부산지방법원 2024타경2150. 덕천동 원플러스빌 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용은 1층 필로티·계단실·통신실, 2~3층 원룸형 다가구주택, 4층 2룸형 다가구주택, 5층 2룸형 오피스텔입니다. 따라서 단일 아파트 한 호실이 아니라 여러 점유자가 존재하는 수익형 주거건물 성격으로 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2016.06.03 설정된 녹산농업협동조합 근저당권, 채권최고액 480,000,000원입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류와 2024년에 등기된 두 건의 주택임차권은 모두 이보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 갑구에는 2024.04.05 파산선고 등기도 있으므로, 절차상 사항은 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2150 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 424-33 원플러스빌 · 부산광역시 북구 의성로127번길 127 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 2~4층 다가구주택 · 5층 오피스텔(2룸형) |
| 토지 | 대 · 192.1㎡ · 공시지가 1,137,000원/㎡ · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김태임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 876,923,600원 / 429,692,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 녹산농업협동조합 / 426,319,337원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 2층·3층 각 4개소 확장형 베란다 소재 |
① 권리 흐름 — 기준은 2016.06.03 근저당
말소기준은 을구 1번 녹산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.02.07 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있지만, 순위 자체는 최초 설정일인 2016.06.03을 기준으로 봅니다. 이후의 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 국세 압류, 사상구 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
김현민의 전세권 95,000,000원은 2018.03.20, 주식회사케이티스카이라이프의 전세권 65,000,000원은 2019.02.11 각각 이미 말소되었습니다. 류종우·강수아의 주택임차권등기는 현재 등기되어 있으나 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 전원 말소기준 이후 전입
조사된 실제 임차인은 11명입니다. 보증기관이나 대위·승계 중복신고자는 없으므로 모두 실제 임차인으로 봅니다. 전입일은 가장 빠른 전종철의 2019.12.18부터 가장 늦은 이진우의 2023.11.14까지로, 모두 2016.06.03 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현희 | 2021.05.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 전종철 | 2019.12.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김영호 | 2021.02.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한유리 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 홍승민 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박상환 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이진우 | 2023.11.14 | 미상 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김민준 | 2022.10.04 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 조혜은 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 류종우 | 2022.07.25 | 2022.07.25 | 60,000,000원 | 2024.07.18 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강수아 | 2020.07.28 | 2020.07.17 | 95,000,000원 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 가격·배당 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 429,692,000원으로 감정가 876,923,600원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 감정가 대비 할인율 자체는 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 이 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단해서는 안 됩니다. 본 건은 건물 전체와 토지, 다가구주택·오피스텔이 함께 묶인 물건이므로 임대수익과 현장 상태까지 함께 가격에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 429,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,696,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 녹산농업협동조합 | 480,000,000원 | 422,995,080원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 42,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 48,265,455원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 570,765,455원 가운데 422,995,080원이 배당되고, 미배당은 147,770,375원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 필로티·계단실·통신실, 2~3층은 원룸형 다가구주택, 4층은 2룸형 다가구주택, 5층은 2룸형 오피스텔입니다.
- 입지. 양천초등학교 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 숙등역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 192.1㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역으로 표시되어 있으며 상대보호구역, 정비구역·지구단위계획구역 및 중로3류 관련 표기가 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 2층·3층에 각 4개소 확장형 베란다가 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 말소기준 재확인. 2016.06.03 근저당권이 기준이지만, 2025.02.07 근저당권 이전등기까지 포함해 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
- 실제 임차인 11명 점유 확인. 대항력은 없더라도 각 호실의 현재 점유자·퇴거 가능시기·연락 가능 여부를 현장에서 확인해야 명도비용과 기간을 가늠할 수 있습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 류종우 60,000,000원·강수아 95,000,000원 외 임차인들의 보증금이 명확하지 않으므로 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 원본으로 대조하세요.
- 파산선고 절차 확인. 갑구에 2024.04.05 부산회생법원 파산선고가 있으므로 경매절차와 파산절차 사이의 최신 진행상황을 확인하세요.
- 제시외·확장 베란다 현황. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건과 2층·3층의 확장형 베란다 각 4개소를 현황과 감정평가서 도면으로 대조하세요.
- 가격은 임대수익으로 재검증. 최저가가 감정가의 49%라는 수치와 별개로, 실제 월세·보증금·공실률·수선비를 확인해 건물 전체의 수익가치와 응찰 상한을 계산하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 현장은 복잡”
이 사건의 권리구조 자체는 명확한 편입니다. 2016.06.03 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 11명은 모두 그 이후 전입했으며, 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 2024년에 등기된 두 주택임차권 역시 말소기준 뒤입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 입찰이 단순하다는 것은 다릅니다. 이 물건은 2~4층 다가구주택과 5층 오피스텔, 토지가 묶여 있고 실제 임차인이 11명입니다. 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 최종 판단의 핵심은 인수금이 아니라 다수 점유자의 명도, 실제 임대수익, 공실·수선 상태를 확인해 429,692,000원이 수익가치에 맞는 가격인지 검증하는 데 있습니다.
