부동산임의경매

2025타경2904 · 부산서부지원 · 건물
381㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

574,092,000원 5억 7,409만 감정가 1,171,617,480원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

09-29 D-13

부산서부지원 10:00

입찰 보증금

5,740만원

최저가의 10% · 57,409,200원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 11.72억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 공장·토지 물건으로 권리상 소멸 구조이나 대항력 임차인 보증금 200만원 인수 위험과 환금성 검토가 필요한 사건입니다.

가격 최저매각가 820,132,000원에 대항력 임차인 인수 2,000,000원을 반영한 실질취득 약 822,132,000원
권리 2021.09.30 대구은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸
리스크 제조업소 용도·미상 임대관계·대항력 임차인 존재로 현장 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 낮아진 최저가는 보이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 200만원은 매수인이 인수합니다. 실질취득은 최저가가 아니라 822,132,000원 수준으로 봐야 하며, 제조업소·토지 복합 물건 특성상 환금성과 현장 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

1,171,617,480원 / 820,132,000원

1회 유찰

실질취득

822,132,000원

인수 보증금 2,000,000원 반영

인수

2,000,000원

김인순 보증금

핵심지표

대항력 임차인 존재

확인 필요

부산지방법원 2025타경2904. 부산 강서구 대저1동 제조업소와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 탑앤케이코리아 주식회사이며, 2021년 설정된 주식회사대구은행 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·가압류는 매각으로 소멸하지만, 전입일이 빠른 임차인의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경2904
소재지	부산광역시 강서구 대저1동 323-48
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 제조업소
소유자	탑앤케이코리아 주식회사
감정가 / 최저가	1,171,617,480원 / 820,132,000원
신청채권 / 매각일	889,408,055원 / 2026.08.25

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도

② 임차인 분석 — 대항력 인수 주의

점유자	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김성구	2019.10.29	미상	가능·미상	미상	아님
최석진	2021.10.06	미상	없음	미상	아님
주진희	2024.05.07	5,000,000원	없음	미상	아님
김인순	2018.04.16	2,000,000원	有	없음	아님

⚠️ 핵심 인수 위험 김인순은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있어 보증금 2,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 보증금이 미상인 대항력 가능 점유자는 추가 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 820,132,000원 가정)

항목	채권액	배당
집행비용	-	10,601,320원
인수 · 김인순 보증금	2,000,000원	0원
대구은행 근저당	852,000,000원	809,530,680원
중소벤처기업진흥공단 외 후순위	168,000,000원 외	0원

배당 분배

회차별 미배당

⛔ 가격 판단 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저렴 여부를 판단할 수 없습니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되며, 대항력 임차인 인수 2,000,000원을 포함한 실질취득가와 현장 가치 검토가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산 강서구 대저1동 당리회관 남측 인근으로 소규모 공장·단독주택·농경지가 형성된 지역입니다.
이용상태. 제조업소로 이용 중이며 차량 통행이 가능합니다.
토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역입니다.
구조. 일반철골조 단층건으로 2016.04.15 사용승인 건물입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 김인순 보증금 2,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
미상 점유 확인. 김성구 점유는 보증금과 우선변제 관계 확인이 필요합니다.
공장 물건 검토. 기계·기구 포함 여부와 현장 상태를 감정평가서 기준으로 확인해야 합니다.
환금성. 주거용과 달리 제조업소·토지 복합 물건은 매수층이 제한될 수 있습니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수와 활용성”

이 사건은 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조지만, 대항력 있는 임차인 보증금 인수가 남아 있습니다. 최저매각가 820,132,000원만 볼 것이 아니라 실질취득 약 822,132,000원 기준으로 판단해야 합니다. 제조업소와 토지가 결합된 만큼 권리보다 현장 활용성과 환금성 검토가 낙찰 판단의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	11억 7,161만원
2	2026-08-25	유찰	8억 2,013만원
3	2026-09-29	D-13 진행	5억 7,409만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 대항력 임차인 인수가 남는 제조업소 — 부산 대저1동 323-48

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도

② 임차인 분석 — 대항력 인수 주의

③ 예상배당표 (매각가 820,132,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수와 활용성”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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