한 줄 평 권리상 인수 위험은 없습니다. 다만 최근 12개월 평균 거래가 87,750,000원, 최신 거래 86,500,000원인 시장에서 최저가 84,000,000원은 최근 시세 대비 큰 할인 구간은 아닙니다. 하락 추세를 반영한 보수적 접근이 필요합니다.
감정가
120,000,000원
아파트
최저가
84,000,000원
감정가 70%
실질취득
84,000,000원
인수 0원
핵심지표
하락 -20.4%
최근 vs 이전
부산지방법원 2025타경3778 삼경제일아파트 1303호입니다. 소유자는 김효봉이며 2023년 6월 15일 취득 당시 거래가액은 132,000,000원입니다. 현재 경매는 주식회사우리은행 근저당권을 기준으로 진행됩니다.
물건 개요
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 60-39 삼경제일아파트 13층1303호 |
|---|---|
| 용도 | 아파트 · 공동주택 이용 |
| 소유자 | 김효봉 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 |
| 신청채권 | 87688571원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리는 2023년 6월 15일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 판단
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.01 | 8층 | 86,500,000원 |
| 2025.12 | 12층 | 89,000,000원 |
| 2024.04 | 4층 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 13층 | 132,000,000원 |
| 2023.05 | 3층 | 111,000,000원 |
| 2022.07 | 5층 | 97,700,000원 |
전체 평균 거래가는 102,700,000원이지만 과거 고가 거래가 포함될 수 있습니다. 최근 12개월 평균은 87,750,000원, 최신 거래는 86,500,000원입니다. 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 95.7% 수준이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -20.4% 하락했습니다.
⚠️ 가격 판단 전체 평균 대비 저렴해 보일 수 있으나 최근 시장 흐름은 하락입니다. 최근 거래 기준으로는 할인 폭이 크지 않아 추가 유찰 여부와 시장 반응 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 항목 | 채권 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 우리은행 근저당 | 92,400,000원 | 82,088,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 분배
감정가 vs 실거래
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 삼경제일은 1994년 준공, 총 146세대 규모입니다. 최근 거래 하락 추세가 확인되어 감정가 대비 할인보다 실제 거래 흐름을 우선해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 최근 12개월 평균 87,750,000원과 최신 거래 86,500,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 권리 인수 위험은 없지만 내부 확인 불가 상태였으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 장림동 삼경제일아파트는 1994년 준공 단지로 환금성 검토가 필요합니다.
- 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 시장 확인”
이 물건은 권리 분석 측면에서는 인수 위험이 없는 안전형입니다. 그러나 경매의 핵심은 권리와 가격을 함께 보는 것입니다. 최저가는 84,000,000원이지만 최근 12개월 평균 87,750,000원과 최신 거래 86,500,000원을 고려하면 큰 폭의 가격 메리트는 아닙니다. 하락 추세를 반영한 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.
