울산지방법원 2024타경7811. 울산 동구 방어동 1034-4, 도로명 화암1길 9의 토지와 건물입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구 8가구), 건물은 철근콘크리트조 4층이고 사용승인일은 2018.01.10.입니다. 감정가는 1,278,698,800원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 626,562,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 여러 가구의 임차·점유 관계를 끝까지 확인하는 것입니다.

등기상 말소기준은 2018년 한마음새마을금고의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 전세권·근저당·임차권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서상 일부 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준은 2018.01.11. 을구 1번 한마음새마을금고 근저당권 598,000,000원입니다. 이후 김민영 전세권, 김기은·박영건 근저당권, 전병주 전세권, 이조흔 및 한국토지주택공사의 임차권등기, 경매개시결정과 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차·점유 기재 7건

한국토지주택공사 기재 1건은 보증기관 대위·승계로 정리되어 있으며 실제 임차인 수에 중복해 더하지 않습니다. 따라서 보증기관 승계 1건을 제외하면 실제 임차인·점유 기재는 7건입니다. 한국토지주택공사의 60,000,000원은 이조흔 보증금의 대위·승계 중복신고로 기재되어 있어 보증금 합산에서 제외해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인율만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

현재 최저가는 626,562,000원으로 감정가 1,278,698,800원의 49%입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 다가구 8가구와 토지를 함께 취득하는 물건은 개별 아파트처럼 단순한 동일 평형 비교가 어렵고, 임대차 현황과 수익성 확인이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 626,562,000원 가정)

총 채권액 870,000,000원 중 예상 배당은 617,896,380원, 미배당은 252,103,620원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 동구 방어동 소재 화암고등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층, 사용승인일 2018.01.10., 단독주택(다가구 8가구)으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 대 310.1㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로조건이며 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음으로 확인됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. 김동준·전세·권자·박장미·윤용우·주택임 기재에 대해 실제 점유 호수, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
• 대항력 선후관계. 말소기준일은 2018.01.11.입니다. 미상 점유자의 대항요건이 이 날짜보다 빠른지 여부가 핵심입니다.
• LH 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 60,000,000원은 이조흔 보증금의 대위·승계 중복신고로 기재되어 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
• 현재 할인율 맹신 금지. 최저가가 감정가의 49%여도 직접 비교 가능한 실거래 검증 없이 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
• 배당 부족. 현재 회차에서도 총 252,103,620원이 미배당되고, 추가 유찰 시 미배당 규모가 더 커집니다.
• 당해세·최우선변제. 현재 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
• 현장 확인. 다가구 8가구의 실제 점유·공실·임대료·보증금 현황을 호별로 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 임차관계 확정

현재 최저가는 감정가의 절반 아래인 626,562,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건을 단순히 “2회 유찰된 반값 물건”으로 보면 위험합니다. 말소기준 이후의 등기권리는 소멸하고 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 여러 임차·점유 기재의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 변수가 남아 있습니다.

따라서 결론은 등기 권리는 비교적 명확하지만 임차관계는 아직 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 동일 물건 실거래 비교도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 확정할 수 없습니다. 권리 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야지, 낮아진 최저가를 먼저 보고 권리를 낙관하면 안 됩니다.