매력지수 C등급 · 권리상 시세 메리트는 있으나 2억원 임차보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔
최저가는 최근 12개월 거래보다 낮지만 대항력 임차보증금 부족분 69,662,000원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득 기준 리스크가 큼
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 2억원이 존재해 배당 부족분 69,662,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 낙찰가는 낮아져도 인수 부담이 늘어 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
190,000,000원 / 133,000,000원
1회 유찰
임차보증금
200,000,000원
정현도 임차권
예상 인수액
69,662,000원
배당 부족분
최근12개월 평균
171,500,000원
최저가 대비 77.6%
부산지방법원 2025타경5595. 해운대구 중동 해운대경보이리스오션 19층 1913호 오피스텔입니다. 겉으로 보면 감정가 1.9억원에서 한 번 유찰되어 1.33억원까지 내려온 물건이라 가격 매력이 있어 보입니다. 하지만 등기부상 을구 1순위 주택임차권이 존재합니다. 임차인 정현도는 전입 2020.12.18, 확정일자 2020.11.24를 갖춘 대항력 있는 임차권자로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경5595 (강제경매)
소재지
부산광역시 해운대구 중동 1378-49 해운대경보이리스오션 19층1913호
물건종류 / 이용상태
오피스텔 · 업무시설 · 전유부분 전부
소유자
김수아
감정가 / 최저가
190,000,000원 / 133,000,000원
채권자
정현도
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 다만 을구 1순위 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 대상입니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있어 배당 부족분 분석이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
정현도
200,000,000원
有
有
69,662,000원 가능
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 최저가 133,000,000원에서 낙찰된다고 가정하면 임차보증금 배당 예상액은 130,338,000원입니다. 부족분 69,662,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 단순 낙찰가가 아니라 133,000,000원 + 인수액 69,662,000원 기준으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 인수 포함 판단 필요
해운대경보이리스오션 동일 면적 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 171,500,000원, 최신 거래는 2026.05 188,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 77.6% 수준으로 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득 기준 접근이 필요합니다.
인수금액 반영. 낙찰가만 보고 판단하지 말고 예상 부족분 69,662,000원을 포함해야 합니다.
임차인 관계 확인. 등기상 권리자와 채권자가 동일한 점은 가장임차인 여부 등 추가 확인이 필요합니다.
현황 재확인. 내부 상태는 이해관계인 부재로 조사되지 않아 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금이 중요하다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권이 존재하는 전형적인 인수 검토형 물건입니다. 보증금 2억원 중 배당 부족분이 발생할 경우 매수인이 부담해야 하므로, 낙찰가 1.33억원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 핵심은 권리 안전성보다 실질취득 비용과 임차권 처리 가능성입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
부산광역시 해운대구 중동 1378-49 해운대경보이리스오션 19층1913호
법원·사건
부산지방법원
동부지원·2025타경5595
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-09-29 10:00
·203호 법정
물건
해운대경보이리스오션 19층1913호
철근콘크리트구조 36.75㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 해운대구 중동 1378-49 해운대경보이리스오션 19층1913호
2025년07월24일
폐문부재 등으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 대문에 꽂아 두었으나 연락 없었음)
이 사건 부동산소재지에는 전입 세대가 존재하지 않으며, 점유 및 임대차관계 등은 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
