부산지방법원 2025타경5595. 해운대경보이리스오션 19층 1913호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 93,100,000원까지 내려갔다는 사실이 아니라, 2020.12.18.부터 대항력을 갖춘 임차권자 정현도의 보증금 200,000,000원입니다. 정현도는 2020.11.24. 확정일자를 갖추고 2020.12.18. 전입·점유를 시작했으며, 2024.12.20. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 93,100,000원을 전제로 집행비용 2,075,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 91,024,200원이 배당되고, 보증금 중 108,975,800원이 남습니다. 그래서 매수인의 실질 부담은 93,100,000원 + 108,975,800원 = 202,075,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당 인수액이 커져 실질취득액은 대체로 보증금 수준에서 고정되는 구조라, 유찰 자체가 가격 메리트로 곧바로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1378-49 해운대경보이리스오션 19층 1913호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 김수아 (2020.12.18. 소유권이전 · 거래가액 219,120,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
등기상 2024.12.20. 설정된 정현도의 주택임차권은 전입일 2020.12.18., 확정일자 2020.11.24., 보증금 200,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 2025.07.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 대항력 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현도 | 제1913호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.18. | 2020.11.24. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
해운대경보이리스오션의 비교 면적은 36.75㎡이며, 최근 12개월 실거래는 2건 평균 171,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 37.72㎡·6층 188,000,000원, 2026.02. 36.75㎡·20층 155,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 19.0% 낮은 추세로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 37.72㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 36.75㎡ | 20 | 155,000,000원 |
| 2024.01 | 37.09㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.12 | 37.72㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 37.72㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2021.12 | 37.72㎡ | 17 | 224,000,000원 |
| 2021.10 | 37.72㎡ | 17 | 224,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 171,500,000원 |
표면상 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 평균의 54.3%에 불과합니다. 그러나 이 물건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하므로 그 수치를 가격 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액 202,075,800원은 최근 12개월 평균보다 30,575,800원 높고, 최신 거래 188,000,000원보다도 14,075,800원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 정현도 보증금 | 200,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 정현도 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 200,000,000원 중 배당 91,024,200원을 제외한 108,975,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구청 북측 인근, 지하철 해운대역 동측 인근에 위치하며 공동주택·오피스텔·업무시설·숙박시설·점포가 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·20층 건물 내 19층 1913호이며, 위생·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·상대보호구역 등에 해당하며, 토지는 평지의 부정형 주상용 부지입니다.
- 기타. 북서향·복도식이며 지하주차장과 기계식 주차설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 93,100,000원만 보지 말고 현재 회차 기준 인수 108,975,800원을 합친 실질취득 202,075,800원으로 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회 유찰 시 실질취득 201,573,060원, 4회 유찰 시 201,221,142원으로 총부담 감소폭이 작습니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2020.12.18., 확정일자 2020.11.24., 임차권등기 2024.12.20. 및 보증금 200,000,000원의 동일성을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 정현도로 동일하게 기재된 점과 신청채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 이해관계인 부재로 내벽·창호 조사가 되지 않았으므로 응찰 전 현황 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득가가 아니다”
이 물건은 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 93,100,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 108,975,800원을 매수인이 인수하면 실질취득은 202,075,800원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 171,500,000원과 최신 거래 188,000,000원보다 높고, 시장 추세도 이전 거래군 대비 19.0% 낮아진 상태입니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 인수보증금과 실질취득액을 먼저 봐야 하는 대항력 인수형 물건입니다.
