부산지방법원 2025타경100501. 부산 서구 아미동2가 ‘일광’ 1층 102호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김서연이며, 2018.03.14 소유권을 거래가 290,000,000원에 취득한 날 주식회사하나은행이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 부산신용보증재단과 하나카드 주식회사의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 ‘점포’가 기재돼 있고 사용은 주거로 표시돼 있지만, 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 보증금 인수 여부 역시 확인 전에는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100501 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 까치고개로 189, 1층102호 (아미동2가, 일광) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상11층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 김서연 · 2018.03.14 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 144,060,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 172,378,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2018.03.14 주식회사하나은행 근저당권 192,000,000원입니다. 2024.07.12 부산신용보증재단 가압류 18,998,360원, 2024.08.21 하나카드 주식회사 가압류 20,531,796원, 2025.01.20 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유관계 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 5회 유찰 뒤에도 입력 시세보다 높다
비교 가능한 거래 표본은 2022.03 거래 1건이며, 거래가는 104,000,000원입니다. 입력된 최근12개월 평균도 104,000,000원, 최신 거래도 104,000,000원으로 기재돼 있습니다. 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2022.03이라 시세 판단의 폭은 좁지만, 주어진 수치만 놓고 보면 현재 최저매각가 144,060,000원은 이 값의 138.5%입니다.
| 구분 | 시점 / 회차 | 금액 | 비교 |
|---|---|---|---|
| 실거래 | 2022.03 · 표본 1건 | 104,000,000원 | 기준 |
| 현재 최저매각가 | 5회 유찰 | 144,060,000원 | 138.5% |
| 감정가 | 감정평가 | 294,000,000원 | - |
| 재감정 금액 | 제시외 복층건물 포함 | 357,128,000원 | - |
④ 불법 제시외건물 — 가격보다 먼저 확인할 항목
매각물건명세서 비고에는 본건 내 제시외건물이 불법건축물이라고 명시돼 있습니다. 향후 철거 시 철거비용 및 보수비 등을 감안해 최저매각가격을 산정했고, 제시외 복층건물을 포함한 재감정 금액은 357,128,000원으로 평가됐습니다. 현칭은 ‘일광팰리체 102호’이며, 출입유리문에는 ‘파크골프아카데미교실’이라고 표시돼 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,840원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 192,000,000원 | 141,243,160원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 18,998,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,531,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 231,530,156원 중 예상 배당액은 141,243,160원이며 미배당액은 90,286,996원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자의 보증금·전입일이 미상인 만큼 임차 관련 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 아미동 주민센터 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·상업용 건물·학교·대학병원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 출입유리문에는 ‘파크골프아카데미교실’이라고 표시돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 3,398,000원/㎡, 완경사·부정형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함되며, 중로1류에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. ‘점포’로 기재된 점유자의 실제 신분, 전입신고일, 보증금, 임대차계약서를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 제시외 복층건물. 불법건축물의 위치·면적·사용 상태와 향후 철거비용·보수비 부담을 감정재평가서 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 입력된 거래 표본은 2022.03의 104,000,000원 1건뿐이므로 추가 거래자료 없이 현재 최저가를 ‘저렴하다’고 단정하기 어렵습니다.
- 유찰 회차. 현재 5회 유찰 가격은 144,060,000원이며, 6회 유찰 시 115,248,000원, 7회 유찰 시 92,198,400원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정재평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 등기 권리는 2018.03.14 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조라 비교적 명확합니다. 그러나 점유관계는 아직 명확하지 않습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 대항력·인수 여부를 확정할 수 없고, 제시외 복층건물은 불법건축물로 기재돼 있습니다.
가격도 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 입력된 최근 거래 104,000,000원과 비교하면 현재 최저매각가 144,060,000원은 138.5%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 점유자의 권리 확인, 불법 제시외건물의 비용·철거 리스크, 그리고 실제 시장가격의 재검증입니다.
