NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.09.29
3회 · 최저 24,010,000원
C
매력지수52
D-13
유찰 2회
부동산강제경매
2025타경3303 · 부산서부지원 · 근린시설
철근콘크리트조
28.375㎡
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
24,010,000원
2,401만
감정가 49,000,000원
다음 매각기일
09-29
D-13
부산서부지원
10:00
입찰 보증금
240만원
최저가의 10% · 2,401,000원
감정가 대비
▼ 51.0%
싸게 매수
감정가
4,900만원
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
근저당은 매각으로 소멸하지만 업무시설 점유자의 대항력 여부가 확인되지 않아 점유 리스크 확인이 필요한 물건입니다.
-
가격
최저매각가 34,300,000원(감정가 49,000,000원의 70%)이나 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 판단은 제한
-
권리
말소기준 2015.11.27 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸
-
점유
만능엔지니어링 점유 흔적 확인, 전입·보증금 미상으로 대항력 가능성 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
3차 매각기일 대기 중 (D-13).
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (12)
법원경매 권리분석 · 집합건물(근린시설)
권리는 정리되지만, 점유 확인이 승부처 — 부산 괘법동 청마마이우스 217호
부산지방법원 2025타경3303 · 부산광역시 사상구 괘법동 580-1 청마마이우스 2층217호
감정가 49,000,000원 · 최저매각가 34,300,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 근린시설
52점
매력지수 C등급 · 말소권리는 명확하지만 점유자 대항력 미상으로 인수 리스크 확인이 필요
근저당 이후 권리는 소멸 구조이나 업무시설 점유자의 보증금·전입 정보가 확인되지 않아 명도 및 인수 위험을 반영해 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 소유권과 담보권 흐름은 비교적 명확합니다. 다만 만능엔지니어링 점유 흔적이 있고 전입·보증금 정보가 확인되지 않아, 대항력 가능성 및 명도 리스크 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
49,000,000원
최저 34,300,000원
부산지방법원 2025타경3303. 부산 사상구 괘법동 청마마이우스 217호는 집합건축물대장상 업무시설로 평가된 근린시설입니다. 말소기준권리는 2015년 11월 27일 설정된 이응삼의 근저당권이며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 주거 임차인 분석과 달리 업무시설 점유관계 확인이 중요합니다. 현황조사와 매각물건명세서상 현관문에 “만능엔지니어링” 간판이 확인됐고, 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3303 |
|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 580-1 청마마이우스 2층217호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(만능엔지니어링) |
|---|
| 소유자 | 이응오 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 청마마이우스 입주자운영위원회 / 5,514,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.25 |
|---|
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리된다
⚠️ 점유 리스크 만능엔지니어링 점유 흔적은 있으나 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 낙찰 전 매각물건명세서 보완 내용과 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
② 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 을구 7번 근저당권 · 이응삼 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 김채곤 | 18,316,700원 | 3,282,600원 |
| 청마마이우스 입주자운영위원회 | 5,514,000원 | 0원 |
| 미배당 합계 | - | 20,548,100원 |
회차별 매각가
현재 1회 유찰 후 최저매각가 34,300,000원
③ 입지·환금성 메모
- 입지. 괘법초등학교 남서측 인근으로 소규모 공장 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 사상역 및 부산김해경전철 사상역 접근이 가능합니다.
- 지역. 준공업지역이며 근린생활시설·업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 주거상품보다 수요층이 제한될 수 있어 실제 사용 목적과 임차관계 확인이 중요합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 만능엔지니어링의 실제 점유 형태, 계약관계, 보증금 여부를 확인하세요.
- 대항력 판단. 전입·확정일자 및 임대차 자료 확인 전에는 안전한 인수를 단정할 수 없습니다.
- 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리돼도 점유는 확인해야 한다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 대부분 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 근린시설 경매에서 가장 중요한 변수는 실제 사용자의 권리관계입니다. 현재 확인된 점유자는 있으나 대항력 판단 자료가 부족하므로, 가격보다 점유 확인이 우선인 물건으로 접근하는 것이 안전합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 사상구 괘법동 580-1 청마마이우스 2층217호
2025-10-02 10:45
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
기일 타임라인
⚠ D-13 진행 중
3차 매각기일
2026-09-29
10:00
101호 경매법정
최저매각가
2,401만원
▼ 51% 감정가 4,900만
입찰 보증금
240만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-10-06
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
4,900만→2,401만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 1,680만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-21 |
유찰 |
4,900만원 |
| 2 |
2026-08-25 |
유찰 |
3,430만원 |
| 3 |
2026-09-29 |
D-13 진행 |
2,401만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
644.5㎡
≈
195.0평
소유
개인
소재
부산광역시 사상구 괘법동 · 580-1
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
14억 4,561만원
2,243,000원/㎡ × 644.5㎡
▼
감정가 3%
▲
+67.4%
· 연평균 +5.2%
· 2013년 대비
적용 규제
호재 (1)
소로1류(폭 10m~12m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
부산광역시 사상구 괘법동 580-1 청마마이우스 2층217호
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