부산지방법원 2025타경3709. 사하구 다대동 조성하이츠 5층 505호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유혜경이며 2023.05.07 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023.07.12 소유권을 취득했습니다. 핵심 권리는 2023.07.31 설정된 우리은행 근저당권 200,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 부산신용보증재단 근저당과 신용보증기금·신한카드·부산신용보증재단·KB국민카드의 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 현대에너셀·부산은행·삼성화재·현대캐피탈·웰컴저축은행·한화생명 등 여러 근저당이 설정된 이력이 있으나 해당 권리들은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 이번 경매에서 매수인이 검토할 중심축은 2023.07.31 우리은행 근저당 이후의 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3709 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1548-15 다대조성하이츠 5층 505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 유혜경 · 2023.07.12 소유권이전(2023.05.07 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 190,196,783원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 우리은행이 말소기준
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계를 다시 대조하는 절차는 필요합니다.
| 권리자 | 권리 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 0원 | 없음 | 없음 | 없음 |
② 시세 비교 — 가격 메리트는 분명하지만 하락 추세 확인
조성하이츠 전용 84.96㎡의 실거래 12건 평균은 236,166,666원입니다. 하지만 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 정확히 230,000,000원이고, 최신 거래는 2026.06의 245,000,000원입니다. 현재 최저매각가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.0%로, 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 14 | 246,000,000원 |
| 2024.12 | 84.96㎡ | 11 | 231,000,000원 |
| 2024.10 | 84.96㎡ | 17 | 253,000,000원 |
| 2024.06 | 84.96㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 2024.05 | 84.96㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 84.96㎡ | 14 | 237,000,000원 |
| 2023.08 | 84.96㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 4건 | 230,000,000원 |
최근 12개월 평균과 감정가는 모두 230,000,000원입니다. 현재 최저가와의 차이는 69,000,000원입니다. 최신 거래 245,000,000원과 비교하면 최저가는 84,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래군 평균은 이전 거래군보다 3.9% 낮아진 흐름이므로, 단순히 과거 전체 평균 236,166,666원만 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 200,200,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 부산신용보증재단 근저당 | 73,320,000원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 19,338,617원 | 0원 |
| 4. 신한카드 가압류 | 13,270,429원 | 0원 |
| 5. 부산신용보증재단 가압류 | 40,034,321원 | 0원 |
| 6. KB국민카드 가압류 | 17,646,427원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 363,809,794원 중 예상배당은 157,946,000원이며 미배당은 205,863,794원입니다. 이는 채권자 측 미배당일 뿐, 후순위 권리들이 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 205,863,794원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 253,487,594원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 286,739,814원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건은 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 매각가격 하락이 그대로 실질취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중현초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 다대포해수욕장역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물의 5층 505호이며 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 단지. 조성하이츠는 132세대이며 준공일은 1995.10.20입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 속하며 공시지가는 1,040,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2023.07.31 우리은행 근저당이 말소기준이며 이후 부산신용보증재단 근저당과 4건의 가압류는 매각으로 소멸하는지 입찰 당일 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 236,166,666원보다 최근 12개월 평균 230,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -3.9%입니다.
- 5층 개별 상태. 최근 실거래는 6층·7층·11층·16층 등 층별 차이가 있으므로 5층 505호의 향·내부 상태·수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 미납 관리비와 관련 세금도 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 시세보다 낮다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2023.07.31 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 230,000,000원의 70.0%로 가격 차이가 큽니다.
다만 최근 거래 흐름은 이전보다 3.9% 하락했고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리구조와 가격 수치만 보면 유리하지만, 점유 확인과 실제 물건 상태를 마지막으로 확인해야 하는 유형입니다. 현재 회차의 승부처는 권리 인수보다 5층 개별 상태와 최근 2.30억 수준의 시세가 실제로 유지되는지를 확인하는 데 있습니다.
