부산지방법원 2025타경5616. 부산 해운대구 우동의 해운대센트럴푸르지오 102동 801호가 경매에 나왔습니다. 49층 건물 중 8층에 위치한 전용 84.5444㎡ 아파트입니다. 소유자는 강수경 씨이며, 2023년 3월 20일 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 822,700,000원입니다.
권리관계의 출발점은 2023년 3월 20일 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 319,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 2월 19일 농협은행 근저당권 572,400,000원이 추가로 설정됐고, 농협은행의 신청으로 2025년 7월 24일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 손민경 씨와 김진우 씨의 전입이 확인되지만, 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 분석상 인수금액은 0원이지만, 임대차 실체와 명도 상황까지 확인된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1562 해운대센트럴푸르지오 제102동 제8층 제801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로 650 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택 |
| 전용면적 | 84.5444㎡ |
| 건물층수 | 지상 49층 중 8층 |
| 단지규모 | 548세대 · 2023.01.20 준공 |
| 소유자 | 강수경 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2023.03.20 · 등기상 거래가액 822,700,000원 |
| 감정가 | 825,000,000원 |
| 최저매각가 | 825,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 483,561,423원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매수인 인수액 | 0원 (현재 권리분석 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 확인 필요
말소기준권리는 2023.03.20 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 농협은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 종전 신탁등기 및 금지사항등기 역시 등기상 이미 말소된 이력입니다.
임차인 및 점유관계 — 실제 임차인 2명
현황조사 등에서 손민경·김진우 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준권리 설정일인 2023.03.20보다 나중에 전입했습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 두 사람의 보증금·확정일자와 실제 점유 부분은 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손민경 | 2024.03.13 | 미상 | 2025.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김진우 | 2024.06.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김진우: 2024.06.10 전입으로 역시 후순위이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
현재 판단: 두 사람 모두 확인된 전입일 기준 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대차계약과 실제 점유관계가 불명확하므로 입찰 전 매각물건명세서·전입세대열람·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
두 사람은 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아닌 것으로 확인되므로, 실제 임차인 2명을 기준으로 검토합니다. 다만 계약 내용이 확인되지 않아 보증금 합산이나 최우선변제액 산정은 하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 85.3%
해운대센트럴푸르지오의 동일 평형대 전용 84㎡대 실거래 최근 12개월 12건을 기준으로 비교합니다. 평균 거래금액은 967,666,666원이며, 현재 최저매각가 825,000,000원은 그 평균의 85.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.44㎡ | 30층 | 900,000,000원 |
| 2026.09 | 84.54㎡ | 33층 | 950,000,000원 |
| 2026.07 | 85㎡ | 36층 | 1,038,000,000원 |
| 2026.07 | 84.54㎡ | 30층 | 950,000,000원 |
| 2026.07 | 85㎡ | 39층 | 1,090,000,000원 |
| 2026.04 | 85㎡ | 41층 | 1,030,000,000원 |
| 2026.03 | 85㎡ | 19층 | 970,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 44층 | 1,160,000,000원 |
| 2026.03 | 85㎡ | 5층 | 879,000,000원 |
| 2026.03 | 84.44㎡ | 22층 | 940,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 5층 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 84.44㎡ | 5층 | 855,000,000원 |
| 최근 평균 | 84㎡대 | 12건 | 967,666,666원 |
최근 실거래 범위는 850,000,000원~1,160,000,000원입니다. 최저매각가 825,000,000원은 최근 평균보다 142,666,666원 낮고, 최신 거래인 2026년 10월의 900,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 최근 평균과 최신 거래 기준 모두 가격상 할인 구간에 있습니다.
특히 같은 단지 5층 거래는 850,000,000원·855,000,000원·879,000,000원입니다. 최저매각가 825,000,000원은 이들보다 낮지만, 전체 평균 대비 할인율만큼 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
결론: 가격 경쟁력은 확인되지만, 층·향·내부상태 차이를 고려한 개별 시세 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 825,000,000원 가정)
감정가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용과 근저당권자 배당을 계산한 결과입니다. 채권최고액을 기준으로 추정한 배당이며, 실제 채권잔액·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,650,000원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행 | 572,400,000원 | 495,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 825,000,000원 |
전체 근저당 채권최고액 합계는 891,400,000원입니다. 예상 배당액은 814,350,000원이고, 집행비용을 제외한 채권 미배당액은 77,050,000원입니다. 부산은행에는 채권최고액 기준으로 전액 배당되지만, 농협은행에는 495,350,000원이 배당되어 일부 미배당이 발생합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
현재 신건부터 1회·2회 유찰된 경우의 최저매각가와 채권 미배당을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 825,000,000원 | 77,050,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 660,000,000원 | 240,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 528,000,000원 | 371,080,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가가 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하므로 각 시나리오의 매수인 인수금액은 모두 0원입니다.
현재 회차에서 농협은행의 예상 배당액은 495,350,000원으로, 신청채권 청구액 483,561,423원을 충족하는 수준입니다. 반면 1회 유찰 시 농협은행 예상 배당액은 332,000,000원, 2회 유찰 시에는 201,320,000원으로 감소하여 신청채권 청구액에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 해운대시외버스정류소 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 초고층 아파트와 주상복합건물, 근린생활시설 및 업무시설이 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 해운대역이 위치합니다. 대중교통 및 차량 접근 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 49층 건물 중 8층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북서측 광대로, 남서측 중로, 남동측 소로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며, 상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 규제가 확인됩니다. 공시지가는 8,384,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태에 대한 별도 현장 확인은 필요합니다.
- 환금성. 548세대 규모의 2023년 준공 아파트로, 최근 동일 평형대 거래가 확인됩니다. 다만 실거래가가 850,000,000원에서 1,160,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부상태에 따라 실제 매도가능가격에 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2023.03.20 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 농협은행 근저당권과 임의경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 손민경 임대차 확인. 2024.03.13 전입 및 2025.09.23 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자·임차 부분·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 김진우 임대차 확인. 2024.06.10 전입이 확인되나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 불명확합니다. 임대차계약과 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 명도비용 검토. 임차인 2명이 확인되는 만큼 낙찰 후 인도명령·명도 협의 및 관련 비용과 소요기간을 검토하세요.
- 저층 실거래 비교. 대상은 8층입니다. 5층 실거래 850,000,000원·855,000,000원·879,000,000원을 함께 검토하고, 고층 거래를 포함한 평균만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 부담 가능액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 입찰 자금 준비. 최저매각가는 825,000,000원입니다. 입찰보증금과 입찰 절차는 해당 매각기일의 법원 공고를 확인하세요.
- 최신 사건 진행상태 확인. 매각기일은 2026.11.03입니다. 입찰 전 매각기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 임차인 확인이 마지막 관문”
이 물건은 신건임에도 최근 실거래 평균의 85.3%에서 출발합니다. 감정가 825,000,000원은 최근 평균 967,666,666원보다 낮고, 2026년 10월 최신 거래 900,000,000원보다도 낮습니다. 시장가격과 비교한 초기 가격 경쟁력은 분명합니다.
등기상 권리관계도 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 농협은행 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 채권 미배당액 77,050,000원 역시 매수인 인수금액이 아닙니다.
그렇지만 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점은 쉽게 넘길 문제가 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 현재 자료상 선순위 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 명도 소요비용은 낙찰 수익에 영향을 줄 수 있습니다.
또한 대상은 8층인 반면 최근 평균에는 고층 거래가 다수 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균 대비 14.7%가량의 가격 차이를 그대로 확정 수익으로 보아서는 안 됩니다. 저층 거래와 내부 상태를 확인한 뒤 실질적인 할인 폭을 판단해야 합니다.
종합 판단은 B등급(68점)입니다. 최근 실거래 대비 가격 경쟁력과 매수인 인수 0원은 긍정적이지만, 임차인 관련 미확인 사항과 층별 시세 차이를 감안해 보수적으로 평가했습니다. 가격은 긍정적, 권리상 인수는 0원, 입찰 결정은 임차인·명도 확인 후. 이것이 부산 2025타경5616의 핵심입니다.
