부산지방법원 2025타경3624. 부산 강서구 녹산동 546-40, 현지호칭 삼성하이츠빌 1동 5층 501호로 감정된 다세대주택입니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.08.03. 반여1.4동새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 129,600,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금·광주신용보증재단·한국주택금융공사의 가압류와 이번 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 사상신용협동조합·신한은행 근저당, 다수의 가압류·압류 및 별도 임의경매가 있었지만, 2020.08.03. 임의경매 매각으로 관련 등기가 말소되고 최준호가 소유권을 취득했습니다. 따라서 이번 경매에서는 그날 새로 설정된 반여1.4동새마을금고 근저당부터 현재의 권리관계를 읽는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3624 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 녹산동 546-40 1동 5층 501호 · 도로명 부산광역시 강서구 낙동남로582번길 11-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 최준호 · 2020.08.03. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반여1.4동 새마을금고 / 110,210,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.08.03. 을구 5번 반여1.4동새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022년에 설정된 신용보증기금 가압류 19,030,608원, 광주신용보증재단 가압류 35,000,000원, 한국주택금융공사 가압류 20,162,074원과 2025.10.30. 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 74,970,000원으로 감정가 153,000,000원의 49%이고, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 단지 정보는 삼성빌라, 총 8세대, 사용승인일 2016.08.12.이며, 최근 실거래 가격을 기준으로 최저가와 직접 비교할 수 있는 수치는 확인되지 않습니다.
따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 다세대주택은 개별 호실의 위치·층·도로조건·점유 및 내부 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있고, 이 물건은 감정평가상 주변이 단독·공동주택뿐 아니라 근린생활시설과 공장 등이 함께 형성된 지역입니다. 가격 메리트는 인근 실거래와 현장 확인을 거쳐 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 1. 근저당 · 반여1.4동새마을금고 | 129,600,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,030,608원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 20,162,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 203,792,682원 중 채권자 예상배당은 73,220,540원, 미배당은 130,572,142원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 130,572,142원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 152,658,304원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,735,300원 | 35,674,065원 | 168,118,617원 |
세 시나리오 모두 제공된 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 110,210,701원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않고, 유찰이 추가되면 신청채권자 예상배당 역시 73,220,540원에서 51,134,378원, 35,674,065원으로 감소합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹명초등학교 남서측 인근. 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근에 시내버스정류장이 있으며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호. 급배수·위생설비, 승강기, 공동현관기, 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일단의주택단지조성사업지역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가 885,900원/㎡, 토지면적 318.0㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대주택으로, 가격 판단 시 대규모 공동주택보다 개별 입지·호실 상태·점유관계의 영향이 크게 작용할 수 있어 보수적인 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 전입·보증금 확인. 신고된 임차인이 확인되지 않더라도 실제 점유자의 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 입찰 직전 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물 가격을 별도로 대조하세요.
- 권리 기준일 확인. 2020.08.03. 반여1.4동새마을금고 근저당이 말소기준이며 그 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당표에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 확인이 필요”
이번 사건은 현재 등기구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2020.08.03. 반여1.4동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가 74,970,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 확인됐다고 보기는 어렵습니다. 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격근거가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 점유관계와 주변 거래가격을 입찰 전에 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
