말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만, 다가구 이용 및 임차권등기·미상 점유자가 존재해 현장 확인 필요성이 있어 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 다가구 형태로 이용 중인 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 말소기준권리 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 임차권등기와 대항력 미상 점유자가 존재해 입찰 전 점유·임대차 관계 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
1,278,698,800원 / 895,089,000원
1회 유찰
실질취득
895,089,000원
최저매각가 기준
매수인 인수
0원
매각으로 소멸 예정
핵심지표
임차권 확인
점유 관계 점검 필요
울산지방법원 2024타경7811. 울산 동구 방어동 1034-4 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 최영환이며, 건물은 단독주택(다가구 8가구)으로 이용 중입니다. 2018년 설정된 한마음새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며 이후 전세권, 근저당, 임차권등기, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2024타경7811
소재지
울산광역시 동구 방어동 1034-4 (화암1길 9)
물건종류 / 이용상태
연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구 8가구)으로 이용
소유자
최영환
감정가 / 최저가
1,278,698,800원 / 895,089,000원
신청채권자 / 청구액
한마음새마을금고 / 482,670,320원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 1월 11일 한마음새마을금고 근저당권(채권최고액 598,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 전세권, 근저당권, 임차권등기, 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 실제 점유 관계와 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차 및 점유 분석
점유자
보증금
대항력
비고
이조흔
20,000,000원
없음
임차권등기 · 매각으로 소멸 예정
한국토지주택공사
60,000,000원
없음
보증기관 대위·승계(이조흔 보증금 중복 신고)
김동준 외
미상
판정 불가
전입일·보증금 확인 필요
⚠️ 임차권등기와 미상 점유 확인 등기상 임차권등기는 존재하지만 해당 권리는 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 895,089,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
11,350,890원
근저당권 · 한마음새마을금고
598,000,000원
598,000,000원
전세권 · 김민영
50,000,000원
50,000,000원
근저당권 · 김기은
65,000,000원
65,000,000원
근저당권 · 박영건
19,000,000원
19,000,000원
전세권 · 전병주
60,000,000원
60,000,000원
후순위 근저당권
78,000,000원
78,000,000원
소유자 잔여
-
13,738,110원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
1회 유찰 후 감정가 대비 70% 가격으로 진행됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 다가구 8가구 이용 물건으로 임차권등기와 미상 점유자가 존재합니다. 권리 소멸 여부와 별개로 실제 점유 현황 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차 현황 확인. 전입·보증금 미상 점유자의 실제 관계를 확인해야 합니다.
다가구 구조 확인. 여러 세대가 존재하는 건물로 관리·명도 상황 점검이 필요합니다.
권리 분석. 2018.01.11 한마음새마을금고 근저당권이 말소기준입니다.
배당 확인. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “소멸 구조와 점유 리스크는 별개”
이 물건은 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조라 인수 부담은 제한적입니다. 하지만 다가구형 연립/다세대 물건 특성상 임차권등기와 미상 점유자가 존재하므로, 권리 소멸만 보고 판단하기보다 실제 점유와 임대차 관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
사건 개요
소재지
울산광역시 동구 방어동 1034-4
법원·사건
울산지방법원
·2024타경7811
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-09-22 10:00
·133호 입찰법정
물건
일반건물
외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
울산광역시 동구 방어동 1034-4
310.1㎡
#2
울산광역시 동구 화암1길 9
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
울산광역시 동구 방어동 1034-4
2024-10-07 09:25
울산광역시 동구 화암1길 9
본 건은 폐문부재로 전입세대주민등록열람한 바,세대주 최영환(소유자,전입:2021.08.20),세대주 윤용우(전입:2021.02.23)외 세대원3명,세대주 박장미(전입:2022.07.06)외 세대원1명,세대주 김동준(전입:2023.08.28),세대주 금기현(전입:2020.11.05),세대주 전병주(전입:2022.02.10)외 세대원3명,세대주 박병우(전입:2022.09.26)외 세대원4명,세대주 김민영(전입:2019.04.04)등재되어 있음.(전입세대확인서 및 주민등록표등본)
