부산지방법원 2025타경100501. 부산 서구 아미동2가 ‘일광’ 1층 102호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 김서연은 2018.03.14 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 290,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 부산신용보증재단과 하나카드의 가압류, 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에는 ‘점포’라는 점유 항목이 있고 사용은 주거로 표시되어 있으나, 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 매수인 인수가 0원이라고 단정해서도 안 됩니다. 현재 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 점유자의 대항력과 보증금 확인 전까지는 실질취득가 205,800,000원이 확정값이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100501 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 까치고개로 189, 1층102호 (아미동2가, 일광) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김서연 · 2018.03.14 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사하나은행) / 172,378,290원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 제시외건물 | 불법건축물 · 철거비용 및 보수비를 감안해 최저매각가격 산정 |
| 재감정 | 제시외 복층건물 포함 357,128,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준은 2018.03.14 을구 1번 하나은행 근저당권 192,000,000원입니다. 2024년 부산신용보증재단 가압류 18,998,360원, 하나카드 가압류 20,531,796원, 2025.01.20 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
| 점유자 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 매수인 인수 미상 |
② 시세 비교 — 4회 유찰에도 비교가격의 197.9%
면적 매칭 비교 기준은 27.0㎡이고, 확인되는 실거래 표본은 2022.03 · 25.5㎡ · 10층 · 104,000,000원 1건입니다. 비교 평균과 최신 거래가격 모두 104,000,000원으로 잡혀 있으며 표본 수가 1건뿐이라 대표성은 제한적입니다. 그럼에도 현재 최저매각가 205,800,000원은 이 기준의 197.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 25.5㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 비교 평균 | 27.0㎡ 매칭 | 1건 | 104,000,000원 |
현재 회차는 감정가 294,000,000원의 70%인 205,800,000원입니다. 이미 4회 유찰됐지만, 최저가가 비교 거래보다 낮아진 상태가 아니라 오히려 197.9% 수준입니다. 따라서 ‘4회 유찰됐으니 싸다’는 판단은 성립하지 않습니다. 점유자 인수 가능성까지 남아 있어 가격 판단은 현재 최저가보다 더 보수적으로 할 필요가 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 70% | 205,800,000원 | 29,411,356원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 56% | 164,640,000원 | 69,995,116원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 44.8% | 131,712,000원 | 102,462,124원 | 0원* |
* 배당 계산상 산정액입니다. 점유자의 전입일·보증금이 미상이라 실제 인수 여부는 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 18,998,360원 | 10,118,800원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,531,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 231,530,156원 중 예상 배당은 202,118,800원, 미배당은 29,411,356원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유관계 확인 결과에 따라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아미동 주민센터 북동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 상업용 건물, 학교, 대학병원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 현칭 ‘일광팰리체 102호’ 출입유리문에는 ‘파크골프아카데미교실’이라고 표시되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북서측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 완경사 부정형 토지이며 공시지가는 3,398,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함되고, 중로1류와 접합니다.
- 환금성. ‘일광’은 8세대, 2016.09.30 사용승인으로 집계돼 있으며 경매 낙찰률 20.0%, 평균 유찰 4.0회입니다. 현재 사건 역시 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 제시외건물·입찰 체크리스트
- 제시외건물 확인. 제시외건물은 건축법상 불법건축물로 평가됐고, 향후 철거비용과 보수비를 감안해 최저매각가격이 산정됐습니다.
- 재감정서 대조. 제시외 복층건물을 포함한 재감정금액은 357,128,000원입니다. 응찰 전 감정재평가서의 범위와 산정근거를 확인해야 합니다.
- 점유자 대항력 확인. ‘점포’ 점유 항목의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 4회 유찰 후 205,800,000원이지만 비교가격 104,000,000원의 197.9%입니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 현장 이용상태와 점유표시를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 점유관계가 달라지면 실제 배당과 인수위험도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 4회”보다 중요한 것은 197.9%와 미상 점유자
이 사건은 말소기준권리와 후순위 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 하나은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그 사실만으로 안전한 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 점유자의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력·인수 가능성이 열려 있고, 제시외 불법건축물의 철거·보수 문제도 있습니다.
가격은 더 엄격하게 봐야 합니다. 4회 유찰된 현재 최저가가 205,800,000원이지만, 비교 가능한 거래가격 104,000,000원의 197.9%입니다. 배당 계산대로 인수액을 0원으로 두더라도 실질취득 산정액 자체가 비교가격보다 높습니다. 여기에 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 20.0%라는 경매 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리 소멸은 확인되지만, 가격·점유·제시외건물 세 축의 위험이 큰 D등급 물건으로 보는 것이 일관됩니다.
