부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 8세대 규모 소형 다세대로 실거래 비교 자료가 없어, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 확정하기보다 환금성과 실제 수요를 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

153,000,000원

최저 107,100,000원

실질취득

107,100,000원

인수액 0원

유찰 현황

1회

감정가 70%

핵심지표

소멸

임차인 인수 없음

부산지방법원 2025타경3624. 부산 강서구 녹산동 삼성빌라 1동 501호 다세대주택입니다. 전용면적 64.33㎡ 규모로, 등기상 소유자는 최준호 씨이며 2020년 설정된 반여1.4동새마을금고 근저당권이 현재 경매의 기준권리입니다. 해당 근저당 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경3624 (임의경매)
소재지	부산광역시 강서구 녹산동 546-40 1동 5층 501호
물건종류 / 이용	다세대주택 · 공동주택(다세대주택) 이용
소유자	최준호
감정가 / 최저가	153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	반여1.4동새마을금고 / 110,210,701원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2020.08.03 설정된 을구 5번 반여1.4동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금, 광주신용보증재단, 한국주택금융공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않아 매수인 부담 인수액은 0원입니다.

② 가격·환금성 분석

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 107,100,000원입니다. 1회 유찰로 가격 조정은 이뤄졌지만, 동일 물건군의 최근 거래 자료가 없어 최근 시세 대비 저렴 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가 자체보다 실제 매수층과 환금성을 중심으로 접근해야 합니다.

⚠️ 소형 다세대의 핵심 체크 삼성빌라는 8세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본과 매수 대기층이 제한될 수 있어 낙찰 후 매각·임대 전략을 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,299,400원
1. 반여1.4동새마을금고 근저당	129,600,000원	104,800,600원
2. 신용보증기금 가압류	19,030,608원	0원
3. 광주신용보증재단 가압류	35,000,000원	0원
4. 한국주택금융공사 가압류	20,162,074원	0원
잔여	-	0원

최저매각가 기준으로 선순위 근저당권 일부가 배당되고 후순위 채권은 미배당됩니다. 매수인이 미배당 채권을 인수하는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분 (1회 유찰 최저가)

회차별 매각가격

현재 회차 107,100,000원 · 추가 유찰 시 가격 하락

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 정리되며 임차인 인수 부담도 없습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.

⛔ 투자 관점 가격은 감정가 대비 조정됐지만, 소규모 다세대 특성상 환금성과 실제 수요 확인이 중요합니다. 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 빠른 매각 가능성을 기대하기는 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 녹명초등학교 남서측 인근으로 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 8세대 소규모 다세대로 거래량과 매수층 확인이 중요한 유형입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 매각으로 소멸하는 권리와 인수하지 않는 권리를 최종 등기부로 확인하세요.
현장 확인. 실제 점유 상태와 관리 상태를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최근 거래 사례가 부족하므로 주변 유사 다세대 매매·임대 사례를 추가 확인하세요.
환금성. 소규모 빌라는 매도 기간이 길어질 수 있으므로 출구 전략을 먼저 세우는 것이 좋습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 수요를 봐야 한다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 임차인 인수 부담이 없어 권리상 위험은 낮습니다. 다만 다세대 경매는 아파트와 달리 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 107,100,000원이라는 최저가는 출발점일 뿐이며, 실제 낙찰 판단은 녹산동 내 유사 매물과 임대 수요, 환금성을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 투자 판단은 현장 확인이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 5,300만원
2	2026-08-25	유찰	1억 710만원
3	2026-09-29	D-13 진행	7,497만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 소형 다세대의 환금성을 봐야 한다 — 부산 녹산동 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 가격·환금성 분석

③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 수요를 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (7장)

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