의정부지방법원 2025타경62744. 고양시 일산동구 중산동 현대미소지움 6동 101호, 전용 55.48㎡의 다세대주택입니다. 감정가 239,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 117,110,000원, 감정가의 49%입니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차권과 인수조건변경확약서의 적용 범위입니다.
등기부상 기존 금천신용협동조합 근저당권은 2020년 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023년 10월 18일 남동세무서장의 압류입니다. 그런데 최창현은 2020년 4월 7일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기에는 2차 보증금 208,500,000원과 2022년 3월 16일 확정일자가 기재돼 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 대항력 인수형 구조였습니다.
그러나 주택도시보증공사는 2026년 1월 8일, 최창현으로부터 양수한 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최창현·주택도시보증공사 관련 미배당액은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 이 확약은 최창현 관련 임차권에만 적용되며, 별도로 조사된 주지희의 권리까지 해소하는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-29 현대미소지움 제6동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.48㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김은규 (2020.04.28. 소유권이전, 매매 원인일 2017.09.01.) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 117,110,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,500,000원 |
| 말소기준 | 2023.10.18. 갑구 3번 압류 · 국(처분청 남동세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 확약이 주된 인수를 끊는다
2017년 설정된 금천신용협동조합 근저당권 1,300,000,000원은 공동담보 근저당이었으나 2020년 4월 28일 이 호실에 대해 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 10월 18일 압류입니다. 최창현의 전입·점유일은 2020년 4월 7일로 기준보다 앞서지만, 2026년 1월 8일 확약에 따라 대항력을 포기하고 미배당 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하기로 했습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 2명, 보증기관은 중복 임차인이 아니다
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주지희 별도 점유관계 | 미상 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 확약 적용 대상 아님 |
| 최창현 건물 전부 임차권 | 2020.04.07. | 208,500,000원 2022.03.16. | 원래 있음 말소기준 이전 전입 | 주장 배당요구 2024.04.18. | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 양수·확약 |
임차인·점유관계는 주지희와 최창현 2명입니다. 주택도시보증공사는 최창현의 보증금 채권을 양수한 신청채권자이므로 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 최창현의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액 208,500,000원을 중복 합산해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 47.2% 할인처럼 보이지만 거래가 오래됐다
현대미소지움 6동은 총 9세대, 2017년 9월 25일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 전용 55.48㎡로 면적이 일치하는 확인 거래는 2022년 1월과 6월의 2건이며, 두 거래 모두 248,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 55.48㎡ | 2층 | 248,000,000원 |
| 2022.06 | 55.48㎡ | 2층 | 248,000,000원 |
| 평균 | 55.48㎡ | 2건 | 248,000,000원 |
최저가 117,110,000원은 확인 거래가 248,000,000원의 47.2%입니다. 최창현 관련 확약만 반영하면 기준 취득가도 117,110,000원으로 같아 큰 가격 차이가 보입니다. 하지만 거래가 모두 2022년에 집중돼 있고 표본도 2건뿐입니다. 1층과 2층의 차이, 현재 내부 상태와 시장 변화를 반영할 최신 거래가 없어 2.48억을 현재 시세로 그대로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,439,540원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 208,500,000원 | 114,670,460원 |
| 미배당 | - | 93,829,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구액 중 93,829,540원이 미배당되지만, 2026.01.08.자 확약에 따라 최창현 관련 임차보증금 부족액은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 당해세·최우선변제와 주지희의 미상 권리는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 안곡고등학교 북동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대로 확인 거래가 2건뿐이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.01.08.자 인수조건변경확약서의 제출 여부와 대항력 포기·임차권등기 말소 문구를 매각기일 기준 원본으로 재확인하세요.
- 주지희 현황. 전입세대확인서·주민등록 전입일·점유 부분·임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
- HUG 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 최창현 보증금의 양수인입니다. 최창현 보증금과 HUG 청구액을 별도 채권처럼 합산하면 안 됩니다.
- 시세 재검증. 실거래 248,000,000원은 2022년 2건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물·전세가를 추가 대조하세요.
- 1층 상태. 2022년 비교 거래는 모두 2층입니다. 1층의 채광·습기·사생활·외부 소음과 내부 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 매각에 따른 처리와 행정상 등록 상태를 관계 기관에 확인하세요.
- 체납 확인. 당해세·공용부분 관리비·수도 및 기타 체납액은 배당표와 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·전입세대확인서를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 위험은 미확정”
이 사건은 보증금 208,500,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 원래는 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있는 물건이었습니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 최창현 관련 인수는 실질 0원*이 됐고, 확인된 범위의 기준 취득가는 117,110,000원입니다.
그렇다고 즉시 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 주지희의 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 이 사람은 확약의 적용 대상이 아닙니다. 시세 역시 2022년 2건에 머물러 47.2%라는 할인율을 그대로 현재 가치 차이로 받아들이기 어렵습니다. 결론은 확약은 긍정적이지만, 미상 점유 확인 전에는 보수적 접근입니다. 주지희의 권리가 없거나 후순위로 확인되고 최신 시세가 뒷받침될 때에만 현재 가격의 의미가 살아납니다.
