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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 65,660,000원
B 매력지수62 D-13 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경3617 · 부산서부지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 업무시설 30.62㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
65,660,000원 6,566만 감정가 134,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-29 D-13
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
656만원
최저가의 10% · 6,566,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.34억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 1회 유찰 최저가도 최근 실거래보다 높아 가격 메리트는 부족한 근린시설
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-13). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

권리는 정리되지만, 실거래보다 비싸다 — 구포동 이음 골든브릿지 1203호

부산지방법원 2025타경3617 · 부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 12층 1203호
감정가 134,000,000원 · 최저매각가 93,800,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 근린시설
62점
매력지수 B등급 · 권리는 정리되지만 최근 실거래 대비 가격 메리트가 부족한 근린시설
인수 위험은 없으나 1회 유찰 최저가 9,380만원이 최근 실거래 8,000만원 대비 117.2%로 높아 가격 매력이 제한됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고 인수 부담은 0원입니다. 다만 최근 거래가 8,000만원인데 현재 최저가가 9,380만원으로 최근 시세의 117.2% 수준입니다. 권리는 안전하지만 가격 메리트는 아직 부족합니다.
감정가 / 최저가
134,000,000원 / 93,800,000원
1회 유찰
최근 실거래
80,000,000원
2025.09 동일평형
최저가 ÷ 시세
117.2%
최근 거래보다 높음
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음

부산지방법원 2025타경3617. 부산 북구 구포동 이음 골든브릿지 12층 1203호 업무시설입니다. 등기상 핵심은 하나은행 근저당권입니다. 2022년 설정된 채권최고액 111,600,000원의 근저당이 말소기준권리가 되고, 이후 롯데카드·삼성카드·하나은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 대중적인 거래시장이 아니라 소규모 업무시설(55세대)이고, 최근 거래 1건 기준으로 보면 현재 최저가가 시장가격보다 높습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경3617
소재지부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 12층1203호
물건종류 / 이용근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용
소유자서덕택
감정가 / 최저가134,000,000원 / 93,800,000원
신청채권자 / 청구액주식회사 하나은행 / 102,036,089원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 낙찰자 인수 없음

말소기준권리는 2022.01.06 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사상 인수 대상은 없습니다.

② 시세 비교 — 유찰됐지만 아직 비싸다

동일 평형 기준 최근 거래는 1건이며, 2025.09 거래금액은 80,000,000원입니다.

거래월전용층거래가
2025.0930.62㎡580,000,000원
최근 12개월 평균30.62㎡1건80,000,000원

현재 최저가 93,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 높습니다. 따라서 시세보다 저렴한 물건으로 보기는 어렵고, 추가 유찰 여부를 확인하는 접근이 필요합니다.

⚠️ 가격 체크 최저가가 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 실제 비교 기준인 최근 거래가격과 비교하면 아직 117.2%입니다. 유찰 횟수만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,088,400원
하나은행 근저당111,600,000원91,711,600원
롯데카드 가압류12,949,117원0원
삼성카드 가압류7,087,889원0원
하나은행 가압류22,478,676원0원
소유자 잔여-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가 9,380만원이 최근 실거래 8,000만원보다 높습니다.
✅ 권리 관점 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 위험도 없어 권리분석 구조는 단순합니다.
⛔ 가격 관점 최근 실거래가 8,000만원인 상황에서 최저가 9,380만원은 시세 이상입니다. 추가 유찰 후 가격 메리트가 생기는지 확인하는 것이 합리적입니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부산도시철도2호선 덕천역 남서측 인근이며 공동주택·근린생활시설·전통시장 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장 및 덕천역 이용이 가능합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물 내 12층 1203호이며 급배수·승강기·난방·소방설비가 구비되어 있습니다.
  • 환금성. 이음 골든브릿지는 55세대 규모로 거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 실거래 기준 확인. 감정가·최저가보다 최근 거래 8,000만원과 비교해야 합니다.
  • 유찰 전략. 현재 최저가는 최근 거래보다 높아 추가 유찰 여부를 확인할 필요가 있습니다.
  • 임대현황 확인. 업무시설 이용 상태로 실제 점유 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 다르다”

이 물건은 권리상으로는 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수금액도 없습니다. 그러나 최근 실거래 8,000만원 대비 현재 최저가 9,380만원은 아직 부담스러운 수준입니다. 권리는 합격, 가격은 추가 검토가 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요하며, 임대관계·관리비 등 일부 요소는 변동될 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 12층1203호

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