부산지방법원 2024타경4057. 부산 북구 덕천동 452-4, 덕천로 61에 있는 근린시설 + 토지 경매입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕의 지하1층·지상4층 구조이며 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 안진구이고, 2021.06.23. 설정된 신한은행 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 투자 판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 감정평가 조사에서는 근린생활시설로 이용 중이면서 다수의 공실도 있는 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 1,172,707,000원으로 감정가의 70% 수준까지 내려왔지만, 근린시설은 임대수익·공실률·상권과 실제 거래가격을 함께 봐야 하므로 유찰률 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4057 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 452-4 · 부산광역시 북구 덕천로 61 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층 지상4층 |
| 토지 | 328.3㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 안진구 |
| 감정가 / 최저가 | 1,675,296,620원 / 1,172,707,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,185,967,299원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
핵심은 2021.06.23. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고 토지 부산광역시 북구 덕천동 452-4가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 신용보증기금·부산신용보증재단 등의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 하나은행 등의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다.
2024.08.06.에는 신한은행 8번 근저당권 중 50,833,371원이 신용보증기금에 일부 이전된 내용도 등기돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 해당 담보권 전체를 신한은행 근저당권 항목으로 계산하고 있으며, 최종 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람이 아니라 실제 임차인 5명입니다. 모두 전입일이 2021.06.23. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인된 값으로 단정할 수 없으므로 별도로 구분해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성민 | 1층 | 2023.04.17 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.12.23 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이기봉 | 4층 | 2021.07.08 | 10,000,000원 | 450,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준근 | - | 2024.01.24 | 5,000,000원 | 200,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안병민 | 1,2층 | 2022.07.05 | 20,000,000원 | 200,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안윤희 | 1,2층 | 2023.09.11 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 70%
감정가는 1,675,296,620원, 현재 최저매각가는 1,172,707,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 938,165,600원, 4회 유찰 시 750,532,480원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 물건은 근린생활시설이고 현재 다수 공실이 조사된 만큼, 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최저가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 오히려 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 1,172,707,000원 | 1,158,579,930원 | 565,930,538원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 938,165,600원 | 926,383,944원 | 798,126,524원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 750,532,480원 | 740,627,155원 | 983,883,313원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,172,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,127,070원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,440,000,000원 | 1,158,579,930원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 192,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 51,041,669원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 넥센타이어 주식회사 | 3,696,909원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 16,655,767원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 남기문 | 12,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 9,116,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 14,127,070원과 신한은행 근저당권에 1,158,579,930원이 배당돼 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 565,930,538원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 덕천초등학교 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·노인요양원·아파트·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 현재 다수의 공실도 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 328.3㎡, 지목 대, 주상용, 완경사·부정형·중로각지입니다. 공시지가는 2,190,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고, 새들유치원·화영유치원 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕의 지하1층·지상4층 건물로 외벽은 돌붙임·몰탈위페인팅, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.06.23. 을구 8번 신한은행 근저당권과 토지 공동담보 범위를 원본 등기에서 최종 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 윤성민·이기봉·김준근·안병민·안윤희의 실제 점유부분과 현재 점유 여부를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 윤성민은 2024.12.23. 배당요구가 확인되며, 다른 임차인은 배당요구 여부와 우선변제 관계를 매각물건명세서 원본으로 점검해야 합니다.
- 최우선변제 점검. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 확정 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 공실 현황. 감정평가 조사상 다수 공실이 있으므로 층별 실제 임대현황과 임대료 수취 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실을 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고, 근린시설의 실제 거래가격·임대수익·공실률을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘공실과 가격’이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.23. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 5명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 일관됩니다.
반면 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 근린시설 + 토지이고, 감정평가 당시 다수 공실이 확인됐으며 이미 2회 유찰됐습니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 공실·임대수익·환금성과 적정 매입가격 검증이 필요한 물건입니다.
