부산지방법원 2025타경2904. 부산 강서구 대저1동 323-48의 토지와 제1동 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제조업소로 이용 중이고, 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물도 매각대상에 포함됩니다. 현재 소유자는 탑앤케이코리아주식회사이며, 2021.09.30. 소유권이전과 같은 날 주식회사대구은행의 채권최고액 852,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기 자체는 말소기준권리 뒤에 설정된 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서상 전입자는 4명이고, 그중 김인순(2018.04.16.)과 김성구(2019.10.29.)의 전입이 2021.09.30. 말소기준권리보다 앞섭니다. 특히 김성구는 보증금이 확인되지 않아 최저가만으로 실제 취득부담을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2904 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 323-48 · 부산광역시 강서구 공항로1409번길 61-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소 · 토지 381.0㎡ |
| 소유자 | 탑앤케이코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,171,617,480원 / 574,092,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 889,408,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
2021.09.30. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 중소벤처기업진흥공단·주식회사경남은행 근저당과 기술보증기금·서울보증보험주식회사·중소기업은행· 이규상·근로복지공단·주식회사 국민은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2016년과 2019년에 설정됐던 기존 대구은행 근저당권은 2021.09.30. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성구 | 2019.10.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 최석진 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 주진희 | 2024.05.07 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 김인순 | 2018.04.16 | 2,000,000원 | 200,000원 | 있음 | 없음 | 실제 임차인 |
김인순은 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 배당표에서도 보증금 2,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 주진희는 2025.09.19. 배당요구를 했으나 전입 자체가 말소기준권리 뒤인 2024.05.07.이고, 최석진도 2021.10.06. 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다.
③ 가격 구조 — 49% 최저가보다 ‘미확정 인수’가 먼저다
현재 최저매각가는 574,092,000원으로 감정가 1,171,617,480원의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 401,864,400원, 4회 유찰 시 281,305,080원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건은 동일 조건 실거래 가격을 기준으로 한 시세 비교가 아니라 감정가 대비 유찰 구조만 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 할인폭 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
특히 김성구의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 더 낮아지더라도 매수인의 총부담이 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 권리확인 없이 최저가 숫자만 따라가는 방식은 이 사건의 핵심 위험을 놓치는 접근입니다.
④ 예상배당표 (매각가 574,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,140,920원 |
| 인수 · 김인순 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 852,000,000원 | 565,951,080원 |
| 3. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사경남은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 266,798,873원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 45,947,049원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이규상 | 5,817,046원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 근로복지공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 9,202,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 1,897,765,406원, 예상 배당액은 565,951,080원, 미배당액은 1,331,814,326원입니다. 김인순 보증금 2,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 제조업소로 이용 중이며 일반철골구조·일반철골조 지붕 단층건입니다. 2016.04.15. 사용승인됐고 최고높이는 약 9.35m입니다.
- 주변환경. 부산광역시 강서구 대저1동 당리회관 남측 인근으로, 소규모공장·단독주택·농경지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 381.0㎡, 공업용 이용이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 1,248,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역이며 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역은 2024.3.2.~2027.3.1.로 기재돼 있습니다.
- 물적 범위. 일괄매각이며 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 및 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성구 보증금 확인. 2019.10.29. 선순위 전입자의 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 총 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 김인순 인수 반영. 보증금 2,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 낙찰가와 별도로 취득비용에 포함해야 합니다.
- 4명 점유관계 확인. 김성구·최석진·주진희·김인순의 실제 점유 부분과 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 기계·기구 및 제시외 건물 확인. 공장및광업재단저당법 제6조 목록과 감정평가서의 포함 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 49% 할인 착시 주의. 동일 조건 실거래 시세 확인 없이 감정가 대비 유찰률만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 제조업소 이용·향후 활용에 미치는 영향을 관할 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계·기구 목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 확인할 숫자가 있다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,171,617,480원에서 2회 유찰돼 최저가가 574,092,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 선순위 전입자가 먼저입니다. 김인순의 보증금 2,000,000원은 인수액으로 이미 잡혀 있고, 김성구는 말소기준권리보다 앞선 2019.10.29. 전입이면서 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 확인 가능한 최소 실질취득액 576,092,000원은 어디까지나 김인순의 인수액만 반영한 하한선입니다. 김성구의 실제 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 최종 총부담을 확정할 수 없습니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 점유 리스크·제조업소라는 용도·2회 유찰이 함께 존재하는 만큼 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 미확정 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
