡이고, 실거래 표본은 84.92㎡~84.96㎡입니다. 최근 12개월 평균은 365,391,666원, 최신 거래는 2026.05. 372,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.96㎡ | 22 | 372,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 4 | 354,200,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 16 | 391,500,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 20 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 2 | 337,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 19 | 372,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 21 | 368,000,000원 |
| 평균 | 84.92~84.96㎡ | 12건 | 365,391,666원 |
실거래 범위는 335,000,000원~391,500,000원입니다. 대상과 같은 4층 거래도 2026.03. 354,200,000원, 2025.11. 335,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 253,400,000원은 실거래 최저 335,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균의 69.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,347,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 봉덕3동새마을금고 | 264,000,000원 | 249,052,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 253,400,000원 가정 시 봉덕3동새마을금고 채권최고액 264,000,000원 중 249,052,400원이 배당되고 14,947,600원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액으로 넘어가지 않으며, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 253,400,000원 | 249,052,400원 | 14,947,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 177,380,000원 | 174,096,680원 | 89,903,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 124,165,999원 | 121,627,675원 | 142,372,325원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 현재 회차에서는 신청 청구액 220,000,000원보다 예상 배당액 249,052,400원이 커 신청채권은 충족되는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 대천동 이마트 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성 등을 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 중 4층 401호이며 급배수·위생·승강기·지역난방 시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 월배태영데시앙은 431세대, 2009.02.24. 준공 단지입니다.
- 도로. 아파트 단지 북서측으로 폭 약 20m, 남동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대·상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,478,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적대 최근 12건 거래가 확인되며 335,000,000원~391,500,000원 범위에서 거래됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·전입·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력은 ‘가능·미상’으로 보고 추가 확인이 필요합니다.
- 현재 가격 비교. 최저가 253,400,000원은 최근 12개월 평균 365,391,666원의 69.4%, 최신 거래 372,000,000원보다 낮습니다.
- 같은 층 실거래 참고. 동일 면적대 4층 거래는 2026.03. 354,200,000원, 2025.11. 335,000,000원이 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 14,947,600원이 발생해도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 들어왔고, 남은 핵심은 점유 확인”
이 물건은 2013.12.30. 봉덕3동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현존 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 253,400,000원까지 내려와, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 365,391,666원의 69.4%에 위치합니다.
가격은 이미 최근 거래 수준보다 낮은 구간에 들어왔습니다. 다만 감정평가에 임대관계가 미상으로 적혀 있다는 점은 권리분석의 마지막 확인 포인트입니다. 등기상 인수 0원과 실제 점유관계는 별개의 문제이므로, 현장 점유·전입·임차 여부를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 등기상 권리는 단순, 가격은 매력 구간, 점유관계는 확인 필요. 이 세 문장이 현재 회차의 결론입니다.
