91,700,000원
부산지방법원 2025타경3105. 부산 사상구 모라동 우신모라아파트 101동 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 천병원·천지현·천동진입니다. 핵심 권리는 2016.05.20 설정된 주식회사우리은행 근저당권 103,950,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 25,808,306원, 삼성카드 가압류 38,401,565원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 91,700,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 단지 비교 평형의 최근 12개월 거래 평균은 133,041,666원이고 2026.08 최신 거래는 142,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.9%로, 최근 거래 자료와 비교하면 가격 여유가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3105 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 1362 우신모라아파트 101동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 15층 건물 중 3층 |
| 현재 소유자 | 천동진 7분의 2 · 천병원 7분의 3 · 천지현 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 64,945,041원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권이나 보증금 인수 문제로 매수인이 떠안을 금액은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2016.05.20 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 부산신용보증재단·삼성카드의 가압류와 우리은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 68.9%
우신모라 단지의 비교 평형은 59.99㎡이고, 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 거래가는 119,000,000원에서 148,500,000원 사이이며, 평균은 133,041,666원입니다. 가장 최근인 2026.08 거래는 12층 59.67㎡가 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.67㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 1 | 148,500,000원 |
| 2026.01 | 59.67㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 13 | 138,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 133,041,666원 |
현재 최저가 91,700,000원은 최근 12개월 평균 133,041,666원의 68.9%입니다. 실거래 최저 119,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 142,000,000원과 비교해도 차이가 큽니다. 감정가 131,000,000원 자체도 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰로 가격 구간이 내려오면서 현재 회차의 가격 경쟁력은 감정가 단계보다 크게 개선됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 103,950,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 25,808,306원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 38,401,565원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 168,159,871원, 채권자 예상배당액은 89,649,400원, 미배당액은 78,510,471원입니다. 신청채권액은 64,945,041원이며 현재 회차 배당 계산상 신청채권은 충족됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 78,510,471원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 105,525,292원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 124,435,666원 |
추가 유찰이 발생하면 매수인 인수액은 각 시나리오에서도 0원입니다. 다만 2회 유찰 시 예상배당 62,634,579원은 신청채권액 64,945,041원보다 작아 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오로 바뀝니다. 이는 채권자의 배당 문제이며, 현재 계산상 매수인에게 미배당 채권이 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 모덕초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지내 상가·근린생활시설·공원·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 모라역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 우신모라는 1,620세대이며 준공일은 1992.06.16입니다. 비교 평형은 59.99㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,477,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 최근 12개월 비교 거래가 12건 확인되며, 거래가는 119,000,000원에서 148,500,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 91,700,000원은 최근 12개월 평균 133,041,666원의 68.9%입니다. 감정가가 아니라 현재 회차 가격과 최근 실거래를 중심으로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 대조. 2026.08 최신 거래는 142,000,000원입니다. 개별 동·층·내부상태 차이를 확인해 현재 가격 차이가 실제 매력으로 이어지는지 점검해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.02.24 파산선고결정 기록을 매각물건명세서와 관련 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장 및 법원 자료로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차는 가격이 내려왔다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 2016.05.20 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 동시에 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 91,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 133,041,666원의 68.9%, 최신 거래 142,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이 물건은 권리 안전성과 가격 할인 폭이 함께 보이는 유형입니다. 다만 2025.02.24 파산선고결정 기록은 별도 확인 포인트입니다. 권리 구조만 보고 서두르기보다 해당 기록의 절차상 영향을 원본으로 확인하고, 개별 호수의 상태·점유·관리비까지 점검한 뒤 현재 91,700,000원의 가격 차이를 최종 판단하는 것이 핵심입니다.
