부산지방법원 2025타경3778. 부산광역시 사하구 장림동 삼경제일아파트 13층 1303호입니다. 감정가는 120,000,000원이지만 2회 유찰되면서 최저매각가가 58,800,000원으로 내려왔습니다. 현재 소유자 김효봉은 2023년 5월 매매계약을 체결하고 같은 해 6월 15일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기부에 기록된 거래가액은 132,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 92,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 우리은행이 임의경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 크게 두 가지입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정이라는 점, 그리고 현재 최저가가 최근 실거래 평균보다 상당히 낮지만 실거래시장 자체도 하락하고 있다는 점입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 최근 거래가격과 점유·내부 상태를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행 근저당권 및 이전 가압류·압류는 이미 말소된 이력입니다. 따라서 이들을 현재 경매에서 새롭게 인수하거나 별도 배당해야 하는 채무로 계산하지 않습니다. 현재 권리분석의 중심은 우리은행 근저당권과 그 이후의 등기입니다.

② 점유·임차관계 — 등재 임차인 0명, 실제 점유는 확인 필요

현재 확인된 임차인 조사상 등재 임차인은 0명이며, 배당 시뮬레이션에 반영된 임차보증금 인수액도 없습니다. 그러나 이것만으로 아파트가 공실이거나 소유자가 직접 거주하고 있다고 단정할 수는 없습니다.

특히 현재 계산된 인수액 0원은 확인된 권리 및 배당조건을 기준으로 한 예상치입니다. 별도의 대항력 있는 미확인 임차인이 발견되면 실제 취득비용과 명도 부담이 달라질 수 있습니다. 입찰 전 전입세대 확인, 점유자 확인 및 매각물건명세서 대조가 중요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 낮아졌지만 최저가는 그보다 낮다

삼경제일아파트의 비교 실거래는 동일 면적 78.15㎡ 거래입니다. 전체 6건 평균은 102,700,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 사용하기 어렵습니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균 87,750,000원과 최신 거래가 86,500,000원을 우선 비교해야 합니다.

거래 흐름을 보면 과거 2023년에는 132,000,000원 거래도 있었지만, 2024년 거래는 100,000,000원, 2025년 12월에는 89,000,000원, 2026년 1월에는 86,500,000원입니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 낮아지는 흐름이며, 제공된 가격 추세 지표도 -20.4%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 우리은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액 92,400,000원을 기준으로 한 미배당액은 35,058,400원입니다. 신청채권자의 청구액 87,688,571원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.

예상배당은 제시된 집행비용과 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세, 조세채권의 우선순위, 미확인 임차인의 최우선변제 가능성 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권자 미배당의 관계

현재까지 2회 유찰되었고, 최저매각가는 감정가의 49%인 58,800,000원입니다. 추가 유찰을 가정하면 최저가가 더 내려가지만, 동시에 우리은행에 대한 미배당액도 증가하는 구조입니다.

위 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 예상 인수액이 발생하지 않습니다. 우리은행의 근저당권이 매각으로 소멸하는 것을 전제로 하기 때문입니다. 다만 추가 유찰이 실제로 발생한다는 보장은 없으며, 점유관계나 매각조건이 변경되면 인수위험도 다시 분석해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 장림동 소재 장림여자중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 북서측과 동측 진입로가 도로에 접해 있습니다.
• 건물. 1994.12.10 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 15층 건물 중 13층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당하는 사항이 있습니다. 토지는 경사지대 내 조성된 부정형 공동주택 부지입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 146세대 단지로, 확인된 동일 면적 실거래는 총 6건입니다. 최근 12개월 거래 표본은 2건이며 과거 대비 하락 추세가 나타납니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 향후 매도 시점과 가격에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2023.06.15 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준인지, 매각물건명세서와 최신 등기부를 대조합니다.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이며 현장조사 당시 폐문 상태였습니다. 실제 점유자, 전입관계 및 임차보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 미확인 임차인 위험. 현재 예상 인수액은 0원이지만, 대항력 있는 미확인 임차인이 확인되면 보증금의 미배당분 인수 여부와 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부구조, 이용상황, 누수 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 사하구 압류등기의 소멸 여부와 별도로 당해세·법정기일·우선배당 가능성을 검토합니다.
• 실거래 기준 재점검. 전체 평균 102,700,000원이 아닌 최근 12개월 평균 87,750,000원과 최신 거래 86,500,000원을 중심으로 가격을 비교합니다.
• 하락장 반영. 최근 가격 추세가 -20.4%이므로 과거 거래가격을 현재 적정가격으로 단순 적용하지 않습니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 부분과 점유 해소에 필요한 비용을 확인합니다.
• 매각조건 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각 진행 상황을 확인합니다.

맺으며 — “최저가는 내려왔지만, 확인할 위험은 남아 있다”

부산 삼경제일아파트 1303호는 감정가 120,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 58,800,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 87,750,000원 대비 최저가 비율은 67.0%로, 가격만 비교하면 최근 거래 수준보다 낮습니다.

등기상 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정과 압류가 소멸할 예정이고, 현재 분석에 반영된 매수인 인수액도 0원입니다. 우리은행에 미배당이 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.

그러나 최근 시세는 -20.4%의 하락 추세이고, 확인된 최근 거래 표본도 제한적입니다. 감정평가 당시 내부가 확인되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리상 예상 인수 0원이라는 결과를 실제 점유·명도 위험까지 모두 해소됐다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

결론적으로 최근 거래 대비 가격 차이는 존재하지만, 하락 추세·내부 상태·점유관계를 확인해야 하는 조건부 검토 물건입니다. 특히 미확인 임차인 존재 여부와 내부 수리비를 확인한 뒤 실제 취득비용을 기준으로 입찰가격을 판단하는 것이 중요합니다.