부산지방법원 2025타경5546. 부산 남구 대연동 영광그린빌 제1동 2층 현지호칭 201호, 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2이고, 전용면적 비교 대상은 70.42㎡입니다. 현재 소유자는 김태완이며 2015년 4월 23일 매매를 원인으로 거래가액 217,000,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2015년 6월 30일 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권 191,100,000원입니다. 이후 부산은행 근저당, 코리아에셋머니대부 근저당, 케이카캐피탈 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 이번 물건은 등기 권리보다 호수 특정 문제가 더 중요합니다. 건축물대장상 현황도에는 해당 위치가 202호로 표시되지만, 실제 소유자가 점유하고 출입문에 표시된 호수는 201호입니다. 매각대상은 소유자가 점유한 현황상 201호라는 점이 명시되어 있으므로, 응찰 전 현장 위치와 공부를 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5546 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1503-34 영광그린빌 1동 2층201호 · 도로명 부산광역시 남구 진남로64번길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 비교면적 70.42㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김태완 · 2015.04.23 매매 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노바에셋대부 주식회사 / 23,958,355원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 호수 현황 | 현지호칭·출입문 표시 201호 / 건축물대장 현황도상 202호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준권리는 2015.06.30 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 191,100,000원입니다. 이후 2016년 부산은행 36,000,000원, 2018년 코리아에셋머니대부 26,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2019년에는 코리아에셋머니대부의 근저당권부채권에 노바에셋대부주식회사의 질권이 설정됐습니다.
2025.07.03 노바에셋대부 주식회사 명의의 임의경매개시결정, 2025.08.29 케이카캐피탈 7,091,776원의 가압류, 2026.03.17 부산시수산업협동조합 명의의 추가 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션의 결론은 명확합니다. 채권자에게 미배당이 생겨도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸졌지만, 시장은 하락 중
영광그린빌은 총 8세대, 사용승인일은 2014.06.23입니다. 확인된 실거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2025.10 전용 70.42㎡·2층 205,000,000원으로 이번 물건과 면적·층이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 70.42㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2024.03 | 74.13㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 74.13㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 | 70.42㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
전체 3건 평균은 235,000,000원이지만 가격 판단의 중심은 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 205,000,000원이고 현재 최저가 160,300,000원은 그 78.2%입니다. 즉 최근 거래보다 44,700,000원 낮은 수준입니다.
다만 시장 방향은 반대입니다. 최근 거래는 이전 거래군보다 18.0% 하락했습니다. 감정가 229,000,000원도 최신 거래 205,000,000원보다 높습니다. 따라서 과거 250,000,000원 거래나 전체평균 235,000,000원을 기준으로 할인폭을 부풀려 볼 게 아니라, 2.05억의 최신 시세와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 1. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 191,100,000원 | 157,255,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사코리아에셋머니대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이카캐피탈 | 7,091,776원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 260,191,776원 중 예상 채권자 배당은 157,255,800원, 미배당은 102,935,976원입니다. 현재 시나리오에서 신청채권자 노바에셋대부 주식회사 청구 23,958,355원의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 160,300,000원 | 102,935,976원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 112,210,000원 | 150,352,716원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 78,547,000원 | 183,458,622원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 세연고등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래지붕 6층 건물 내 2층. 외벽 스톤코트·대리석, 내벽 벽지·타일, 목재마루·타일, 샷시이중창호이며 도시가스보일러 난방과 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 5미터 내외 포장도로, 서측 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있고, 공시지가는 1,208,000원/㎡입니다.
- 환금성. 영광그린빌은 8세대 규모이며 확인된 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 205,000,000원은 이전 250,000,000원 거래보다 낮아 최근 추세가 -18.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호·202호 위치 대조. 현지호칭 201호가 건축물대장 현황도상 202호 위치에 해당합니다. 출입문 표시와 현황도면을 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 235,000,000원보다 2025.10 동일 면적·동일 층 거래 205,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 18.0% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 거래의 78.2%라는 할인만 보고 낙관하지 말고 추가 가격 변동 여지를 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 102,935,976원이지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없고 소유자 점유가 기재되어 있으나 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.20입니다. 응찰 전 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장 현황도를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 호수 확인이 먼저”
권리만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 2015.06.30 부산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 160,300,000원도 최신 실거래 205,000,000원의 78.2%라 숫자만 보면 할인 구간에 들어왔습니다.
하지만 이 사건의 결론을 가격 하나로 내리면 안 됩니다. 최근 시세 자체가 과거보다 18.0% 하락했고 거래 표본도 많지 않습니다. 무엇보다 현지호칭 201호와 건축물대장 현황도상 202호의 위치가 뒤바뀐 상태입니다. 매각대상은 소유자가 점유한 현황상 201호로 특정돼 있으므로, 권리는 합격, 가격은 검토 가능, 호수 특정은 반드시 현장 확인. 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
