부산지방법원 2025타경3266. 다대롯데캐슬블루 105동 12층 1202호, 전용면적 비교 기준 119.6398㎡의 아파트입니다. 김가희·남관우가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2020년 매매 거래가액은 475,000,000원입니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2020.11.26 설정된 하나은행 근저당권 110,000,000원입니다. 그 뒤 추가된 하나은행 근저당, 부산은행 근저당과 7건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 눈에 띕니다. 감정가는 528,000,000원이지만 1회 유찰로 현재 최저가는 369,600,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 538,571,428원이고 최신 2026년 8월 거래는 575,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름이라, 전체 평균 528,041,666원보다도 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1670 다대롯데캐슬블루 105동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 119.6398㎡ · 지상 35층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김가희 2분의 1 · 남관우 2분의 1 (2020.01.22 매매, 거래가액 475,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 369,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 112,958,018원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 0명이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 “미상”으로 적혀 있습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인이나 보증금 승계가 확인된 것은 아니지만, 실제 점유자·전입관계는 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다. 말소기준인 2020.11.26 하나은행 근저당권 이후의 추가 근저당과 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로도 할인폭이 크다
다대롯데캐슬블루는 1,326세대, 사용승인일은 2014.12.24입니다. 동일 면적대 최근 실거래 12건은 아래와 같습니다. 전체 평균은 528,041,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 538,571,428원, 최신 거래 575,000,000원, 최근 추세 +4.9%를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 119.64㎡ | 29 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 119.64㎡ | 25 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 119.64㎡ | 34 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 119.64㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 2025.12 | 119.64㎡ | 16 | 510,000,000원 |
| 2025.11 | 119.95㎡ | 24 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 119.64㎡ | 32 | 560,000,000원 |
| 2025.08 | 119.64㎡ | 14 | 533,000,000원 |
| 2025.05 | 119.95㎡ | 12 | 520,000,000원 |
| 2025.05 | 119.64㎡ | 23 | 487,000,000원 |
| 2025.04 | 119.64㎡ | 14 | 509,500,000원 |
| 2025.01 | 119.64㎡ | 26 | 517,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 538,571,428원 |
현재 최저가 369,600,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 전체 12건의 최저 거래가도 487,000,000원이고 최신 거래는 575,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 4.9% 높은 흐름으로 집계되어 있어, 현재 가격은 전체 평균이 과거 고가 거래 때문에 부풀려진 결과만으로 설명되는 수준이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,974,400원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(을구 4) | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 5) | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부산은행 | 121,000,000원 | 121,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 9,631,007원 | 9,631,007원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 35,416,643원 | 12,994,593원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 | 7,824,328원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 36,216,301원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 5,277,792원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 19,819,839원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 삼성카드 | 5,006,459원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 460,192,369원 중 예상 배당액은 363,625,600원, 미배당은 96,566,769원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 369,600,000원 | 363,625,600원 | 96,566,769원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 258,719,999원 | 254,297,919원 | 205,894,450원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 181,103,999원 | 177,768,543원 | 282,423,826원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권의 미배당 규모는 커집니다. 하지만 제시된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인의 승계부담이 아니라 채권자 회수율과 입찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 낫개역 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성된 아파트지대입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 낫개역이 있어 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 35층 건물 내 12층이며 위생·급배수·화재탐지·도시가스 난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 정비구역, 택지개발지구 및 교육환경보호 관련 구역에 해당합니다. 공시지가는 1,230,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1,326세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입 여부를 입찰 전 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2020.11.26 하나은행 근저당이 기준이며 이후 추가 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 실거래 할인폭이 크더라도 12층이라는 개별 층, 내부 상태, 수리비를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 배당표는 추정치. 현재 계산에는 당해세·최우선변제 등 변수가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구 및 매각물건명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 단순, 가격 할인 명확, 점유 확인이 마지막 관문
이 사건의 강점은 두 가지입니다. 첫째, 제시된 권리관계에서 매수인 인수액이 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 둘째, 현재 최저가 369,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 538,571,428원의 68.6%이며 최신 거래 575,000,000원보다 낮습니다. 최근 가격 추세도 +4.9%여서 하락장 착시로 할인폭이 과장된 상황도 아닙니다.
다만 감정평가의 임대관계가 미상이라는 점은 확인해야 합니다. 현재 자료에서는 대항력 임차인이나 승계 보증금이 확인되지 않으므로 실질취득액은 최저가와 같은 369,600,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 양호하고 가격 메리트도 확인되지만, 실제 점유관계 확인을 마쳐야 완성되는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
