💸 최저가 24,010,000원 🔁 2회 유찰 📉 감정가 49% ⚠️ 만능엔지니어링 점유 표기

부산지방법원 2025타경3303. 부산 사상구 괘법동 청마마이우스 2층 217호입니다. 사건의 권리상 기준점은 2015년 11월 27일 설정된 이응삼의 근저당권으로 채권최고액은 30,000,000원입니다. 그 이후 국·지방자치단체·국민건강보험공단의 압류, 김채곤의 가압류, 청마마이우스 입주자운영위원회의 강제경매개시결정이 이어졌고 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 매수인이 그대로 승계하는 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.

그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아닙니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 업무시설[사명: 만능엔지니어링]입니다. 현장 역시 현관문에 ‘만능엔지니어링’ 간판이 부착된 것으로 조사됐습니다. 문제는 이 사용자의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 대항력은 ‘있다’가 아니라 ‘가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸

말소기준은 2015.11.27 이응삼 근저당권입니다. 이후 2018년부터 이어진 압류와 2021년 김채곤 가압류 18,316,700원, 2025년 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 등 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있으므로, 등기 소멸과 배당 우선순위는 별개로 봐야 합니다.

임차인·점유 현황 — 대항력은 ‘가능·미상’

② 가격·유찰 구조 — 감정가 할인만으로 ‘싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 24,010,000원으로 감정가 49,000,000원의 49% 수준이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 16,807,000원, 4회 유찰 시 11,764,900원입니다. 다만 동일 물건의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 832,180원 차감 후 이응삼 근저당권에 23,177,820원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 30,652,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 괘법초등학교 남서측 인근으로, 주변은 소규모 공장과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장, 부산지하철2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설[사명: 만능엔지니어링]로 이용 중이며, 이해관계인 부재·폐문으로 내부는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 단위호이며 위생·급배수·승강기·소화전설비가 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 장방형 평지이며 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 북측·서측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역이며 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설·업무시설 성격의 집합건물이고 이미 2회 유찰됐으므로, 입찰 전 동일 용도 수요와 실제 사용상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 만능엔지니어링 권리 확인. 사업자등록·점유개시 시점, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 현재 계산상 확인된 인수액은 0원이지만, 대항력 있는 보증금이 확인되면 미배당 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당표가 달라지는지 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 업무시설의 실제 상태·수리비·명도 상태를 확인해야 합니다.
• 유찰 가격만 보지 않기. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 근린·업무시설의 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 신청채권자 청마마이우스 입주자운영위원회의 5,514,000원도 배당되지 않습니다. 배당요구종기 이후 제출서류와 세금·점유자 배당요구를 함께 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 아직 미상”

이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2015.11.27 이응삼 근저당권 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 현장과 감정평가에는 만능엔지니어링이라는 구체적인 사용자가 나타나며 전입·확정일자·보증금은 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 24,010,000원이라는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 이 점유자의 권리와 보증금이 실제로 무엇인지 확인하는 것입니다. 그 확인 전에는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정하기 어렵습니다.