부산지방법원 2025타경3617. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 12층 1203호이며 동일 면적 실거래 비교 대상은 30.62㎡입니다. 소유자 서덕택은 2022.01.06 소유권이전을 마쳤고 등기 거래가액은 159,380,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 111,600,000원이 말소기준권리입니다.
현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가 65,660,000원으로, 감정가 134,000,000원의 49% 수준입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2025.09의 80,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 그 금액의 82.1%입니다. 가격만 보면 최근 확인 거래보다 낮지만, 표본이 1건이므로 단일 거래가를 확정적 시세로 보는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3617 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 12층 1203호 |
| 도로명 | 부산광역시 북구 낙동대로1766번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 면적 / 층 | 30.62㎡ · 지상20층 건물 내 12층 1203호 |
| 소유자 | 서덕택 · 거래가액 159,380,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 102,036,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
임차인 없음. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.01.06 설정된 주식회사하나은행 근저당권 111,600,000원이고, 이후의 롯데카드·삼성카드·하나은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 8,000만원보다 최저가가 낮다
이음골든브릿지는 55세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.11.10이고, 비교 면적은 30.62㎡입니다. 확인되는 최근 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.62㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.62㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저매각가 65,660,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 80,000,000원의 82.1%입니다. 따라서 확인된 최근 거래와 비교하면 최저가가 낮습니다. 다만 거래 건수가 1건뿐이라 층·상태 차이를 충분히 보정한 시세라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 111,600,000원 | 64,078,120원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,949,117원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,087,889원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 22,478,676원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 154,115,682원 중 예상 배당은 64,078,120원이며, 미배당은 90,037,562원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.4% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 90,037,562원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 109,380,998원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 122,921,404원 |
현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도2호선 덕천역 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·전통시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도2호선 덕천역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지, 소화, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 8M 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역의 기준높이는 110m, 최고높이는 155m입니다.
- 토지. 공시지가 2,127,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 55세대 규모이고 최근 동일 면적 거래 표본이 1건이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 표본. 30.62㎡ 최근 거래는 2025.09의 80,000,000원 1건입니다. 단일 거래만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.28 민간임대주택등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용과 공부를 함께 대조하세요.
- 임대관계. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 표본을 더 확인할 물건
이 물건은 배당 계산상 매수인 인수 0원이고 임차인도 없습니다. 말소기준권리 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가격 면에서는 2회 유찰된 현재 최저가 65,660,000원이 최근 확인 거래 80,000,000원의 82.1%로 내려와 있습니다. 다만 동일 면적 최근 거래가 단 1건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰도 2.5회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 단일 실거래 표본과 실제 환금성을 얼마나 보수적으로 검증하느냐에 있습니다.
