의정부지방법원 2025타경62823. 이 물건의 권리분석은 확약서 한 장의 효력을 어떻게 반영하느냐가 핵심입니다. 실제 임차인은 조혜원 1명으로, 임대차계약일은 2022.01.23, 확정일자는 2022.02.15, 전입과 점유개시는 2022.03.08입니다. 말소기준인 파주시 압류일 2022.12.15보다 전입이 빠르므로 본래는 대항력이 있고, 보증금 340,000,000원 중 경매대금으로 배당받지 못한 금액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 161,700,000원에서 집행비용 3,063,800원을 제외하면 보증금 우선변제 배당은 158,636,200원입니다. 따라서 통상 계산상 미배당 보증금은 181,363,800원이고, 낙찰가와 합친 형식상 총부담은 343,063,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어 총부담이 보증금 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
주택도시보증공사는 신청채권자이자 조혜원의 임차보증금 권리를 양수·승계한 관계로 기재돼 있습니다. 이를 별도의 두 번째 임차인으로 보거나 조혜원 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 220-1 가림 제202동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.678㎡ · 지하 1층 / 지상 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 복층구조로 다락 등이 소재하는 것으로 조사 |
| 소유자 | 이중원 (2022.03.29. 매매, 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 161,700,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 352,101,891원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 2016.06.10 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
2016년 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2022.03.08. 이미 말소됐고, 2022년 강제경매개시결정도 취소기각결정에 따라 등기부에서 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2022.12.15. 파주시 압류입니다. 이후 천안세무서장 압류, 조혜원 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜원 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 340,000,000원 | 전입 2022.03.08 확정 2022.02.15 | 대항력 있음 우선변제 | HUG 승계 확약 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 보증금 권리의 양수·승계 관계로, 조혜원과 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세는 분명하다
가림빌라 201동·202동은 총 16세대 규모입니다. 대상 전용면적과 유사한 거래는 4건이며, 가장 최근 거래는 2026년 3월 전용 70.24㎡ 1층의 208,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 거래 한 건을 기준으로 208,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 70.24㎡ | 1 | 208,000,000원 |
| 2024.08 | 69.53㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 69.68㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2021.06 | 68.10㎡ | 2 | 211,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 259,750,000원 |
현재 최저가 161,700,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 208,000,000원의 77.7%입니다. 확약이 실제 매각조건대로 적용된다면 실질취득액도 161,700,000원이므로 최근 거래보다 46,300,000원 낮습니다.
③ 배당과 인수 시나리오 (현재 최저가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,063,800원 |
| 1. 조혜원 보증금 우선변제 | 340,000,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 352,101,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 권리 계산상 조혜원 보증금 미배당액은 181,363,800원이지만, 2025.08.01.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 해당 미배당액의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 없을 때 룰상 인수 | 확약 없을 때 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 161,700,000원 | 181,363,800원 | 343,063,800원 | 161,700,000원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 113,190,000원 | 229,194,660원 | 342,384,660원 | 113,190,000원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 79,233,000원 | 262,593,194원 | 341,826,194원 | 79,233,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 약 3.42억 수준에 고정됩니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 할 수 없는 물건입니다. 반면 이번 확약이 매각조건에 그대로 반영되면 조혜원 보증금 인수액은 0원이 되어 실질취득액이 각 회차 낙찰가와 같아집니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 401호이며 승강기·난방·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 복층·부속창고. 건축물현황도면과 외부관찰 등에 따르면 복층구조의 다락이 있고, 지하층에는 호수별 배타적 사용이 가능한 부속창고가 있으나 정확한 면적과 매각 포함 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로·토지. 남동측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 공동주택 부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 다세대이며 확인된 유사면적 거래는 4건입니다. 최근 거래가 존재하지만 거래 빈도와 가격 편차를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2025.08.01.자 인수조건변경확약서에 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재됐는지 확인하세요.
- 매각조건 반영 확인. 매각물건명세서 최신본과 특별매각조건에 확약 내용이 반영됐는지 법원 기록으로 재확인해야 합니다.
- 중복 임차인 계산 금지. 조혜원과 주택도시보증공사를 각각 별도 임차인으로 보거나 보증금을 중복 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어도 현재 점유 상태는 현장과 집행관 조사자료를 통해 확인하고, 인도 일정과 명도 비용을 별도로 검토하세요.
- 복층·다락·창고 확인. 다락과 지하 부속창고의 면적, 적법성, 전유부분 포함 여부를 건축물대장과 현장으로 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 259,750,000원보다 최신 거래 208,000,000원과 -24.9% 하락 추세를 우선 반영해 응찰가를 정하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획상 제한의 실제 적용 여부를 입찰 전에 관계 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·건축물대장·실거래 자료 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형 가격고정”을 확약이 풀어낸 사건
확약이 없었다면 현재 최저가 161,700,000원에 낙찰받아도 보증금 미배당액 181,363,800원을 추가 부담해 총부담이 343,063,800원이 되는 물건입니다. 다음 회차로 가격이 내려가도 인수액이 늘어 총액은 약 3.42억에 머뭅니다. 따라서 단순히 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 확약하면서, 조혜원 보증금의 매수인 인수는 실질 0원이 됐습니다. 확약 적용 실질취득액 161,700,000원은 최신 거래 208,000,000원의 77.7%로 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 시장은 -24.9% 하락했고, 16세대 소규모 다세대의 환금성 및 복층·창고 범위를 확인해야 합니다. 권리의 핵심은 확약 원문 확인, 가격의 핵심은 하락장과 저환금성 반영입니다.
